北京樓市，人車不分流？！

每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網。

京城樓市，一股復古回潮現象，正在重新流行。

不少新項目的規劃中，都出現了——地上停車位。

最近的，是剛公示總平圖的北投宋莊6002項目，和北京建工花鄉項目。

在它們之前，則是中鐵工投新國展項目、城建龍樾海序、中海玖樹滿和。

如果將時間拉的更長些，包括住總青年ONE、金茂滿曜、朝棠攬閱、長安華曦府金安等，都在各自小區的地面，規劃了地上停車位。

這種看似倒退的規劃手法，在好房子時代，顯得很突兀。

畢竟，人們的印象里，人車不分流，已經是很遙遠的事情了。

為何會出現這種現象？

在花姐看來，一切都是樓市下行，開發商瘋狂卷產品，導致利潤不斷下滑。為了控成本，不得不在規則與現實之間，尋求一種平衡。

按照北京市的相關政策，住宅項目的戶數和車位配比，不能低于1:1.2。

在這個硬指標面前，如果將車位全部建在地下，會增加不菲的費用；而地面車位的成本，相比地下可忽略不計。

不過，這種地上停車位，在實際交房后，大概率不會派上用場，會被綠地、園林等覆蓋。

它之所以會出現在圖紙中，只是為了和規則博弈。

將建地下車位的錢省下來，盡可能用在能讓購房者直觀看到的戶型裝標等方面，是目前開發商最直接的生存選擇。

市場下行，開發商的每一分錢，都要花在刀刃上。

一、住總青年ONE

住總青年ONE是近兩年來，北京第一個規劃了地上停車位的項目。

它共規劃了539個機動車停車位，有44個地上停車位。

它們分別位于：2#西側6個、10#北面8個、4#正南面8個、8#北面14個、6#北面4個、9#北面4個。

住總青年ONE賣得很好，目前已基本售罄。

作為好房子政策前的產物，它的贈送尺度，放在現在都是頂級存在——南北設備平臺+裝飾架構組合基礎上，南向還有內嵌陽臺相送。

這種超前的贈送方式，直到今年才在京城樓市大面積鋪開。

住總青年ONE還在京城樓市，開創了70平米段位三居的先河。

在它之后，包括朝棠攬閱及近期爆火的幾個新盤，均開始植入70平段位的三居戶型。

在住總青年ONE身上盈利頗豐后，住總集團已于3月18日，以5.71億元的底價，拿下住總青年ONE西邊4公里的M15號線河東站A地塊，打算打造成住總青年ONE二期。

二、金茂滿曜

金茂滿曜共規劃了946個機動車位，其中地下901個，地上45個。

以街坊路為界，金茂滿曜的地上停車位，東區32個，西區13個。

對于地上停車位的用途，金茂滿曜僅用于應急、驗收，日常不啟用。

且從其園林規劃圖看，街坊路被打造成了櫻花大道，分布在兩邊的地上停車位，均被園林覆蓋。

作為一個改善項目，金茂滿曜入市以來的業績不錯。

截至3月31日，它累計網簽393套，網簽均價7.59萬元/平米，網簽金額37.82億元，去化率54.66%。

三，朝棠攬閱

招商蛇口在朝棠攬閱身上，規劃了1111個機動車車位。

其中90個位于地上。東區36個，豎條狀分四組，分布在室外活動場地的西邊；西區54個，則以兩個長條狀，分布在室外活動場地南側。

朝棠攬閱的小三居戶型，比住總青年ONE還要極致，只有69平，創造了京城樓市三居最小面積紀錄。

這也是它能成為去年為數不多，受剛需購房者追捧的京城熱盤之一的主要原因。

截至3月31日，朝棠攬閱供應907套，網簽716套，成交均價5.72萬元/平，網簽金額37.44億元，去化率78.94%。

招商蛇口和中海地產、貝好家，在朝棠攬閱身上，早已經收回了27.082億元的地價成本。

四、長安華曦府金安

身為門頭溝區唯二的好房子，長安華曦府金安雖業績不差，但遠趕不上長安華曦府的火爆。

電建地產在它身上，共規劃了477個機動車停車位。

其中，地上車位規劃了20個，主要分布在5#的北邊和西側。

如果將地上車位剔除后，長安華曦府金安的車位配比，將變成1.08輛/戶——離最低要求，有較大差距。

截至3月31日，長安華曦府金安網簽200套，成交均價4.42萬元/平米，成交金額8.47億元，去化率47.51%。

相比長安華曦府，它的去化進度顯然了慢了不少，且成交均價，較長安華曦府的約4.5萬元/平，下探些許。

五、中海玖樹滿和

中海玖樹滿和是今年京城樓市，首個開盤出現千人搶房盛況的神盤。

自樣板間開放之后，始終人氣爆棚，一度出現了看房5分鐘、排隊1小時的奇觀。

定位偏剛需的它，也規劃了117個地上停車位。

其中小區最北側，規劃了16個地上車位；剩余的101個，則在小區中央集中區。

它的地上停車位，后期大概率會根據實際需求優化，轉為綠化區域。

值得指出的是，在規劃有地上停車位的項目中，中海玖樹滿和也是首個在沙盤上，將此體現出來的項目。

截至3月31日，中海玖樹滿和的網簽成績為：

首批取證的476套房源中，已網簽251套，網簽均價5.15萬元/平米，網簽金額12.33億元，即將覆蓋拿地成本。

六、城建龍樾海序

作為今年小陽春京城樓市，最值得關注的熱盤之一，龍樾海序規劃了約157個地上車位。

主要集中在下沉庭院西側的中央地帶，另有少部分在小區東北消防通道上方，以及西邊4#的南側。

它的地面停車場，是按林蔭停車場設計，大概率也會轉為綠化或臨時配套用途。

龍樾海序的整體車位規劃數為1103個，可滿足下限要求。但要地上車位變成綠化后，則會不達標。

在昌南三大新盤中，龍樾海序的節奏，顯然慢了。

國賢府PARK和未來城星寰時代，已于3月29日正式開盤，分別取得的首銷389套、467套的亮眼成績。

而與海淀僅一步之隔的龍樾海序，至今仍沒有公布正式戶型圖，樣板間、售樓處，也沒有正式亮相。

原因，是它目前似乎仍沒取得規劃許可證。

最新的消息是，它將于清明小長假前后，集中開放售樓處和樣板間。

七、中鐵工投新國展項目

3月23日，中鐵工投公示了新國展三期0003、0004地塊的設計方案。

這是今年北京首場土拍成員，中鐵工投以28.1億元，拿下上述兩塊宅地，以及0005商業地塊。

對于中鐵工投，外界并不熟悉。它是央企中鐵股份旗下的全資子公司，主營業務是水務環保與基建領域。

在新國展項目身上，中鐵工投共規劃了946個車位，西區0003地塊458個，東區0004地塊488個。

這其中，包括了67個地上機動車車位。其中東區43個，分布在4#樓王的東、北、西三面；西區24個，分布在5#的北側，以及3#的西側。

作為好房子時代產物，中鐵工投新國展項目在公區上，并沒有投入太多好房子元素。

例如，它沒有風雨連廊和架空層等，只在東區的東北角位置，規劃有一處下沉庭院。

不過，它將配電室設置在了地下，是去年新政后，北京第3個配電室入地的住宅項目。

八、建工花鄉項目

3月30日，北京建工地產對外公示了建工花鄉項目的規劃方案。

它共規劃了約664個機動車車位，其中包括了64個地上機動車車位，主要分布在2#的南側，以及9#的北側。

建工花鄉項目的面世，給豐臺樓市投下了一枚重磅炸彈。

它的主力戶型為96平米，占比過半；最大戶型為136平米。整體定位，偏剛需的改善盤。

這在目前的豐臺樓市，與周邊諸多存量新盤，形成了明顯的差異化，更迎合當下的市場需求。

不僅如此，它的樓面價只有4.2萬元/平米，低于周邊一眾在售項目一大截。

區位上，身處四環內，相比周邊競品明顯占優。

花姐猜測其開盤價大概率在7-7.2萬元/平，96平米更有望打破7萬元/平大關。

集諸多優勢于一身，建工花鄉項目將是今年豐臺，最值得關注的新盤之一。

九、北投宋莊6002項目

與建工花鄉項目同一天，北投置業對外公示了宋莊丁各莊6002項目的報規圖。

宋莊6002項目共規劃了866戶，1044個機動車車位。其中包括了地上停車位65個。

它們主要分布在小區最北側的消防通道兩側。

在北京土拍首批成員中，宋莊6002項目的規劃圖是最晚發出的。

它的用地規模為4.85萬平米，地上總建面13.22萬平米。共規劃了30棟8-15層的住宅樓。

在近些年的新項目中，它的住宅樓數量首屈一指。

為何會規劃這么多住宅樓呢？

花姐猜測，主要原因是為了滿足樓間距日照，北投置業在宋莊6002身上，規劃了大量塔樓。

根據政策要求，塔樓之間的樓間距比，最低系數為1:1.2。

另外，宋莊6002項目還有一大特點，它的樓王并沒有規劃在小區正中央，而是在小區最西側，共3棟，為塔樓設計。

不過，這3棟樓王是正南正北朝向，其余樓棟的朝向，則是南偏東約35度左右。