樓市火熱，房?jī)r(jià)上漲！

近期樓市熱度明顯回升，先來(lái)看一組核心成交數(shù)據(jù)。

一線城市表現(xiàn)尤為突出，下列數(shù)據(jù)為實(shí)時(shí)成交數(shù)據(jù)：

上海3月預(yù)計(jì)成交量將達(dá)38000套+，環(huán)比上漲244%，同比上漲22%。單日最高成交2458套！單周成交量先后突破7000套、9000套，創(chuàng)下2021年以來(lái)周度成交新高。

北京3月預(yù)計(jì)成交23000余套，環(huán)比上漲201%，同比上漲20%。

深圳市場(chǎng)相對(duì)溫和，3月預(yù)計(jì)成交7000余套，環(huán)比上漲310%，同比下降1%。

廣州3月預(yù)計(jì)簽約13000余套+，環(huán)比上漲282%，同比上漲5%。

整體來(lái)看，一線城市3月成交數(shù)據(jù)全線上漲，市場(chǎng)回暖趨勢(shì)明確。

上海北京最猛，與新近出臺(tái)ZC刺激肯定還是有一些關(guān)系，上海滬七條，北京去年年底的放松ZC。深圳、廣州放松ZC隔的久了些，市場(chǎng)反應(yīng)要弱一些。

另外PS：我今天還跟朋友討論，為什么北京上海這輪更猛，因?yàn)殚L(zhǎng)三角就上海最強(qiáng)，打造上海大都市圈，且腹地縱深開(kāi)闊，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)。北京是北方城市最強(qiáng)，首都都市圈，腹地廣，虹吸力強(qiáng)。而大灣區(qū)，不是一家獨(dú)強(qiáng)，廣州、深圳還要爭(zhēng)個(gè)先后。當(dāng)然真正要啟動(dòng)，可能還是深圳要快些，因?yàn)樯钲诘纳唐贩抗┬柽^(guò)于失衡。

除一線外，多數(shù)二線、三線城市成交同樣表現(xiàn)不俗。

重慶二手房市場(chǎng)更是實(shí)現(xiàn)量?jī)r(jià)齊漲，成交量與價(jià)格同步上行。

價(jià)格層面，GJ統(tǒng)計(jì)局公布的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)公信力較強(qiáng)。2月數(shù)據(jù)顯示，上海、北京房?jī)r(jià)（二手房）結(jié)束了此前連續(xù)9個(gè)月的下跌趨勢(shì)，正式止跌回升，這是樓市企穩(wěn)的重要積極信號(hào)。二手房房?jī)r(jià)企穩(wěn)更有參考意義。

輿論層面也釋放出明確導(dǎo)向。G媒《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》發(fā)布置頂文章《房?jī)r(jià)上漲，北京上海樓市發(fā)出最強(qiáng)信號(hào)》，持續(xù)傳遞市場(chǎng)回暖信心。注意這個(gè)用詞，直接說(shuō)“房?jī)r(jià)上漲”，大家仔細(xì)去品。同時(shí)，相關(guān)部門(mén)也在嚴(yán)厲打擊部分自媒體、大V靠唱空樓市博取流量的行為。

房地產(chǎn)財(cái)富占居民家庭CF的約70%，市場(chǎng)穩(wěn)定關(guān)乎廣大群眾切身利益。當(dāng)前ZC導(dǎo)向清晰，既不允許房?jī)r(jià)大漲猛漲，也希望市場(chǎng)穩(wěn)步向好、價(jià)格溫和回升，實(shí)現(xiàn)居民家庭CF的逐步修復(fù)。

本輪市場(chǎng)回暖，并未依靠大規(guī)模新政刺激。除重慶樓市22條、上海滬7條等優(yōu)化政策外，未出現(xiàn)大幅降息、降準(zhǔn)等強(qiáng)刺激措施。市場(chǎng)自發(fā)上行，核心原因是前期壓抑已久的購(gòu)房需求集中釋放：過(guò)去并非無(wú)購(gòu)房需求，而是市場(chǎng)觀望情緒濃厚、購(gòu)房者不敢入市。疊加當(dāng)前房?jī)r(jià)處于相對(duì)低位、房貸利率處于優(yōu)惠區(qū)間，剛需入市意愿顯著增強(qiáng)。

在此背景下，剛需自住群體，當(dāng)前已是較好的上車(chē)時(shí)機(jī)。若等到市場(chǎng)完全反應(yīng)、價(jià)格上行、優(yōu)質(zhì)房源被選購(gòu)后再行動(dòng)，或?qū)㈠e(cuò)失機(jī)會(huì)，你追是追不上的。

對(duì)于TZ購(gòu)房者，則需謹(jǐn)慎選擇標(biāo)的，不建議過(guò)度加杠桿、盲目C房。

近期權(quán)威期刊也再次強(qiáng)調(diào)，要穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的定位再次被明確，為市場(chǎng)注入信心。

當(dāng)然很多朋友依然在質(zhì)疑這次”小陽(yáng)春“的持續(xù)性，因?yàn)槲覀冞^(guò)去22-25年這4年已經(jīng)經(jīng)歷過(guò)多次脈沖行情，小陽(yáng)春來(lái)一下，過(guò)段時(shí)間市場(chǎng)又冷卻下去，房J也螺旋式往下走。

第五年了，還會(huì)這樣嗎？

首先，必須正事，當(dāng)下行情要真正逆轉(zhuǎn)，短短三個(gè)月的小陽(yáng)春是無(wú)法改變趨勢(shì)的，無(wú)法改變大多數(shù)人的想法，除非這個(gè)成交量持續(xù)放量達(dá)半年，甚至一年時(shí)間才可以扭轉(zhuǎn)，短時(shí)間無(wú)法改變多數(shù)人的想法。量在價(jià)前。

第二，就是放量滯漲也不行，價(jià)格要起來(lái)，過(guò)去市場(chǎng)很多時(shí)候有放量，但更多是以?xún)r(jià)換量，也無(wú)法改變趨勢(shì)。這次是有量?jī)r(jià)齊漲的趨勢(shì)，但仍有待觀察。

第三，房?jī)r(jià)是有周期的，非一日之功，泡沫釋放需要過(guò)程，當(dāng)某一刻租售比趨于合理之時(shí)，自然會(huì)有人買(mǎi)房，不用去勸，也就是租房比買(mǎi)房還要?jiǎng)澦悖热缃谙愀凼袌?chǎng)很好，就是達(dá)到了這個(gè)閾值，具體后期再單獨(dú)講一下租售比的事情。

一般房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整是需要平均5-7年的時(shí)間的，我們從21年年中開(kāi)始算，現(xiàn)在馬上要達(dá)到5年了，這個(gè)節(jié)點(diǎn)也快到了。

房?jī)r(jià)要起來(lái)，也是螺旋向上過(guò)程，要充分換手，過(guò)去幾年很多樓盤(pán)的TZ客戶(hù)占比太多了，需要每年不斷地去換手，將TZ者轉(zhuǎn)成自住者，這樣樓盤(pán)的掛牌率，拋壓就會(huì)持續(xù)降低，有一個(gè)出清的過(guò)程。經(jīng)歷過(guò)去5年時(shí)間換手，也差不多了。

第四，大家不是沒(méi)有買(mǎi)房的需求，而是大多數(shù)人擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌不敢買(mǎi)，被壓抑了需求。過(guò)去大家在拼命C款，拼命還房貸。居民存款突破160萬(wàn)億，人均12萬(wàn)，而房貸總額僅約37萬(wàn)億，存：貸4倍多的差距了。

每一輪房?jī)r(jià)的上漲是一個(gè)去儲(chǔ)蓄率的一個(gè)過(guò)程，而這一次壓抑的需求也要到臨界點(diǎn)了。

綜上，當(dāng)前樓市小陽(yáng)春已實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)，剛需購(gòu)房者可把握時(shí)機(jī)，理性入市。過(guò)份等待意義不大，但要挑對(duì)城市選對(duì)房。

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