房地產稅遲遲落不了地？未來五年還會推行么？

最近，十五五規劃綱要已經發布，然而與此前三次五年規劃有個很大不同的是，這次并沒有提到房產稅。

回想一下，“房產稅”第一次出現在我國五年規劃里，是“十二五”規劃，當年提出：“研究推進房地產稅改革”。

后來到了“十三五”和“十四五”，又都明確提出要“推進房地產稅立法”。

前些年，財政部原部長樓繼偉還發文呼吁盡快推房地產稅試點。可奇怪的是，喊了這么久，房產稅的擴圍卻一直沒動靜。這次規劃里干脆不提了，到底是為啥？

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為啥房地產稅在五年規劃中消失了？

新一屆五年規劃不再提房地產稅，其實釋放了一個很明確的信號：眼下房地產的頭等大事，是“穩住市場”。

畢竟這些年樓市的情況已經和過去完全不一樣了。房地產稅第一次被寫入五年規劃是2011年的“十二五”，一直到2021年的“十四五”，這十年間，房價總體在持續上漲。

那時候提房地產稅，邏輯很清楚——如果能落地，就能通過增加多套房持有成本，在一定程度上抑制投機炒房。

但2021年之后，樓市進入深度調整期，現在正處在筑底修復的階段。如果這時候硬推房地產稅，等于給還在恢復中的市場又加一道成本，不僅影響大家對房價的預期，也會讓很多人不敢買房。

這和當前“著力穩定房地產市場”的政策基調也是相悖的。所以，政策上選擇先把這件事放一放，其實也是為市場恢復留出時間和空間。

另外，現在暫緩推進，也有利于減輕中低收入群體的負擔，更有利于提振內需。

雖說房地產稅當初設計的初衷是“保剛需、抑投機”，主要針對的也是多套房持有者，但別忘了，全國還有超過2億人租房，未來這個群體可能更大。一旦開征，在租房需求旺盛的地方，房東很容易把稅轉嫁給租客，租房的人壓力更大了，進而就會影響到這一群體的消費力。

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未來會不會徹底不征了？

雖說房產稅目前并沒有推進預期，但這并不意味著從此以后就徹底不征收房地產稅，等市場穩下來，房地產稅大概率還是會重新擺上桌面。

一個很重要的原因是：它能給地方帶來穩定、可持續的財政收入，緩解地方財政的壓力。

過去很長時間，地方財政高度依賴土地出讓金，比如2020年，全國土地出讓收入高達8.4萬億元，占地方財政收入的40%，有些城市甚至超過50%。

但這兩年，這個數字掉得厲害得很，2025年地方土地出讓收入只有4.15萬億元，比高峰期少了超過一半。

而且2026年人大會議，財政部報告2025年主要財稅政策落實和重點財政工作情況時，明確提到“受多重因素影響，一般公共預算收入下滑，土地出讓收入繼續回落，財政收支平衡壓力加大，一些地方財政困難”。

不過即便開征房地產稅，也只是“部分替代”土地出讓收入，甚至只是“少量替代”，不可能完全取代。因為房地產稅帶來的收入規模其實有限。

拿已經試點的上海來說，2024年房產稅收入是89.9億元，占全市一般公共預算收入的1.07%，而同一年，上海的國有土地使用權出讓收入是630億元，相當于房產稅的7倍。所以從這個角度看，指望房地產稅完全填補土地收入的缺口，是不現實的。

但從社會公平的角度看，征收房產稅確實有助于調節財富差距。有研究顯示，如果把房產稅用來改善基本公共服務，家庭財富不平等程度可以下降5%到10%。

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如果要收，怎么收才科學呢？

目前國內試點房產稅的城市只有重慶和上海，未來房地產稅若在全國范圍內鋪開，面臨的情況勢必比小范圍試點更復雜。

畢竟不同城市的房價、居民收入差距都很大，不太可能搞“一刀切”的統一稅制，大概率還是得因城施策。

比如像上海這樣的大城市，現在試點的人均免征面積是60平方米；如果是小城市，房租便宜、居民收入也相對低，免征面積可能會更大一些，這樣才能確保普通家庭的基本居住需求不受影響。

另外稅負也應該和家庭收入、當地的房價收入比掛鉤。比如說，每年交的房產稅最好不超過家庭年收入的1%，超出部分可以考慮減免或延期。

另外，如果全面鋪開，還得考慮一些特殊情況，比如老年人、殘疾人需要額外減免；家里有人失業或者得了大病，生活壓力本來就大，也應該給予一定的減稅或免稅。

總之，不管未來房產稅何去何從，對于只有一套住房的家庭來說，不必要擔憂，這也是保護剛需的底線。