長沙學位房未來10年的發展趨勢

　　上次文章我們講到學位房的本質，有三個重要結論：

　　1.只要貧富差距不縮小，底層人上升的通道不多元化，書包房就會一直存在，書包房甚至永遠不會消失，只是這個需求在某個歷史階段被隱藏。

　　2.人口減少，只能影響書包溢價的高低，不會導致學位房消失！

　　3.不建議買超高溢價的書包房，不要買非頭部的書包房，如果是長期持有，順應政策發展，成績穩定最重要，不能等你想出手的時候成績越來越差，那就砸手里了！

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　　所以，提前預判非常關鍵，特別很多家庭小孩子還沒有上小學，意味著可能要持有10年之后才會賣掉學位房，今天我們就來預判一下未來10年的學位房趨勢。

　　1.寧愿相信取消微機派位，也不要相信取消學位房

　　學位房在長沙就包括配套入學（岳麓、天心、雨花、芙蓉、開福）和對口直升（望城、星沙和高新區），具體來說就是配套入學樓盤會越來越多！

　　因為微機派位是違反人性，提高了大家養育孩子的成本，違背了現在鼓勵生育的國策。

　　試想一下如果你家里有三個孩子，不是同時出身的，每個孩子都派到不同的學校，必然會加大接送的成本。

　　微機派位是教育資源不均衡、學位緊張這個特殊時期的過渡性制度安排，是為了應對熱門學校超員、維持相對公平的臨時措施，不可能永遠這樣下去。

　　特別是未來人口減少，生源減少，學校超員的情況越來越少之后，微機派位總有一天會退出歷史舞臺。

　　所以，大家可以看到的是長沙學位房會越來越多，配套入學的樓盤之前不足100個，現在內五區就有130多個樓盤，這個還沒算望城，望城都是對口直升，全部不派位。

　　以下是長沙2026年的長沙初中配套入學樓盤名單:

　　2.學位房的重點學段，已經從小學過渡到初中，未來逐步往高中階段轉移。

　　（1）2016年：學位房規范化分水嶺：

　　2016年之，長沙學位房是一個混亂的狀態，政策沒有連續性，學位的確定性不高，再加上長沙房價一直處于地位，沒有經歷拉升，因此溢價不高，關注度也不高。

　　2016年長沙市公布《關于進一步規范中小學招生入學工作的意見》，被稱為“史上最嚴招生入學政策”，學位房通過配套入學政策固定下來，確定性大大提高。

　　（2）2019年之前：民辦初中可擇優，小學學區房更吃香

　　2019年前，民辦中學可以公開擇優，頂級小學學區房炙手可熱，頂級小學的溢價非常高，初中學位房并不值錢。

　　當年就讀砂子塘的萬博匯小區最高成交單價可達2.9萬，地段好、樓齡新是其中原因之一，但是關鍵還是頂級小學學位。同時期的八方小區成交單價不到2萬。

　　（3）2019年之后：嚴謹初中擇優，初中學區房更吃香

　　2019年后，長沙的民辦初中就不能公開擇優了，想要100%進頂級初中，只能通過購買學區房一條路，八方小區房價猛漲，到2021年法拍房拍到了4.5萬的天價。

　　而砂子塘、楓樹山等小學學區房因為沒有配套初中，只能派位，而且派位質量不夠理想，即便是地段和配套非常好，同樣面臨房價快速下滑，甚至腰斬的命運。

　　經歷了2021年開始的抑制學區房炒作，再到房價整體回調的當下，初中學區房也不可避免的大幅回調，特別是學校成績下滑的學區房更是慘不忍睹。

　　并非小學不重要，而是即便就讀小學很差，成績很差，通過購買頂級學位放，一樣可以100%就讀頂級初中，從升學角度講，頂級初中帶來的溢價明顯大于頂級小學。

　　（4）目前仍然處于初中學區房需求的鼎盛時期，并一直延續到2030年左右

　　長沙市城區（含望城區）初中畢業生人數逐年上升：2024年約6萬人、2025年約6.6萬人，預計2026年7.4萬人，2030年將達到11.8萬人，之后進入下行通道。

　　數據來源：長沙晚報

　　實際上人口減少導致的溢價降低，早已經開始兌現，書包房價格回調力度已經很大了， 不會等到2030年才開始大降價。

　　決定未來走勢的根本原因還是在于社會階ceng上升的焦慮程度，以及導致的總體需求度，而不是人口數量。

　　（5）普及高中的腳步越來越近

　　今年全國兩會有人委員提出普及高中，國家十五五規劃也提出，“探索延長義務教育年限”，這都說明了趨勢和可能確實存在。

　　目前不能馬上落地的顯示原因是，大城市的中考人數居高不下，而且逐年遞增，之后又會大幅下滑，有一個大起大落的過程。

　　比如長沙在2030年將達到12萬人，比2024年相比接近翻倍，高中學位非常緊缺，2030年之后就會明顯下滑，現在大量建高中，以后又會大批閑置。

　　所以，我估計要到2030年之后才會正兒八經地提上議事日程，10年內逐步落地的可能先較大，屆時，高中學位房可能浮出水面。

　　數據來源：長沙市教育局

　　此外，長沙到2028年的時候，會新增一批優質高中，比如師梅、雅洋、周梅、長梅等等都有可能入選，這些優質高中就近分配指標生，降分錄取的指標只分配到周邊，也是一個潛在的利好。

　　所以，大家選擇中學的時候，是不是帶優質的高中部是一個重要的考慮因素，這個一個加分項。

　　3.教育均衡化在地域上的體現：東南西北中都有要頭部名校

　　長沙東南西北中都會有優質學區房，不再是長郡雙語一家獨大，長郡雙語的相對優勢可能會被稀釋。

　　南城省府有長郡外國語，北城有青竹湖湘一外國語、東邊隆平新區有湘郡培粹新校區，河西還有師大附中梅溪湖，市中心有一中初中部，這些都是非常好的學校，都有大量的學區房可供選擇。

　　從行政區上看，岳麓區有長郡雙語和師梅，天心區有長郡外國語和湘郡培粹，雨花區有中雅，開福區有有青竹湖湘一，芙蓉區從一無所有，到有一中初中部和湘郡培粹隆平校區，預計就是未來幾年的大黑馬！

　　我是老左，在長沙做房產十來年，專注長沙學區房，獨家編寫《長沙學區房藍皮書》，大膽私信我，一定知無不言言無不盡，不負所托。