新帥林祝波交出首份成績(jī)單，永升服務(wù)去年賺了4.37億，毛利下降仍待解決

本文來源：時(shí)代周報(bào) 作者：張釔璟

圖片來源：圖蟲創(chuàng)意

經(jīng)歷了2024年利潤(rùn)端短暫的修復(fù)后，上海本土物業(yè)公司永升服務(wù)再度交出一份“增收不增利”的成績(jī)單。

3月30日，永升服務(wù)（01995.HK）發(fā)布2025年全年業(yè)績(jī)公告。期內(nèi)，該公司實(shí)現(xiàn)收入約68.66億元，創(chuàng)歷史新高，較2024年約增長(zhǎng)0.4%；公司擁有人應(yīng)占溢利為約4.37億元，較2024年約減少8.5%。

截至2025年年底，永升服務(wù)在管項(xiàng)目數(shù)量為1524個(gè)，在管建筑面積約為2.52億平方米，較2024年同期增長(zhǎng)約0.6%；永升服務(wù)簽約項(xiàng)目數(shù)量為1824個(gè)，簽約面積為3.54億平方米，較2024年同期增長(zhǎng)約0.8%。

值得注意的是，上述財(cái)報(bào)亦是永升服務(wù)“新帥”林祝波上任后交出的首份年度成績(jī)單。資料顯示，2025年9月1日，林祝波接替周洪斌正式成為永升服務(wù)總裁。其于2025年6月獲委任為永升服務(wù)集團(tuán)非執(zhí)行董事，此前為旭輝集團(tuán)副總裁兼華西區(qū)域集團(tuán)總裁。

在3月31日舉行的2025年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，林祝波表示，在這半年里，其主導(dǎo)推進(jìn)了幾項(xiàng)關(guān)鍵工作，其中就包含主持完成了2026年全面經(jīng)營(yíng)規(guī)劃、預(yù)算及資源配置工作，這項(xiàng)工作已于2025年底完成。

他指出，2026年對(duì)永升服務(wù)的發(fā)展而言是承上啟下的關(guān)鍵一年。內(nèi)部已制定清晰的經(jīng)營(yíng)管理指引，確保利潤(rùn)增長(zhǎng)大于收入增長(zhǎng)、收入增長(zhǎng)大于費(fèi)用增長(zhǎng)，圍繞“利潤(rùn)兩位數(shù)增長(zhǎng)”這一核心目標(biāo)推進(jìn)，全年預(yù)計(jì)利潤(rùn)增長(zhǎng)8%-10%。

二級(jí)市場(chǎng)方面，3月31日，永升服務(wù)股價(jià)迎來上漲。截至收盤，公司股價(jià)報(bào)收1.79港元/股，較前一交易日上漲6.55%，總市值約30.83億港元。

物管業(yè)務(wù)獨(dú)撐增長(zhǎng)

永升服務(wù)是一家物業(yè)管理公司，背靠房企旭輝控股（00884.HK），業(yè)務(wù)涵蓋廣泛的物業(yè)形態(tài)，包括住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)，涵蓋辦公大樓、商場(chǎng)、學(xué)校、醫(yī)院、景區(qū)、政府樓宇、高速公路服務(wù)站、軌道交通及輪渡碼頭等。

該公司營(yíng)收主要由物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、城市服務(wù)四大業(yè)務(wù)構(gòu)成。其中，物業(yè)管理服務(wù)為該公司最重要的收入來源，收入占比常年維持在五成以上。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2025年永升服務(wù)的增長(zhǎng)得益于物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)的表現(xiàn)。期內(nèi)，該公司物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)收入54.51億元，同比增長(zhǎng)7.1%，占總營(yíng)收的79.4%。

不過，除物業(yè)管理服務(wù)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)外，公司其余三大業(yè)務(wù)板塊收入均出現(xiàn)下滑。其中，社區(qū)增值服務(wù)降幅最小，實(shí)現(xiàn)收入7.96億元，同比下降7.7%；城市服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入2.33億元，同比下降18.7%；非業(yè)主增值服務(wù)收入降幅最大，實(shí)現(xiàn)收入3.82億元，同比下降36.2%，較2024年減少了2.17億元，占公司總營(yíng)收的比重降至5.5%。

圖片來源：永升服務(wù)2025年度業(yè)績(jī)報(bào)告

對(duì)于非業(yè)主增值服務(wù)的大幅下滑，林祝波指出，過去該業(yè)務(wù)板塊與旭輝控股強(qiáng)相關(guān)，如今隨著市場(chǎng)化程度不斷提高，關(guān)聯(lián)度已不高。這反映出，該業(yè)務(wù)尚未形成獨(dú)立的第二增長(zhǎng)曲線。不過，他認(rèn)為，當(dāng)前已是非業(yè)主增值服務(wù)收入規(guī)模的歷史最低點(diǎn)。

據(jù)林祝波介紹，對(duì)于非業(yè)主增值服務(wù)，永升服務(wù)正在積極調(diào)整，探索新方向。以空間改造業(yè)務(wù)為例，永升服務(wù)圍繞“拎包入住—開火生活—無憂租售”打造全鏈條服務(wù)。春節(jié)前啟動(dòng)試點(diǎn)，3月27日樣板房亮相，到30日晚上，僅三天便實(shí)現(xiàn)9單下定。此類業(yè)務(wù)依托專業(yè)能力，圍繞房屋空間創(chuàng)造增量?jī)r(jià)值。此外，公司還在推進(jìn)房屋維修維保等產(chǎn)品研發(fā)，來拓展非業(yè)主增值服務(wù)的產(chǎn)品線。

在他來看，雖然物業(yè)行業(yè)總量已達(dá)1.6萬億元，但未來仍有增長(zhǎng)空間。隨著需求釋放，重點(diǎn)城市住宅物業(yè)的換手率已翻倍，每年約有2萬個(gè)小區(qū)進(jìn)入重新選聘周期；全國(guó)超過40%的住宅房齡超過20年，對(duì)具備規(guī)范運(yùn)營(yíng)和專業(yè)能力的企業(yè)而言，正是機(jī)會(huì)。

毛利率承壓，管理層預(yù)期未來將維持在17%—20%區(qū)間

翻看財(cái)報(bào)可以發(fā)現(xiàn)，永升服務(wù)“增收不增利”主要是源于毛利的下降。

數(shù)據(jù)顯示，2025年，該公司實(shí)現(xiàn)毛利為13.02億元，較2024年下降3.5%；毛利率為19.0%，同比下降0.7個(gè)百分點(diǎn)。

從各大業(yè)務(wù)來看，報(bào)告期內(nèi)，非業(yè)主增值服務(wù)和城市服務(wù)分別實(shí)現(xiàn)毛利率7.1%、13.4%，較2024年分別增長(zhǎng)0.7個(gè)百分點(diǎn)、2.5個(gè)百分點(diǎn)；

而拖累公司的毛利率的是物業(yè)管理服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)兩大業(yè)務(wù)。其中，物業(yè)管理服務(wù)的毛利率為18.2%，較2024年下降1.1個(gè)百分點(diǎn)；社區(qū)增值服務(wù)的毛利率為31.4%，較2024年下降3.3個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)此，永升服務(wù)首席財(cái)務(wù)官周迪將兩大業(yè)務(wù)毛利率下降歸因于內(nèi)外兩方面。外部來看，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)物業(yè)行業(yè)帶來挑戰(zhàn)，收入突破與成本控制均受影響；而內(nèi)部則是永升服務(wù)主動(dòng)在品質(zhì)提升上加大投入，如將部分委外員工轉(zhuǎn)自營(yíng)、提升園區(qū)品質(zhì)等相關(guān)舉措均增加了成本。

對(duì)于處于民生行業(yè)的基礎(chǔ)物管業(yè)務(wù)，周迪認(rèn)為，目前的毛利率仍處于合理區(qū)間。永升服務(wù)一貫不極致追求高毛利，反而愿意將毛利反哺在部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目上進(jìn)行品質(zhì)提升。未來通過AI、人機(jī)協(xié)同、精益運(yùn)營(yíng)等手段，公司有信心在2026—2028年將基礎(chǔ)物管毛利率維持在15%—18%的水平。

至于社區(qū)增值服務(wù)，他表示，仍是物業(yè)行業(yè)的重要支柱，具備社區(qū)壁壘。目前公司已整合大運(yùn)營(yíng)中心，推進(jìn)“滿意到生意”的落地舉措，預(yù)計(jì)未來社區(qū)毛利率有望維持在30%—35%之間。

“總體來看，公司仍面臨一定毛利承壓，但我們將持續(xù)優(yōu)化收入與毛利貢獻(xiàn)結(jié)構(gòu)，通過精益運(yùn)營(yíng)及新產(chǎn)品新服務(wù)的落地，力爭(zhēng)將綜合毛利率維持在17%—20%的合理區(qū)間。”周迪稱。