萬科開始大清算

萬科正在經(jīng)歷一場前所未有的系統(tǒng)性危機，這場"大清算"并非單一事件，而是財務、債務、管理、司法、業(yè)務等多層面的全面爆發(fā)，標志著中國房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期的典型樣本。

一、財務危機：創(chuàng)紀錄虧損與流動性枯竭

1. 史無前例的虧損規(guī)模

? 820億元年度預虧：2025年預計歸屬上市公司股東凈虧損約820億元，創(chuàng)A股房企單年虧損紀錄。

? 兩年累計虧損超1314億元：2024-2025兩年累計虧損超過1314億元，接近此前五年的歸母凈利潤總和。

? 第四季度巨虧：2025年第四季度預計虧損約539.85億元，以91天計算，相當于每天虧損5.9億元。

2. 虧損原因深度剖析

? 高地價項目結算：房地產(chǎn)開發(fā)項目結算規(guī)模顯著下降，毛利率仍處低位。報告期結算利潤主要對應2023年、2024年銷售的高地價項目。

? 大規(guī)模資產(chǎn)減值：因業(yè)務風險敞口升高，新增計提信用減值和資產(chǎn)減值。2025年第三季度計提各類減值準備合計94.01億元，已超過上半年規(guī)模。

? 經(jīng)營性業(yè)務虧損：部分經(jīng)營性業(yè)務扣除折舊攤銷后整體虧損，以及部分非主業(yè)財務投資虧損。

二、債務危機：3629億元有息負債壓頂

1. 債務結構極度惡化

? 總有息負債3629億元：截至2025年三季度末，萬科有息負債總額達3629億元。

? 短期債務1513億元：其中一年內(nèi)到期短期債務約1513億元，占比達42.7%。

? 現(xiàn)金短債比僅0.48：賬面貨幣資金僅656.8億元，現(xiàn)金短債比低至0.43-0.48，資金缺口超900億元。

2. 債務到期高峰集中

? 2026年償債壓力：未來數(shù)月面臨超過110億元人民幣的債券到期，包括五只境內(nèi)票據(jù)，以及兩項可能在7月底前被行使的回售權。

? 4月23日關鍵節(jié)點：一只人民幣債券將于2026年4月23日到期，萬科正與債權人協(xié)商展期。

三、管理層"清算"：高管大換血與司法調(diào)查

1. 核心管理層全面更迭

? 郁亮時代終結：原董事長郁亮2026年1月"到齡退休"，2026年3月卸任法定代表人。值得注意的是，公告中未按慣例對這位36年老臣表達感謝，引發(fā)市場猜測。

? 國資全面主導：深鐵集團背景的黃力平接任董事長兼法定代表人，標志萬科正式進入"國資主導"階段。

? 郁亮失聯(lián)傳聞：2026年1月28日，市場傳出郁亮疑似失聯(lián)半個月的消息，此時距離其退休僅20天。

2. 前高管司法調(diào)查密集

? 祝九勝被采取刑事強制措施：前總裁祝九勝于2025年10月被依法采取刑事強制措施。

? 多地高管被調(diào)查：前貴陽萬科總經(jīng)理吳忠友、云南萬科前總經(jīng)理王潤川、深圳臻山府項目總經(jīng)理張雍等多名前高管于2026年陸續(xù)被帶走調(diào)查。

? 薪酬追索傳聞：前董秘朱旭被約談要求退還2021-2024年薪酬，該要求覆蓋過去4年所有核心高管。

四、司法風險集中爆發(fā)

1. 子公司破產(chǎn)潮

? 北京住總萬科破產(chǎn)：北京住總萬科建筑工業(yè)化科技股份有限公司因206萬元債務無法償還，于2025年3月被法院裁定受理破產(chǎn)清算。

? 臺州萬葭置業(yè)破產(chǎn)審查：臺州萬葭置業(yè)有限公司于2026年3月被債權人申請破產(chǎn)審查，案件號(2026)浙1002破申40號。

? 象征意義重大：僅因206萬元債務就導致子公司破產(chǎn)，凸顯了萬科及其股東面臨的極端資金困境。

2. 司法案件激增

? 966起司法案件：截至2026年2月，萬科司法案件達966起，深度風險2140條。

? 股權凍結超20億元：累計被凍結股權總額已超20億元，涉及深圳、南京、蘇州等多個核心區(qū)域的子公司。

? 新增被執(zhí)行人：2026年1月19日，萬科及長沙市萬科企業(yè)有限公司新增一則被執(zhí)行人信息，執(zhí)行標的約10.90億元。

五、債務重組：時間換空間的艱難博弈

1. 已完成的展期成果

? 68億元債券展期：2026年1月，萬科成功推動"21萬科02"、"22萬科MTN004"、"22萬科MTN005"三只合計68億元債券展期。

? 展期方案特點：采用"固定兌付+部分現(xiàn)金兌付+增信"模式，對每個持有人賬戶實施10萬元固定兌付，剩余本金40%現(xiàn)金兌付、60%展期1年。

? 增信措施：提供項目公司應收賬款質(zhì)押作為增信擔保措施。

2. 正在推進的全面重組

? 10年展期計劃：據(jù)2026年3月24日消息，萬科正考慮一項將境內(nèi)債務展期最長達10年的計劃，該方案屬于深圳方面主導的一攬子重組方案的一部分。

? 配套800億元新增資金：重組方案可能配套800億元的新增資金支持。

? 整體重組方案：萬科正在應相關部門要求加快重組進程，并盡快提交重組方案，尋求所有債權人同意債務減值或延期付款。

六、大股東支持與自救努力

1. 深鐵集團持續(xù)輸血

? 累計借款超300億元：自2025年萬科風險顯化以來，深鐵集團累計提供的股東借款已超300億元。

? 2026年新增借款23.6億元：2026年1月27日，深鐵集團宣布向萬科提供不超過23.6億元股東借款，專項用于償還公司公開市場債券本金與利息。

? 借款條件優(yōu)惠：深鐵提供的借款利率為2.34%，期限3年，條件優(yōu)于市場水平。

2. 萬科的自救措施

? 保交付底線：2025年全年保質(zhì)交付房屋11.7萬套，其中1.6萬套實現(xiàn)提前30天交付。

? 降本增效：通過管理費用管控和優(yōu)化，實現(xiàn)了開發(fā)業(yè)務管理費用連續(xù)兩年下降。

? 資產(chǎn)處置受阻：撤回了旗下萬緯倉儲物流公募REITs的上市申請，資產(chǎn)盤活計劃遭遇挫折。

七、行業(yè)背景與未來展望

1. 房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整

萬科危機并非個例，而是房地產(chǎn)行業(yè)告別"高負債、高周轉(zhuǎn)、高增長"舊模式后，眾多房企面臨的共性難題。行業(yè)正處于新舊發(fā)展模式轉(zhuǎn)換的陣痛期，萬科面臨著"三高"遺留問題化解、經(jīng)營業(yè)績承壓、訴訟糾紛較多等多重挑戰(zhàn)。

2. 萬科未來的關鍵變量

? 銷售回款能力：2026年上半年月均銷售能否回升，將是決定萬科命運的關鍵因素。

? 股東支持升級：深鐵的支持能否從借款升級為資產(chǎn)負債表優(yōu)化。

? 有效資產(chǎn)儲備：足夠的有效資產(chǎn)將是未來萬科債券展期的重要考驗。

3. 轉(zhuǎn)型之路的必然選擇

萬科需徹底擺脫"負債驅(qū)動規(guī)模增長"的路徑依賴，將經(jīng)營模式轉(zhuǎn)向以現(xiàn)金流安全為核心、產(chǎn)品力與運營效率雙輪驅(qū)動的新模式，回歸制造業(yè)與服務業(yè)本源。黃力平的到來，將憑借其國資背景與專業(yè)能力，推動萬科優(yōu)化治理機制、聚焦核心業(yè)務，在穩(wěn)主業(yè)、促轉(zhuǎn)型中尋找新的增長空間。

結語：一個時代的終結與新生

郁亮的謝幕，是一個地產(chǎn)黃金時代的終結；黃力平的接棒，是萬科穿越周期、謀求新生的開始。從職業(yè)經(jīng)理人掌舵到國資主導，萬科的轉(zhuǎn)型之路，既是企業(yè)自身的突圍，也是中國房地產(chǎn)行業(yè)向規(guī)范化、高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型的縮影。

這場"大清算"的核心矛盾在于：萬科作為曾經(jīng)的行業(yè)標桿，其高杠桿、高周轉(zhuǎn)的舊模式在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期已難以為繼。隨著銷售端造血能力衰竭（2025年銷售額同比下降44.6%），而債務到期高峰接踵而至，所有歷史積累的問題集中爆發(fā)。萬科案例已成為房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期的標志性樣本，其風險化解進程不僅關乎企業(yè)自身存續(xù)，也對整個行業(yè)的債務處置具有重要的參照意義。

未來，萬科需要在各方支持下，全力推進改革化險工作，通過戰(zhàn)略聚焦、規(guī)范運作和科技賦能等措施，推動業(yè)務布局優(yōu)化和結構調(diào)整，提升多場景的開發(fā)和經(jīng)營能力。公司上下將凝心聚力，有序地化解風險，擺脫困境，推動公司早日走出低谷。