“先驗房后收房”制度擴圍！多地實施成效顯著

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從源頭實現“減量提質”，推動業主從“被動接受”轉向“主動參與”，使質量投訴率和交付糾紛發生率實現“雙下降”。

于帥卿 中房報記者 李葉丨北京報道

“先驗房后收房”制度正在多個城市推行，有效推動了住宅建設的高質量發展。

據中國房地產報記者統計，目前已有山東、江蘇、甘肅、湖北、新疆、廣西、西安等省區市相繼落地實施該項制度，并已取得階段性成效。

“目前我們正在閻良區、高新區推進實施，兩區共35個項目13128戶通過此模式完成了收房。”西安市住建局質安處相關負責人對記者表示，下一步，將建立定期的數據報送和通報機制，及時向社會公布制度的覆蓋進展。

“‘先驗房后收房’這一制度其實是有跡可循的，我們國家早在十幾年前就開始逐步設計了。”著名驗房專家、DCIC深度中國驗房公司創始人王青宏表示，如2008年，北京市率先推行商品房 “一戶一驗制”；2009 年，住房城鄉建設部正式發文在全國推廣住宅工程質量分戶驗收，此后多地陸續跟進，政策脈絡勾勒出我國住宅質量管理從“事后維權”向“事前防范”的清晰演進路徑。

在“先驗房后收房”制度的全面推行和住宅品質提升工程的深入推進下，購房者對住房質量的滿意度呈現持續上升態勢。

數據顯示，截至2025年，山東全省高品質住宅居住者滿意度達97.4%，其中“建筑質量與工藝”滿意度超過92%；廣西住宅質量整治成效同樣顯著，截至2025年8月31日，全區納入整治的在建住宅項目722個，完成質量問題整治1598個，重點解決了一批在建住宅工程質量問題。

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“這下購房更安心了”

2025年9月1日，《西安市住宅工程“先驗房后收房”工作指南》正式實施，要求全市范圍內已取得預售許可證的新建住宅項目全面實施“先驗房后收房”制度。

指南明確，商品房銷售時，建設單位應將質量信息公示、業主查驗等相關活動及業主權益告知業主。建設單位在住宅工程的銷售、施工、驗收、交付等階段，按工程進度、分批次公示工程質量信息，主動接受社會監督的行為。

值得注意的是，“業主查驗”被正式納入收房前的法定環節。在分戶驗收后、竣工驗收前，建設單位組織業主對其所購商品房進行質量查驗。

西安市住建局質安處相關負責人在接受中國房地產報記者采訪時闡述了當地的“全鏈條、閉環式”操作框架，涵蓋“質量信息公示、分戶驗收、業主查驗”三大核心環節，實現事前公示、事中建檔、事后查驗并整改銷號的“三位一體”管控。

西安的創新亮點在于為每套房屋賦予專屬“質量二維碼”，通過“三強制、一追溯”保障措施，確保二維碼作為房屋的“數字身份證”，涵蓋全量質量信息并真實可追溯，實現線上線下同步更新與全生命周期工序留痕，倒逼開發商嚴控施工質量。

對于西安此舉，有購房者留言稱，“西安新政真貼心，買房前先驗房，業主權益更有保障了，這下購房更安心了?！?/p>

“先收房后驗房模式本身就違背消費者和購房人的基本權益。”王青宏表示，一旦簽署收房文件，法律上便視為已接受房屋交付，后續發現質量問題往往只能按維修處理，維權難度大、成本高。這種模式不僅掩蓋了隱蔽工程等質量隱患，更易引發購房者與開發商之間的信任危機。

為破解困局，各地住建部門相繼推出“先驗房后收房”制度。據易居研究院報告，各地普遍強化信息透明、規范分戶驗收、保障業主參與、壓實建設單位首要責任。

山東是全國首個全省域全面推行“先驗房后收房” 制度的省份。2022年8月，山東省住建廳印發通知，明確以政府引導、企業主導、業主參與、專業保障為原則，在新建商品住宅中全面實施。

核心機制為三階段閉環管理：一是質量信息全公示，開工至交付分階段公示材料、驗收等信息，以二維碼實現 “一戶一檔、掃碼可查”；二是分戶驗收全覆蓋，開發企業組織參建方逐戶核驗結構與功能，形成專業驗收基礎；三是業主查驗全參與，分主體結構開放、預驗房、正式驗房三階段，業主可委托專業人員參與，問題記錄、整改、復驗、銷項閉環，未整改合格不得交付。

制度壓實開發企業首要責任，配套《工作指南》細化21條操作要求。該模式將 “事后維權”轉為“事前防控”，大幅降低交付糾紛，為全國提供可復制的省級樣板。

廣西“先驗房后收房”制度的探索實踐，最早可追溯至柳州市。2024年起，柳州市率先開展制度探索，柳州萬科城項目自2021年起便已建立“交付前一個月提前驗房”標準流程。2025年3月，桂林市在全區率先推出“業主參與房屋分戶驗收”制度；同年7月，南寧市正式啟動首個試點項目（保利錦上），印發試點通知；8月，桂林市山河公館項目作為全市首個試點正式交付；11月，賀州市啟動預驗收活動。至此，廣西形成了柳州先行、桂林突破、南寧試點、賀州跟進的推進格局。

在具體制度設計上，各市形成了各具特色的創新亮點。桂林市首創“業主參與分戶驗收”機制，建立“馬上修、限期修、承諾修”三類整改標準，形成“發現—整改—復驗—交房”良性閉環。南寧市實現“10分鐘快修響應”，組建45人快修隊，到訪收房率達99.4%，同步實現“交付即辦證”。柳州市建立五階段精細化驗收流程，客戶滿意度達98%。賀州市創新多方聯合驗收機制，對發現問題現場確認整改時限，在交付前完成修復。

西安市住建局質安處相關負責人表示，這項制度核心目標是從源頭實現“減量提質”，推動業主從“被動接受”轉向“主動參與”，使質量投訴率和交付糾紛發生率實現“雙下降”。

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減量提質顯效

推行至今，“先驗房后收房”制度在提升住宅品質方面，成效已然顯現。

一線專業人士提供的數據更直觀地體現了制度實效。DCIC深度中國驗房大西南區域負責人陳浩表示，西南區域新建商品房大面積空鼓、貫穿性開裂等重度基礎質量問題發生率從2022年的35%降至2025年的12%；核心城市交付糾紛投訴量2025年較2022年下降62%，其中因質量問題引發的投訴占比從85%降至50%。

另據DCIC深度中國驗房機構調研數據顯示，在大灣區城市，房屋交付戶均缺陷問題從過去的23條降至12條，降幅達50%，顯示業主在收房前能更有效地發現問題，開發商整改效率提高。開發商主動邀請業主提前驗房的比例也從2022年的不足30%提升至2025年的78%以上，在成都、重慶等城市已成為交付標配。

從行業整體來看，住宅基礎質量尤其是系統性質量通病正得到有效遏制。過去常見的衛生間、外墻漏水等質量問題，發生概率已從數年前的10%顯著下降至3%以下。一方面得益于制度的引導與約束作用，另一方面也離不開建造工藝升級，如預制混凝土構件（PC）的普及，系統性緩解了外墻滲漏頑疾。

此外，交付糾紛正從“硬性質量問題”向“軟性服務與配置爭議”遷移。在市場競爭下，房企更注重工程管控與服務響應，部分項目在交付現場即配備維修團隊，提供“即時維修”。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，結合行業實踐來看，這一制度創新與建造工藝迭代及開發商服務升級形成合力下，共同推動了住宅品質持續向好，嚴重質量問題發生率顯著下降，交付投訴率大幅降低，業主滿意度穩步提升，這些都是積極向好的變化，也隱現了住宅質量管理模式的制度性演進的作用。

他進一步表示，這套制度還重構了開發商、購房者、監管部門的三方關系。通過驗收前置實現購房者權責對等，強化了業主監督權；依托信息公示與質量追溯打破信息壁壘，有效降低了交易成本；將監管貫穿分戶驗收與業主查驗全過程，提升了監管的前置約束效力；以整改情況掛鉤交付倒逼開發商建立全周期品控體系，推動行業從“重銷售”向“重品質”轉型。這些創新要素共同構成了“先驗房后收房”制度的完整價值鏈條。

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破題仍需合力

盡管成效顯著，但制度在落地過程中仍面臨責任傳導、業主參與和爭議處理等多重挑戰。

西安市住建局質安處相關負責人坦言，制度落地主要面臨兩大難點，一是責任傳導的“溫差”問題。部分中小開發商在初期對“先驗后收”存在畏難情緒，擔心暴露問題影響交付率，導致在分戶驗收環節存在“走過場”的風險。二是爭議處理的“標準”問題。業主查驗時，對于一些主觀感受類或觀感瑕疵的訴求，以及超出合同約定的訴求，如何快速、公正地界定責任并化解糾紛，仍需在實踐中不斷完善調解機制。

這種態度差異在開發商中表現明顯。據陳浩觀察，央企、國企態度最積極，常主動引入第三方驗房并將其作為品控閉環環節；品牌民企態度謹慎，多在高端項目引入；本土中小房企則較為被動，常設置驗房門檻，擔心暴露問題增加成本。

針對這些難點，西安通過“提級驗收”制度和加強事中事后監管確保制度落地。該負責人強調，“保護業主權益”與“優化營商環境”本質上是統一的，短期內雖增加整改成本，但長期看有助于房企建立全周期質量管理體系，避免交付后的大規模群訴和品牌崩塌。

西安建立“分類處置”機制，對小微問題現場維修、一般問題限期整改，對不符合技術標準的訴求允許開發商依規解釋，并通過第三方專家庫開展糾紛協調。同時嚴格執行“分戶驗收不合格不得竣工驗收”，以統一標準營造公平競爭環境。

業主參與層面的問題同樣突出。陳浩透露，業主在“先驗房”階段提出問題的整體有效整改比例約70%，但質量和完成度差異較大。“基礎易整改問題完成率超95%，而大面積空鼓、貫穿性開裂等重度整改問題完成率僅30%左右，是開發商拖延整改的重災區?！?/p>

他進一步表示，開發商常對四類問題口頭答應卻實際拖延：需破除墻體、重新施工的重度基礎問題；涉及公共區域的整改；需協調多部門的功能性問題；自身工藝無法解決的問題。對于這類難題，開發商多以“正在整改”“需要走流程”為由拖延，部分甚至拖延至收房后仍無實質性進展。

值得注意的是，當開發商未完成整改時，業主最終選擇拒絕收房的比例僅占8%~10%。陳浩分析稱，主要原因在于多數業主為剛需自住，入住需求迫切；部分業主不熟悉拒收房的法律依據與流程，擔心被追責；還有少數開發商設置前置門檻，要求先簽收房協議再整改，變相迫使業主收房。

除此之外，業主在驗房過程中普遍面臨認知偏差、訴求爭議和參與障礙三大問題。部分業主過度關注表面瑕疵而忽視隱蔽工程，或混淆開發商與物業責任；在綠化裝修標準、設備保修期起算等問題上易產生爭議；實際參與還受信息不對稱、參與率偏低、組織協調困難及程序透明度不足等阻礙，進一步加大了制度推行難度。

嚴躍進認為，想要深化制度落地、守住住宅品質，仍需持續解決業主查驗能力不足、整改監督剛性等難題。他建議，引入第三方專業機構、完善爭議調解機制、加強全過程數字化監管，將是鞏固當前成果、推動行業邁向更高質量發展的重點方向。