惠州海景房斷崖式下跌：從152萬到28萬的財富蒸發

惠州海景房從152萬暴跌到28萬，血虧124萬，業主哭暈在廁所，這價格誰能頂得住？虧到麻木了，辛辛苦苦半輩子，半輩子一場空。

我現在所在的就是廣東省惠州市惠東縣的雙月灣，我在萬科二區，看一下這黃色的外墻，這個小區獨立的兩室戶型是78㎡，曾經單價高達2萬，現在小區的房價才2000多一平米，真的是毫不夸張，跌幅85%，打1.5折，業主都在往外賣。

租給我房子的是個深圳的大姐，她在這里一共買了三套，全部都虧慘了。當時她賣掉深圳南山區的房子，在這里花了450萬。她說其中有一套是152萬買的二手房，至今還能查到她購買的單價，成交記錄里都有。

她買的房子總價152萬，單價19488元，這套房子成交于2019年10月21號。從2018年到2019年，不到兩年時間內她買了三套，就是一買后面就漲，越漲越買。第一套買得比較便宜，聽她說是1萬塊一平米，后面就越漲越高了。

咱再看小區現在的房價，小區里有很多中介掛的房源，我順手拍了兩套。這套面積大一點，大5平方，83平方，樓層在三樓，22萬，面積還大了5平方，同樣是精裝，只賣22萬，就是樓層矮一點，她買的都是好樓層。再看這套中介掛牌的房源，應該也是二期的房子，78平方，帶家具家電，23樓，好樓層，掛28.8萬，拎包入住，這找誰說理去，房價直接崩了。

今天跟她聊，她說沒法說，400萬買的房子，加上裝修，有些房子改造了，家具家電，還有辦證，雜七雜八的，反正總共花了450萬，還有物業費啥的。當時她賣掉深圳南山區一套房子到手700萬，在這邊房子上折騰了450萬。南山區的房子沒怎么降，但這里的三套房子加一起賣不到100萬。

說到這里，我看她眼睛里都泛著淚光，跟我說，辛苦了半輩子，買錯房子，真是竹籃打水一場空。一次次降價，降了十幾次了，已經虧到麻木了。

那很多朋友該問，為什么不對外出租呢？再看一下這里的租金，估摸著你就能明白。這兩室的房子一個月也才800多塊，這個租金還要包含物業費，到手沒幾個錢，還要減去空置期。夏天是淡季，冬天是旺季，我跨年那天拍的小區視頻，晚上的夜景入住率屬實是有些高，冬天是旺季，但是租金也才1000塊。物業費一年也是個大頭，3000多。

別看這么小的房子，三塊二一平的物業費，大家自己算一下，78平的小房子物業費一年3000多。這還不算家具家電、燈具維護或壞掉，之前這房子就出過問題，她說有一次做防水就花了3000多，全屋燈具壞了也花了3000多。反正有了房子就跟照顧小孩子一樣，隨時隨刻要關注情況，臺風天破壞了也要修，租客或者住民宿的破壞了也要修。

反正就是賣了是白菜價，虧到骨頭里，虧成渣了；不賣的話，出租的租金也沒法看。之前咱們看到一些小區暴跌50%已經不得了，這個小區算一下，直接接近85%的下跌幅度。

我剛才又看了一下網上的房價，看完之后真的是太炸裂了。咱直接看小區現在的掛牌價：56平方，掛14.8萬，單價2625，還帶精裝修；42平的戶型11.9萬，這些都是70年產權的，單價2834，而且是有燃氣的，陽臺都有燃氣表。所以我覺得這個房價真的是買裝修送房子的感覺。

再看剛好有VR，從圖像中可以看到，這里是鞋柜衣柜，這邊是櫥柜，前邊是衛生間，馬桶、淋浴間，然后出來是兩張床，旁邊有陽臺和飄窗，美式的風格，裝修簡簡單單。很多業主都是買來裝修，一天都沒有住過，又對外賣。

咱看這套41平方12萬，單價2900，這之前肯定是做民宿，從四件套都能看得出來，后來可能突然想賣了，因為這里做民宿一天也才50塊錢，還要打掃，包寬帶、水費電費，其實也不賺啥錢，雇人打掃那估計得賠錢。

再看這套大戶型，24.5萬，78平，底下還有好多十幾萬的房子，全部1000多套房源掛牌，想想這個數量有多恐怖。海景房數量真的是很多，十幾萬的房子拎包入住的都能挑花眼。

我在小區里逛，確實有像42平的小戶型11萬，48平的兩室還有22萬的，看海的基本上也在28萬這個價格。房子戶型其實都挺好，房東還問我買不買，我當時進來的時候對她房子一頓夸獎、一頓感嘆，她說買的話，看你這么喜歡，23萬咱們就可以簽合同、過戶之類的。我笑笑說，我只是來旅游的，還沒有做好買房的準備，先租住，如果住得可以，可能會往這方面考慮。

后來就跟房東聊了好多，其實這個小區大部分都是從深圳來的業主、投資客，因為他們買房大部分都是覺得便宜，這里即使一萬、兩萬的單價，對他們來說還是便宜。畢竟在深圳南山區，好一點的看海海景房都在30萬，而這里1萬多的價格還是很吸引人，也就是1/20的價格，能在這里買海景，景色還是非常絕美的。

咱們來看一下海邊的風景，雙月灣這里的確是非常非常不錯，開發商也開發了十幾年，總共是有四期1萬多套房子，現在掛牌的都有1000多套。我在那兒拍照，樓底下的中介也跟我聊，可能以為我會買房，就在那兒跟我說。后來聊深了，他知道我是來旅游的，說這里80%的房子都是投資客買的。

同時他也跟我分享了一些房價下跌的主要原因。

第一個就是房子供過于求，海景房開發得太多，萬科在這里建的都有1萬多套，每套房子按住三個人計算，可以住一個鎮的人口。再結合惠州惠東縣210公里的海岸線上，但凡一個小海灣，都蓋了密密麻麻的海景小區，像十里灘、雙月灣、巽寮灣、小桂灣、富麗灣、狹涌等等，好多海景房目不暇接，購房者的選擇很寬泛。

正是因為投資客很多，很多人像我這個房東一樣，在這里買了三套，有的買了五套甚至六套，最多的還有八套、十套。購買的業主大部分都是拿著深圳一套房子的錢來買了好幾套，覺得自己賺了，以投資為目的，而大多數房子都不是自己住的，沒有時間過來住，空置在這里。

當初就是為了投資，覺得這里到深圳130公里，將來房價能漲到3萬或者5萬，將來就是賺的。結果現在房子太多，扎堆掛牌，他們扛了可能有八年時間，從一八年買到現在，房子變成了燙手山芋，扎堆掛牌出售、卷價格，這就是房價下跌的根本所在。

第二個就是房子的物業費，持有成本很高。像我住的78平這套房子，一年3000，如果有10套，一年就是3萬，8年的時間，物業費就高達20多萬了，這大幾十萬，等的時間越久，房子的成本越高，所以很多人還是忍痛割肉往外賣。甚至說這種房子再過兩年，超過10年的房齡變成老舊小區，接盤的人就更少了。很多人覺得房子落后了，顏值、外墻都有些瑕疵，到時候顏值下降就更難賣了。

第三個原因，就是本地的剛需不買。本地人在這里都有自己家的宅基地，他們即使有錢了，在外面混得不錯，也喜歡在老家蓋別墅。我發現很多福建人全國各地做生意，賣瓷磚、賣建材，或者開各種店，像沙縣小吃，他們賺錢一般也都是會在老家蓋個別墅，福建鄉下蓋的都是非常漂亮的。

在廣東這里也是，很多本地人都會在老家蓋別墅，甚至有些年輕人會到工作的地區買房，比如在深圳、廣州、或者東莞買房，那里就業機會多，好找工作。而在自家這邊農村海邊的房子，他們不感冒，也不買單。而且因為長期生活在海邊，從小就在這里，有一種想逃離的感覺，覺得臺風天在海邊還是挺危險的，刮大風的時候，還有回南天，一整個月墻上都是濕漉漉的，摸起來粘稠。

他們的鎮子一般距離海邊有三公里，前方那個山谷里就是平海鎮，也就是本地人的鎮子，距離海邊3公里以上，他們不靠海，就是覺得海邊比較潮濕。就像住在大山里的人拼命逃離大山，這是一輩子的執念；南方人的執念是到北方看雪，北方人的執念是到南方看海。本地人不買，幾乎這里的剛需客群就非常非常少了。

第四個原因，就是交通不方便，周圍沒有什么公共交通。我們從深圳南山區過來，先坐地鐵，到了平山沙田地鐵口，坐268路公交車，坐了60站才到十里銀灘，到這還沒完，中間已經過去四個半小時了，然后又打車，打了一個多小時，45公里，花了78塊錢才把我們送到雙月灣。

所以在這里，沒有公共交通，沒有地鐵，也沒有公交車，出行的話，如果有汽車那是很方便，沒有汽車的話可以說寸步難行。小交通的話，可以到這里租個電動車，一天38塊，如果按月租，電動車一個月三百塊。

大家覺得這里怎么樣呢？