中國金茂董事長陶天海：行業(yè)洗牌后，未來機會大于挑戰(zhàn)

中國商報（記者 周子荑）“行業(yè)洗牌之后，留下的將是高手之間的競爭，競爭格局將從完全競爭轉(zhuǎn)向寡頭競爭。對于一些存活下來的優(yōu)質(zhì)房企來說，未來機會大于挑戰(zhàn)。”3月24日，中國金茂董事長陶天海在公司2025年度業(yè)績會上作出了這一判斷。

國家統(tǒng)計局不久前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2025年，全國新建商品房銷售面積、銷售額同比分別下降8.7%和12.6%。中國金茂交出的成績單是：簽約銷售額1135億元，同比增長16%，行業(yè)排名升至第8位；毛利為92.21億元，同比增長7%；母公司所有者應(yīng)占溢利為12.53億元（含投資物業(yè)公平值損益），同比增長18%。

土地投資：京滬占比66%，新項目凈利率超10%

在業(yè)績說明會上，中國金茂高管表示，2025年，全國300城涉宅用地成交規(guī)模下降9.7%，一線城市出讓規(guī)模萎縮23%，但核心地塊溢價率提高至11.5%；二線城市成交規(guī)模微漲5.8%；三線、四線城市量價齊跌。

中國金茂高級副總裁張輝認為：“從結(jié)構(gòu)上來看，能級分化比較明顯，對于核心地塊，房企的投資策略趨同，競爭還是比較激烈的。”

數(shù)據(jù)顯示，中國金茂2025年新增獲取21宗土地，其中4宗為低溢價獲取，12宗為底價獲取。從城市能級來看，21宗土地全部位于一線、二線城市，其中在北京、上海兩個城市的投資占比為66%。中國金茂管理層在業(yè)績會上透露，2024年以來新獲取項目的凈利率超10%。　

張輝表示，2026年的投資將繼續(xù)秉持“積極不激進”的原則，錨定全年權(quán)益投資目標(biāo)，聚焦“投好、投足”。

從銷售結(jié)構(gòu)來看，中國金茂一線、二線城市簽約銷售占比為96%，住宅簽約單價約為2.7萬元/平方米，同比上升24%。截至報告期末，公司未售貨值89%位于一線、二線城市，一線城市未售貨值占比較上年提升8個百分點至近30%。

新項目首開全部實現(xiàn)標(biāo)桿效果，存量盤活完成47個項目清盤

2025年，中國金茂2024年推出的“金玉滿堂”四大產(chǎn)品線全面落地。6個金茂府、7個璞系、5個滿系、8個棠系項目面市。管理層在業(yè)績會上表示，公司2025年全年首開34個項目，全部實現(xiàn)了標(biāo)桿項目效果。

2025年首開項目的量、價分別達成可研階段目標(biāo)的128%和104%，其中成都東城金茂曉棠量、價達成率分別為191%和110%，上海金茂棠前的量、價達成率分別為142%和107%。

在存量盤活方面，全年有47個項目實現(xiàn)尾盤清盤。陶天海在業(yè)績會上表示，公司通過“做優(yōu)增量帶動存量盤活”，用發(fā)展來解決歷史問題。

新增融資成本降至2.75%，未動用銀行授信超700億元

2025年，中國金茂新增融資平均成本為2.75%，較上年的3.39%下降了0.64%。全年發(fā)行4筆公司債，最低融資成本2.38%；7月發(fā)行的20億中票票面利率2.3%。

首席財務(wù)官喬曉潔在業(yè)績會上表示：“2025年境內(nèi)融資成本相對較低，所以公司加大了境內(nèi)的融資力度。考慮到2026年境外的融資成本相對較高，所以公司會壓降部分高成本的境外債務(wù)規(guī)模，預(yù)計到2026年年末，整體的負債水平仍會穩(wěn)中有降。”

截至報告期末，公司在手未動用銀行授信超過700億元。一年內(nèi)到期的債務(wù)281億元，占總債務(wù)的22%。喬曉潔強調(diào)：“我們不依賴于擴大債務(wù)規(guī)模來驅(qū)動投資，而是說聚焦于提升運營能力、加快經(jīng)營回款來支撐公司業(yè)務(wù)發(fā)展。”

新項目平均經(jīng)營性現(xiàn)金流回正周期為10.4個月。全年回款1044億元，回款率約為92%。

行業(yè)判斷：筑底修復(fù)期，結(jié)構(gòu)性機會仍存

對于當(dāng)前及未來的市場走勢，陶天海在業(yè)績會上作出系統(tǒng)判斷：行業(yè)處于筑底和修復(fù)過程之中，呈現(xiàn)“行業(yè)筑底、結(jié)構(gòu)分化、企業(yè)突圍”三大特點。

在筑底層面，陶天海分析：“從2025年年底到2026年年初，北上廣深四個一線城市的二手房房價普遍跌到了一個主力成交的成本空間，我們也觀察到，實際上市場低價甩賣的意愿在大幅度減少。從總體判斷，目前市場調(diào)整已經(jīng)到了一個底部區(qū)域，再經(jīng)過一段時間的筑底和修復(fù)，行業(yè)是值得期待的。”

在結(jié)構(gòu)分化層面，陶天海認為，一線及二線核心城市仍然具有旺盛的潛在需求，“只是很多購房者還沒有找到一個入市的好時機。隨著整個市場逐漸實現(xiàn)止跌回穩(wěn)，需求還是非常旺盛的。”同時，三線、四線城市中滿足“好地段、良供需、好產(chǎn)品”標(biāo)準(zhǔn)的項目仍然有機會。

在企業(yè)突圍層面，陶天海表示，地產(chǎn)行業(yè)處于競爭格局重塑階段，“大浪淘沙，行業(yè)洗牌之后，留下的實際上是高手之間的競爭。頭部企業(yè)采取了盤活存量、做優(yōu)增量、調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)等舉措，競爭格局會從完全競爭轉(zhuǎn)向寡頭競爭。”

面向未來，中國金茂管理層明確了“活下來—活得好—活出彩”三步走規(guī)劃。陶天海表示，預(yù)計2026年公司無論是行業(yè)排名還是銷售規(guī)模，總體將保持穩(wěn)中有升趨勢。在投資端，張輝表示將繼續(xù)錨定全年權(quán)益投資目標(biāo)，聚焦“投好、投足”，在積極而不激進的總基調(diào)下捕捉優(yōu)質(zhì)窗口機會。