城鎮(zhèn)戶口買農(nóng)房合同無(wú)效，還能索賠嗎？｜房產(chǎn)糾紛律師

（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

2003年，一對(duì)城里情侶看中一套農(nóng)村老房，僅花1.13萬(wàn)元買下。

他們拆掉舊屋，建起新院，裝修入住近20年。

誰(shuí)知，賣家反悔起訴：“你是城里人，不能買農(nóng)村房！”

法院果然判買賣合同無(wú)效，房子必須騰退。

眼看血汗錢打水漂，兩人又提起索賠訴訟——

最終，法院判決賣家賠償118萬(wàn)元！

這場(chǎng)“小投入、大回報(bào)”的維權(quán)戰(zhàn)，堪稱農(nóng)村房屋買賣糾紛的經(jīng)典案例。

故事要從2003年說(shuō)起。

李強(qiáng)、王芳（非農(nóng)業(yè)戶口）經(jīng)人介紹，以11300元向村民趙明購(gòu)買了位于郊區(qū)的一號(hào)院落（含5間北房）。

趙明父母趙建國(guó)、趙秀蘭當(dāng)時(shí)就住在院里，知情且配合騰房。

買房當(dāng)年，李強(qiáng)夫婦就把老房全部拆除，新建：

? 北房4間

? 西房2間

? 南房5間

? 院墻、水電、裝修一應(yīng)俱全

此后20年，他們一直在此生活。

2010年，趙家突然反悔，起訴要求確認(rèn)買賣無(wú)效。

法院審理認(rèn)為：城鎮(zhèn)居民不得購(gòu)買農(nóng)村宅基地房屋，合同無(wú)效！

但當(dāng)時(shí)未處理賠償問(wèn)題。

2021年，趙家再次起訴，要求李強(qiáng)夫婦“騰房+拆新房”。

二審法院終審判決：騰退房屋，但損失可另行索賠。

于是，李強(qiáng)、王芳提起本案訴訟，請(qǐng)求：

? 返還購(gòu)房款1.13萬(wàn)元；

? 賠償房屋重置及裝修損失24.9萬(wàn)元；

? 賠償宅基地區(qū)位補(bǔ)償102.6萬(wàn)元（合計(jì)127.5萬(wàn)元）。

趙家辯稱：

“你們明知不能買還買，過(guò)錯(cuò)在你們！而且房子根本沒(méi)拆遷計(jì)劃，哪來(lái)的區(qū)位補(bǔ)償？”

法院經(jīng)審理認(rèn)為：

?? 第一，合同無(wú)效，但過(guò)錯(cuò)主要在賣方。

趙明作為出賣人，明知買家是城鎮(zhèn)戶口仍出售；

父母趙建國(guó)、趙秀蘭全程知情，事后反悔違背誠(chéng)信；

→ 三被告承擔(dān)主要過(guò)錯(cuò)責(zé)任。

?? 第二，新建房屋屬原告財(cái)產(chǎn)，應(yīng)全額賠償。

現(xiàn)有房屋全是李強(qiáng)夫婦出資新建；

騰退后歸趙家所有，構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?/strong>

→ 24.9萬(wàn)元重置及裝修費(fèi)，由趙家全額賠付。

?? 第三，區(qū)位補(bǔ)償雖無(wú)實(shí)際拆遷，但可參照標(biāo)準(zhǔn)酌定。

法院委托甲評(píng)估公司評(píng)估：區(qū)位補(bǔ)償約146萬(wàn)元；

雖無(wú)正式拆遷項(xiàng)目，但結(jié)合周邊騰退政策，酌定為133.4萬(wàn)元；

按過(guò)錯(cuò)比例（70%），趙家賠償93.4萬(wàn)元。

最終，法院判決：

? 趙明、趙秀蘭賠償李強(qiáng)、王芳共計(jì)118.3萬(wàn)元；

? 購(gòu)房款1.13萬(wàn)元因房屋已滅失，不再返還；

? 評(píng)估費(fèi)由雙方按責(zé)分擔(dān)。

?? 律師三大提醒：

城鎮(zhèn)居民切勿購(gòu)買農(nóng)村宅基地房！合同必然無(wú)效；

但若已購(gòu)買并建房，務(wù)必保留所有出資憑證（轉(zhuǎn)賬、建材發(fā)票、施工記錄）；

即使合同無(wú)效，只要賣家有過(guò)錯(cuò)，仍可索賠重置成本+區(qū)位價(jià)值！

法律不鼓勵(lì)違法交易，但也絕不縱容“出爾反爾”。

如果您正面臨“農(nóng)村房屋買賣被訴無(wú)效”“騰退后如何索賠”“新建房屋能否獲賠”等難題，請(qǐng)立即咨詢專業(yè)律師。此類案件政策性強(qiáng)、賠償計(jì)算復(fù)雜，需專業(yè)介入才能最大化權(quán)益。

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律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。