?16%增VS16%降：這家房企年報藏著行業分化真相

當TOP10房企簽約額同比普遍下滑16%時，中國金茂以16%的同比增長突圍，1135億元簽約額與16%毛利率的背后，是行業筑底期頭部房企的生存邏輯重構。

業績反差：16%增降背后的行業分化

3月24日，中國金茂（00817.HK）披露2025年全年業績報告，一組反差鮮明的數據引發行業關注：在房地產行業整體承壓、頭部房企銷售普遍遇冷的背景下，公司實現簽約銷售金額1135億元，同比增長16%，行業排名攀升至第8位，創下歷史最高水平；同期，TOP10房企簽約銷售金額同比平均降幅達16%，一增一降間，凸顯出行業分化加劇背景下的企業競爭力差異。

作為聚焦核心城市的頭部城市運營商，中國金茂的2025年業績表現，未脫離行業筑底的大環境，卻憑借精準的戰略布局與產品打磨，走出了一條差異化發展路徑。數據顯示，報告期內公司全年毛利92.21億元，同比增長7%，整體毛利率提升至16%；股東應占利潤（含投資物業公平值損益）12.53億元，同比增長18%，盈利指標的穩步改善，成為其逆勢增長的核心支撐。

中國金茂管理層出席業績會

產品突圍：拒絕“以價換量”靠產品力破局

產品力的持續升級，是金茂實現銷售突圍的關鍵抓手。不同于行業內部分企業的“以價換量”，金茂選擇以產品體系迭代激活市場需求。2024年推出的“金玉滿堂”產品體系在2025年持續落地，全年共有6個金茂府、7個璞系、5個滿系、8個棠系項目面市，多個項目在所在城市形成現象級熱銷，其中西安金茂璞逸東方更是斬獲2025年西安市銷售額冠軍。

西安金茂璞逸東方為2025年西安市銷售額冠軍

布局聚焦：錨定核心城市挖價值

與產品力相匹配的，是其對核心城市的聚焦布局。隨著國內改善型住房需求持續釋放，金茂進一步優化銷售結構，將資源向高能級城市集中。2025年，公司一二線城市簽約銷售占比高達96%，華北、華東兩大核心區域簽約占比提升至73%；北京、上海兩大一線城市簽約銷售額均突破200億元，西安突破100億元，鄭州、天津、雄安等核心城市的市場表現均領先于當地行業平均水平。

這種聚焦核心城市與打磨優質產品的雙重發力，直接推動產品溢價能力提升。2025年，金茂住宅平均簽約單價升至約2.7萬元/㎡，同比提升24%，在行業普遍降價促銷的背景下，既體現市場對其產品價值的認可，也引發“高單價可持續性”的行業討論。

盈利提質：運營優化+存量盤活雙驅動

盈利水平的提振，不僅源于銷售端的良好表現，更得益于運營效率的優化與存量資產的盤活。報告期內，金茂堅持“做優增量、盤活存量”的策略，自2024年以來累計獲取的43個項目，全部聚焦核心城市核心板塊，平均銷售凈利率超過10%；2025年全年完成47個項目清盤，15宗土地、26個大宗資產實現有效盤活，為企業現金流注入新活力。

運營效率提升進一步夯實盈利根基。2025年，金茂新項目平均首開周期縮短至5.2個月，“快開、快回、快清”策略持續強化，經營現金流回正速度縮至10.4個月，武漢金茂樾滿晴川項目僅用4.8個月便實現回正，成為標桿案例。同時公司嚴控三費、降本增效，三費分別同比下降4%、13%、9%，進一步釋放盈利空間。

武漢金茂樾滿晴川項目4.8個月達成經營現金流回正

財務穩健：低息融資筑牢發展底盤

財務穩健是其逆勢增長的堅實保障。2025年，金茂新增融資平均成本降至2.75%，處于行業低位；債務結構持續優化，開發貸及經營貸占比提升至約50%，外幣債務占比降至20%。多元融資渠道暢通，全年公開市場融資成本低至2.3%，新項目開發貸多達自律下限；截至期末，在手未動用銀行授信超700億元，為后續發展提供充足支撐。

第二曲線：服務與持有業務補位增長

在傳統開發業務之外，金茂正穩步培育第二增長曲線，品質服務、精品持有等業務的表現持續穩健。金茂服務（00816.HK）2025年在管面積同比增長5%，營業收入同比增長18.5%，其中核心物業管理收入同比增長23%，核心物業管理毛利率同比增長22.1%，基礎物業服務與能源運維業務滿意度均保持在90分位。

杭州秦望水街開業客流超10萬人次

精品持有業務表現同樣亮眼。截至2025年末，其精品持有物業總建面達436萬㎡，商業運營收入同比增長9%，酒店業務EBITDA同比增長31%；杭州秦望水街、北外灘金茂中心順利開業，江陰嘉悅酒店等項目落地，輕資產業務持續拓展。此外，華夏金茂商業REIT已完成7次超預期分紅，分派率穩定在5%以上，資產運營活力凸顯。

投資收斂：錨定高能級城市鎖定未來

投資端的收斂聚焦，為未來發展奠定堅實基礎。2025年，金茂新增21個項目均布局一二線城市，其中北京、上海兩大深耕城市投資占比達66%。截至期末，未售貨值中89%位于一二線城市，一線城市占比較上年提升8個百分點至近30%，貨值結構優化進一步提升業績確定性。

公司在核心城市拿地精準、策略連貫。2025年四季度重點加碼上海，于11月24日上海九批次土拍中，以37.26億元底價競得寶山區優質宅地，并聯合象嶼等企業摘得同批次嘉定新城地塊，兩宗地塊精準補位核心板塊，進一步筑牢在滬深耕根基，彰顯對上海市場的長期信心。進入2026年，金茂延續上海深耕戰略，3月13日上海一批次土拍中，與象嶼聯合體以14.59億元底價斬獲嘉定區JDC1-1703單元B06-01純住宅地塊。該地塊出讓面積3.5萬平方米，容積率1.7、限高40米，規劃建面約5.96萬平方米，緊鄰地鐵11號線白銀路站，配套完善，未來有望打造低密改善產品，填補區域供應空白。此次拿地既是金茂2026年在滬首次補倉，也凸顯“滬七條”落地后其對上海核心土地市場的堅定布局，與2025年四季度拿地形成呼應。同時，西安、長沙新增地塊均為城市燈塔級項目：西安2024年11月摘得曲江板塊優質地塊，形成四子共耀格局，打造低密TOP級著作；長沙2026年3月競得開福區湘江中路S10商住地塊，依托一線江景與雙地鐵優勢，完善區域戰略布局。此外，公司2026年3月還在南京、蘇州核心區域補倉，持續深化核心城市布局。

未來展望：筑底期穩健向“優”而行

3月24日業績會上，中國金茂董事長陶天海表示，當前市場仍處筑底階段，但結構性機會仍在，具備優秀產品力的企業機會大于挑戰。公司明確2026年銷售穩中有升，將延續“產品引領、客戶至上”理念，堅持積極不激進的投資風格，聚焦高能級城市，力爭從“活得好”向“活出彩”跨越。

16%的逆勢增長，是金茂核心競爭力的集中彰顯。其2025年業績既展現了行業筑底期的企業韌性，也折射出房地產行業從規模競爭向價值競爭轉型的必然趨勢。