萬科申請新增1000億擔保額度

根據萬科企業股份有限公司于2026年3月31日發布的公告，公司董事會擬提請2025年度股東會授權新增1000億元對外擔保額度。

一、擔保授權具體內容

授權額度分配：

? 在授權有效期內，公司及控股子公司為其他控股子公司提供的新增擔保總額不超過人民幣1000億元

? 其中，為最近一期資產負債率超過70%的控股子公司提供擔保額度不超過850億元

? 為資產負債率低于70%的控股子公司提供擔保額度不超過150億元

授權有效期： 自2025年度股東會決議之日起至2026年度股東會決議之日止

審批權限安排： 董事會計劃在獲得股東會授權后，將部分審批權限轉授權給公司執行副總裁李鋒，由其審批單筆金額低于50億元的擔保事項

二、當前擔保狀況

擔保余額規模：

? 截至2026年1月31日，公司及控股子公司擔保余額為954.58億元

? 占公司2025年末經審計歸屬于上市公司股東凈資產的81.65%

? 其中，為其他控股子公司提供的擔保余額為930.03億元

擔保結構：

? 公司及控股子公司為其他控股子公司提供擔保余額930.03億元

? 為聯營公司及合營公司提供擔保余額15.72億元

? 對其他公司提供擔保余額8.83億元

歷史對比： 截至2025年11月30日，公司擔保余額為844.93億元，占2024年末凈資產的41.69%。這意味著在短短兩個月內，擔保余額增加了約110億元。

三、申請背景與原因

1. 融資模式轉變

從2023年四季度開始，萬科融資模式從"總對總"的信用模式轉向項目制、落實抵押、封閉監管的新模式。過往萬科與銀行采用統借統還方式，信用放款占比高達90%，借款主體多為萬科企業本身。新模式要求將銀行借款落到具體項目上，總部從借款主體轉變為擔保主體，導致擔保需求大幅增加。

2. 經營發展資金需求

此次申請新增擔保額度主要是為了滿足并表項目公司經營發展資金需求，確保項目進度符合公司運營計劃。被擔保對象的其他股東原則上需按出資比例提供同等擔保或反擔保，若未能提供，公司將充分披露原因并說明風險可控性。

3. 行業對比參考

萬科總裁祝九勝在2023年度股東大會上解釋，與萬科銷售規模大體相當的同行，擔保規模大約在2000億元左右。萬科從2024年開始逐步轉變融資模式，因此先按1500億元申請擔保授權。

四、公司財務狀況與債務壓力

2025年業績表現：

? 營業收入2334.3億元，同比下降32.0%

? 歸屬于上市公司股東的凈虧損885.6億元，創下A股房企虧損紀錄

? 基本每股虧損7.45元，同比下降78.4%

債務狀況嚴峻：

? 截至2025年末，凈負債率為123.5%，資產負債率達76.9%

? 有息負債合計3584.8億元，其中一年內到期的有息負債1605.6億元，占比44.8%

? 2026年仍面臨到期公開債合計146.8億元，其中4月至7月集中到期112.7億元，兌付壓力尤為突出

債務化解進展：

2025年公司積極開展自救，已完成332.1億元的公開債務償付。其中在2025年11月起，公司陸續就"22萬科MTN004"和"22萬科MTN005"兩筆中期票據以及"H1萬科02"一筆公司債券完成了展期。

五、大股東支持情況

深鐵集團持續"輸血"：

? 2025年深鐵集團累計向萬科提供借款超300億元

? 2025年11月2日，萬科與深鐵集團簽署《關于股東借款及資產擔保的框架協議》，深鐵集團向萬科提供不超過220億元借款額度

? 截至2025年11月2日，深鐵集團已提供的無抵/質押擔保借款合同金額為203.73億元，實際提款金額為197.1億元

擔保物安排： 萬科需對框架協議下實際發生的借款提供抵/質押擔保，擔保物包括合法經營性房地產、固定資產、存貨、在建工程或股票、非上市公司股權等。其中，萬科已將所持有的全部6.606億股萬物云股權（占總股本57.16%）抵押給深鐵集團。

六、風險分析與管控

財務風險：

擔保余額過高（954.58億元）會消耗大量現金儲備，若子公司經營不善，公司需代償債務，可能引發流動性危機。擔保常伴隨融資，推高資產負債率，若融資用于非核心業務，可能降低資產質量，增加違約風險。

信用風險：

若被擔保方違約，擔保人信用記錄受影響，未來融資成本上升，額度可能收緊。房地產行業關聯度高，一家公司風險可能通過擔保鏈傳導，引發系統性危機。

市場與操作風險：

房地產市場下行時，抵押物貶值，擔保責任覆蓋不足，公司需承擔差額損失。市場低迷時，抵押房產變現慢、折價大，影響追償效率。

系統性風險：

房地產行業受政策調控影響大，市場下行周期中，擔保違約率上升，風險集中爆發。政府可能加強融資管控（如限制擔保比例），增加公司合規成本和融資難度。

七、行業背景與展望

萬科在公告中坦言："受多重內外部因素影響，公司當前經營形勢依然十分嚴峻。"公司管理層表示，歷史上房地產市場供求關系發生重大變化時，公司未能及時擺脫高負債、高周轉、高杠桿的擴張慣性，出現了投資布局分散、多賽道拓展過度、高度依賴總部融資等問題，給當前化險化債工作帶來巨大挑戰。

對于2026年的工作方向，萬科將聚焦化險和發展兩大主題，持續推動關鍵工作落地。公司將堅定推進城市與業務聚焦，堅決退出發展前景不佳、盈利能力薄弱、歷史包袱較重的城市和業務，輕裝上陣，重整投資機制，聚焦重點城市、核心板塊及優勢產品，積極引入增量資金。

此次新增1000億元擔保額度的申請，是萬科在融資模式轉變和債務壓力下的必要舉措，但也反映了公司面臨的嚴峻流動性挑戰。擔保授權尚需提交2025年度股東會審議，最終結果將影響公司未來的融資能力和經營穩定性。