地塊解讀 | 6家參拍、超百輪競價，五里店熱門宅地研判報告

2026年3月31日兩江新區五里店板塊（26003號地塊）公開出讓。本次土拍中海、金茂、海成、遠達、邦泰、建發共6家房企參拍，上百輪舉牌，最終邦泰以總價6億元摘得，成交樓面價13916元/㎡。

為何這塊地如此受關注，該板塊又有哪些發展特征？克而瑞重慶以研究視角解讀地塊開發潛力及產品打造方向與目標客群定位，展現地塊全景信息。

一、板塊核心發展特征：

·區位：兩江新區與傳統母城協同發展的關鍵紐帶

五里店板塊隸屬兩江新區（江北區管轄范圍），是銜接重慶母城與兩江新區的核心節點，既承接母城成熟資源外溢，又承擔兩江新區核心區功能銜接作用，是兩江新區與傳統母城協同發展的關鍵紐帶。根據克而瑞重慶土地市場報告公開定位，板塊區位優勢顯著，周邊配套成熟，區位價值明確為城市品質板塊（U2），整體品質較高，土地及物業價值具備堅實支撐。

·配套：開發成熟度高，交通、公共服務配套完善

板塊整體開發成熟度高，交通、公共服務配套均形成完善供給體系，能夠充分滿足板塊內居民的日常出行、公共服務等各類居住需求，無需等待配套落地周期，居住便利性與舒適度處于中心城區較高水平，成熟配套進一步強化了板塊的居住屬性與市場吸引力。

·產業：共享兩江新區產業發展紅利

作為兩江新區核心區的重要組成部分，五里店板塊依托兩江新區核心區的整體產業定位具備突出的產業承載優勢，可充分共享兩江新區作為重慶產業發展核心引擎的發展紅利，承接產業集聚帶來的高素質人口外溢居住需求，為板塊長期發展提供持續動力。

·規劃：城市更新的核心承載區

2025年兩江新區出臺「1＋2＋N」城市更新政策體系，圍繞存量資源盤活、功能品質提升等方向出臺系列支持措施，五里店板塊作為重慶中心城區成熟核心區，是本輪城市更新的核心承載區，將充分享受政策帶來的城市界面提升、配套功能完善等發展利好，進一步強化板塊居住價值。此外，全市性契稅新政等購房支持政策已落地，據公開數據顯示，該政策落地4個月已累計減免稅費14.5億元，惠及14.2萬戶購房人，有效降低了居民購房成本，對板塊住房消費需求釋放形成普惠性支撐，有利于板塊房地產市場平穩健康發展。

二、地塊核心參數與開發潛力分析

區位潛力：兼具成熟度與發展潛力，城市更新政策的核心承載區

本地塊所屬的五里店板塊為城市核心成熟板塊，市場關注度較高。板塊官方定位為城市品質板塊（U2），品質屬性突出，是重慶核心城區內兼具成熟度與發展潛力的居住板塊，交通、公共服務、商業等配套成熟度均處于中心城區前列，可充分滿足居住需求。同時板塊作為兩江新區「1＋2＋N」城市更新政策的核心承載區，后續將享受城市界面提升、配套功能完善的政策紅利，疊加契稅新政帶來的購房需求釋放利好，整體發展環境友好。

市場潛力：土地供應稀缺性強，市場競爭壓力小，需求支撐韌性較強

從市場供需來看，五里店板塊近5年累計僅供應2宗涉宅用地，土地供應稀缺性極強，直接導致板塊內在售商品住宅項目存量不足，當前僅1個在售項目，市場競爭壓力小。從價格走勢來看，板塊商品住宅均價近5年漲幅顯著，需求支撐韌性較強，盡管2022-2024年成交規模出現階段性收縮，但2025年仍實現2.32萬㎡、168套的成交規模，居住需求穩定性較強，未出現大幅萎縮。從庫存情況來看，2025年板塊庫存4.33萬㎡，但整體仍處于較低水平，去化壓力可控。

三、產品打造方向與目標客群定位建議產品打造：高端改善型純住宅產品，高層+小高層的新規產品組合

結合五里店板塊城市品質板塊（U2）的定位、市場供應數據及地塊已公開的規劃參數，結合板塊2025年商品住宅成交均價29495元/㎡、在售項目價格跨度較大、純住宅用地供應稀缺的市場特征，建議本地塊打造中高端改善型純住宅產品。依托地塊3.0的容積率指標，可規劃高層+小高層的新規產品組合，項目定價可參考板塊當前成交均價及在售項目12319-34158元/㎡的價格區間，結合項目開發成本合理制定。

目標客群定位：兩江新區、江北區自住改善群體

結合五里店板塊銜接兩江新區與母城江北區的核心區位特征，以及板塊成熟的交通、教育、醫療、商業等配套優勢，本地塊目標客群主要覆蓋兩江新區、江北區自住改善群體，具體包括兩江新區、江北區范圍內的產業從業人員、本地置換改善人群。

上述研究成果有由克而瑞重慶分析師王琳雅，通過人機協作綜合使用克而瑞·決策專家的AI問數、AI問智、AI報告功能撰寫。

1.本文章內容是由克而瑞重慶分析師王琳雅撰寫。本內容僅供參考，不構成投資建議。

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