長春這一商業體將改造！沉寂多年能否破局？

商業的迭代，往往是一座城市邊緣區域重獲新生的信號

3月25日，長春市規劃和自然資源局網站上一則看似普通的公示，引起了部分鐵北居民的關注。

這則《長春寬城萬龍臺北明珠四期商業外立面改造裝修許可前公示》顯示，項目位于凱旋（參數丨圖片）路以西、臺北大街以南、凱豐路以北——正是萬龍臺北明珠四期所在地。

基本信息 項目名稱 長春寬城萬龍臺北明珠四期商業外立面改造裝修 公示類型 許可前公示 建設單位 長春市吉均房地產開發有限責任公司 建設位置 凱旋路以西、臺北大街以南、凱豐路以北 開始時間 2026-03-26 結束時間 2026-04-01

對于住在寬城區的老長春人來說，這個名字并不陌生。自2018年項目開盤至今，這里曾經歷過高光時刻，也陷入過長久的沉寂。此次外立面改造，是否意味著這片區域將迎來新的生機？

曾經的“明珠”：從開業到擱淺

萬龍臺北明珠四期商業項目，最初的定位頗為宏大。

早在2019年，萬龍集團就計劃將這里打造為“長春國貿明珠生活廣場”，并于2020年9月正式開業。據當時的項目介紹，四期產品共分為B1、B2棟，商業共計5層，建筑面積達到3.9萬平方米。

從當時的業態規劃來看，這個項目野心不小——一層定位美食與潮流品牌，二層聚焦兒童親子及女性消費，三層涵蓋各類特色餐飲和早教培訓，四層主打休閑娛樂。

彼時，寬城區鐵北片區的商業格局還較為單一，除了傳統的扶貧市場和遠期的寬城萬達，缺乏中高端的社區商業中心。作為擁有50萬平方米建筑面積的綜合項目，萬龍臺北明珠的商業部分被寄予厚望。

公示圖

然而，理想與現實的差距總是殘酷的。

開業后的國貿明珠生活廣場并未能如愿成為區域商業標桿。受限于周邊消費力、招商策略以及后續三年的特殊時期影響，這個曾經的“明珠”逐漸失去了光澤。商場內部大量店鋪空置，僅剩下零星的底商維持運營，與最初規劃的繁華場景相去甚遠。

有周邊居民曾在留言板上吐槽：“這么大的商場，除了門口幾家飯店，里面基本都是空的，晚上連燈都不亮。”

地段基因：天生優越，卻陷成長困境

客觀而言，萬龍臺北明珠四期的地理位置，在寬城區堪稱“天賦異稟”。

從交通來看，這里占據了絕對的樞紐位置。項目位于凱旋路與臺北大街交會處，這兩條主干道是寬城區乃至長春市的交通大動脈。臺北大街向西連接快速路系統，向東直通火車站北廣場；凱旋路則南北貫穿，連接老城區與北部新城。

公共交通方面，周邊匯聚了10余條公交線路：288路、242路、243路、245路、246路、289路、2路、302路、274路、113路均可抵達項目附近。更值得一提的是，這里距離輕軌3號線長春站和地鐵1號線長春站北出口均在步行范圍內，通過南北通道即可連接。這種交通便利性，放眼整個寬城區也屬一流。

從居住人口來看，萬龍臺北明珠本身就是一個擁有數千戶居民的大型社區，加上周邊機車廠宿舍、在建的新樓盤以及火車站商圈流動人口，潛在消費群體并不匱乏。

東南角改造后效果圖

東北角效果圖

然而，優勢的另一面往往是困境。

寬城鐵北區域長期以來面臨一個尷尬的局面：人口密度大，但消費力外流嚴重。距離項目僅兩公里左右的寬城萬達廣場，還有車站和地鐵，是最近的競爭對手。

此外，鐵北區域的商業形態長期以批發市場和沿街底商為主，居民對于“進商場消費”的意愿相對較低。扶貧市場、遠東批發等傳統商業地標培養了居民的“低價消費”習慣，而國貿明珠生活廣場最初的中高端定位，與周邊居民的消費認知存在一定錯位。

改造背后：一次“自救”還是“重生”？

此次外立面改造的公示，釋放了一個明確信號：這個沉寂多年的商業體正在尋求改變。

從專業角度來看，外立面改造往往是商業項目重新定位的第一步。對于一個已經建成多年的商業體而言，內部動線和結構改造成本高、周期長，而外立面的翻新則能以相對低的成本，重塑項目的形象和氣質。

值得注意的是，本次改造涉及的是“商業外立面裝修許可前公示”，這意味著項目方已經在走正規的行政審批流程，改造工作有望在近期啟動。

對于萬龍集團而言，這也是一個不得不做的選擇。作為深耕長春21年的本土房企，萬龍顯然不愿讓自己在寬城區的這個商業項目成為“包袱”。

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未來破局：從“盒子”到“場景”的轉型

那么，改造之后的萬龍臺北明珠四期商業，能否真正實現突圍？

從當前商業地產的發展趨勢來看，單純的“盒子式”購物中心已經難以吸引消費者。尤其是在鐵北這樣商業競爭激烈的區域，簡單的品牌招商已經不足以形成差異化。

如果能抓住以下幾個方向，或許還有機會：

其一，社區化轉型。與其與寬城萬達爭奪全客層消費，不如深耕周邊3公里的社區居民。聚焦“最后一公里”的生活服務需求，做強餐飲、親子、康養、社區服務等高頻剛需業態，打造真正意義上的“社區鄰里中心”。

其二，差異化定位。考慮到項目周邊有大量機車廠宿舍和住宅小區，老年群體和親子家庭占比較高，可以重點布局銀發經濟與親子經濟，形成與萬達的錯位競爭。

其三，場景化升級。此次外立面改造如果能與內部空間的場景化改造結合，打造具有辨識度的主題空間，或許能吸引年輕消費群體前來打卡。

結語

從2019年項目開盤，到2020年國貿明珠生活廣場開業，再到如今的沉寂與改造啟動，萬龍臺北明珠四期商業走過了一條起伏跌宕的路。

對于寬城區鐵北的居民來說，他們需要的不僅是一個新的商場外立面，更是一個能夠真正滿足日常生活需求、提升生活品質的商業空間。

此次外立面改造只是一個開始，能否以此為契機實現商業形態的全面升級，還有待時間的檢驗。但無論如何，敢于求變，總好過坐以待斃。

這座位于凱旋路與臺北大街交會處的商業體，能否如它的名字一樣，重新成為鐵北區域的一顆“明珠”？我們拭目以待。

來源：長春發展整理自長春市規劃和自然資源局網站