年報解讀 | 華潤置地：三條增長曲線齊頭并進，筑牢行業領先地位

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2025年，房地產行業仍在調整，房企仍在加速分化，已不再只關注規模，而是更加強調效益的提升和高質量的發展。在此背景下，華潤置地表現出較強的經營韌性，三條增長曲線成績突出，彰顯了長期主義的價值。

華潤置地（01109.HK)年報顯示:全年綜合營業額2814億元，同比增長0.9%；核心凈利潤224.8億元；其中經常性收入433億元，同比增長3.7%；經常性利潤同比增長13.1%至116億元，對公司核心凈利潤貢獻占比同比增長11.2個百分點至51.8%，已占半壁江山；加權平均融資成本降至2.72%，創歷史新低、穩居行業最優水平。

第一增長曲線：銷售規模穩居行業前列，盈利水平維持行業第一梯隊

（一）銷售規模穩居行業前列

2025年，開發銷售型業務作為公司業績貢獻的基本盤，實現簽約額2336億元，銷售規模穩居行業前列。銷售額同比略有下降，但降幅好于行業平均水平，經營韌性強勁，根據《2026中國房地產百強企業研究報告》，2025年百強企業銷售總額同比下降18.1%。

聚焦核心城市，推出熱銷紅盤，助力銷售規模韌性發展。2025年，華潤置地在北京、上海、深圳、成都等核心城市的銷售額位列前三。根據中指院對2025熱銷樓盤的研究，華潤置地參與打造的上海翡雲悅府位列重點城市新建住宅項目銷售額前三，華潤參與的5個項目位列前30，熱銷紅盤既助推企業銷售規模，也增強了公司產品優勢和品牌優勢。

（二）量入為出，優質土儲較為充足

華潤置地堅持戰略引領投資和“量入為出”原則，合理把握投資節奏，2025年獲取項目33個，權益投資673.7億元，投資強度保持行業前列，在北京、上海等五大核心城市投資占比近8成，土儲結構持續優化。

截至2025年末，華潤置地總土地儲備面積為4673萬平方米，其中物業開發土地儲備面積為3936萬平方米，權益面積為2733萬平方米，2025年簽約面積922萬平方米，現有土儲能夠滿足開發需要。

（三）盈利水平維持行業第一梯隊

結算毛利率15.5%，盈利水平維持行業第一梯隊。市場持續下行售價持續承壓，地價成本維持高位，結轉毛利率持續下降，房企盈利空間已大幅收窄。在此背景下，華潤置地仍能維持一定結算毛利率，表現優于行業水平，主要得益于前期審慎精準的投資策略和產品優勢。

華潤置地積極響應國家“好房子”建設政策，首次發布并落地華潤置地好房子標準體系。深化項目分級管理，聚焦旗艦項目整合內外部頂尖資源，通過打造差異化優勢、攻堅基礎技術、創新定制化服務，推動居住體驗從“住有所居”向“住有宜居”躍升。深圳灣澐璽、上海澐啟濱江、北京潤園等標桿項目，不僅贏得市場廣泛認可，更定義了新時代居住標準，進一步鞏固了華潤置地產品力優勢。

截至2025年末，華潤置地鎖定已簽未結算營業額為1645.8億元。其中，預計1234.8億元將于2026年結算，為業績實現打下了堅實的基礎。華潤置地對核心城市的投資和“好房子”建設投入有望增強其業績確定性，未來仍將維持一定盈利水平。

第二增長曲線：經營性不動產收租型業務效益穩步提升，已成為公司利潤和現金流的主要貢獻者

華潤置地經營性不動產收租型業務效益穩步提升，營業額254.4億元，同比增長9.2%。2021-2025年，經營性不動產收租型業務收入總體保持上升趨勢，購物中心始終是最大收入來源，2025年購物中心租金收入已超200億元，商業領先優勢突出。

圖：2021-2025年華潤置地經營性不動產收租型業務收入

（一）購物中心護城河持續拓寬

憑借卓越運營能力與產品線矩陣升級迭代，2025年華潤置地購物中心實現租金收入219億元，同比增長13.3%，顯著跑贏大市，整體經營利潤率63.1%，再創歷史新高。自持購物中心實現零售額2392億元，同比增長22.4%，增速顯著跑贏全國社零大盤。

年末在營購物中心達到98座，年內新開業購物中心6座，其中，深圳灣萬象城以五大建筑與戶外場景有機聯通，塑造灣區世界級商業新地標；呼和浩特萬象城匯聚近200家品牌首店，引領內蒙古質量生活新風尚；東莞萬象濱海購物村創新亮相，標志著公司正式構建起覆蓋全客群、全場景的四大產品線矩陣，商業護城河進一步拓寬。

（二）寫字樓業務核心優勢持續夯實

積極應對市場壓力，聚焦優質企業需求，打造行業領先的高質量辦公空間。寫字樓營業額16.8億元，同比下降10.8%，平均出租率提升2.8個百分點至77.7%，新租面積創同期新高，租戶組合持續優化，資產運營質效穩步提升。

（三）酒店業務精益化運營持續提升

通過優化客群結構、提升服務質量、深化成本管控等舉措推動經營提效，2025年酒店營業額18.5億元，同比下降10.5%，酒店平均入住率67.3%，同比增長3.1個百分點。

華潤置地經營性不動產收租型業務效益穩步提升，以71.8%高毛利率有效對沖開發業務承壓的影響，以全年超250億元現金流入增強了現金流實力,第二增長曲線明確成型并蓬勃發展。從長遠來看，公司以優質資產和高效、高品質的開發運營能力為根基，促進大資管閉環形成，將促進公司整體商業模式轉型,為企業構建真正的護城河。

第三增長曲線：輕資產管理收費型業務發展動能充足，成為轉型發展的核心引擎

2025年，輕資產管理收費型業務作為公司轉型發展的核心引擎，重點發力商業管理、物業管理、資產管理、文體運營等領域，以專業的空間運營能力與優質的內容經營服務，獲取穩定的管理費收入及超額業績分成。年內，主要賽道均實現快速發展，行業地位提升，品牌影響力穩步增強。

（一）華潤萬象生活

華潤萬象生活全年實現營業收入180.2億元，同比增長5.1%，核心凈利潤人民幣39.5億元，同比增長13.7%。股價持續跑贏大盤及行業指數，市值與市盈率穩居行業首位，充分體現資本市場對華潤萬象生活行業地位與長期投資價值的高度認可。

商業航道行業領先優勢持續鞏固。截至2025年末，華潤萬象生活管理在營購物中心135座，年內新增15座，全年在營購物中心實現零售額2660億元，占全國社會消費品零售總額比重提升至0.53%，行業領先地位持續鞏固。

物業航道精益管理成效顯著。截至2025年末，在管面積達4.26億平方米，合約面積達4.64億平方米。深化組織變革與全成本精益管理成效顯著，毛利潤同比提升7.0%；實現多渠道穩健擴張，非住業態收入占比提升1.8個百分點至18.8%。

（二）資管業務

2025年，公司著力構建多層次不動產REITs平臺，推進基于商業地產全價值鏈“募投產建管退”能力的管理收費型業務發展。2025年，成功設立首支Pre-REITs策略商業地產私募基金，支持在建商業項目開發，資管體系日益完善。此前，華潤置地打造了華潤萬象生活這一輕資產管理平臺，以及華潤商業REIT、華潤有巢REIT兩只公募REITs、多只類REITs。華潤商業REIT市值過百億，穩居消費基礎設施REITs首位；華潤有巢REIT年內完成擴募，2025年末股價較首次公開發行價上漲50%，兩只公募REITs良好運行確立了公司在購物中心、租賃住房金融化領域的先發優勢。

公司資產管理規模已超五千億元，同期公司總資產約萬億元。截至2025年底，公司資產管理規模達人民幣5022億元，較2024末增加人民幣401億元。

（三）其他業務

文體產業運營業務：作為業內首家實現全國化戰略布局大型體育場館的領軍企業，華潤置地文體產業深化“1+2”業務體系高效協同，構建賽事標準化與演藝聯營的生態閉環。全年營收同比高速增長53.5%至12.0億元，年末在管資產規模達639億元，行業領先優勢持續凸顯。

租賃住房業務：華潤有巢堅持輕重并舉發展模式，營業收入創歷史新高，達到11.2億元；在管面積達6138萬平米。年內成功發布“好房子”租賃解決方案，成為公司服務國家“住有所居”戰略的重要載體與亮麗名片。

城市建設管理與咨詢業務：重點布局商業綜合體、文體場館、產業園及工業廠房等項目管理咨詢服務，深度參與城市公共服務建設，全年新增簽約項目87個，政府代建新簽面積行業第一，代建企業新簽規模位列行業第三，綜合實力與行業地位持續提升。

結語

在行業深度調整的背景下，華潤置地交出了亮眼的答卷，三條增長曲線高效協同，長期主義兌現為財報表現，行業地位有效鞏固，“剩者為王”，公司或將成為長期資本配置的核心標的。

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