3.1容積率+超10萬㎡建面，深圳迎來“新國標”頂流

01.

2026，深圳好房子的答案

藏在“新國標”里

2026年深圳樓市正在經歷一場靜默的“價值回歸”。

曾幾何時，“地段至上”是市場唯一的信仰；而今，潮水退去，真正的價值錨點浮出水面：

核心地段的稀缺資源+“新國標”帶來的第四代住宅升級，將成為深圳“好房子”的新定義。

“好房子”的評判標準也被徹底刷新

——不局限在地段與價格，更是容積率、得房率、公區尺度、建筑品質等硬核指標的全面比拼。

為何說“新國標”的出現是“革命性”，而非“普通升級”？關鍵在于其三大特質：強制性、全覆蓋、根本性。

這是國家強制性執行標準，是從土地出讓規則到建筑物理屬性，再到居住體驗進行的根本性重構，深圳新出讓土地也是遵循該標準。

簡言之，2025年5月1日是深圳住宅市場的“新舊分水嶺”：

此前，是“高密超高層”時代；

此后，正式進入“低密小高層、好房子”的新時代。

圖源深圳市規劃和自然資源局

低密，在深圳意味著什么？

寸土寸金的深圳，低容積率曾是奢侈品。

回顧過往，香蜜湖一號、水榭花都等老牌豪宅，容積率尚能維持在1-2左右。

但隨著深圳快速發展，可開發用地越來越少。數據顯示2023年到2025年5月前，深圳土拍宅地容積率多在4-5倍開始，甚至一些達到了6-7倍。

在此背景下，新國標的3.1容積率尤為珍貴，這種低密屬性，也注定讓未來的新國標住宅成為二手房市場被追捧的“獨角獸”。

數據來源深圳交易集團 （上下滑動）

小盤為主的時代，大地塊才能承載“真低密”。

當然，僅有低容積率還不夠。

在土地碎片化的當下，唯有大地塊才能將低密度的舒適優勢發揮到極致。

超大體量地塊能提供更充足的土地資源，避免“偽低密”的拼湊感，真正實現對園林、公區和樓間距的奢侈規劃。

從去年5月后，深圳共出讓了11宗宅地，其中容積率≤3.1的有7個。在這場硬碰硬的“國標”競爭中，有一個項目格外值得關注——天境云璽。

不僅身處當下極具潛力的板塊，更是繼寶中頂豪觀潮府之后，深圳目前唯二建面超10萬㎡“新國標”大盤，占地約3.5萬㎡（相當于5個標準足球場）。還以超預期的產品力，在“新國標元年”率先給出了答案。

02.

光明中心首個新國標

天境云璽以豪宅手法定位生活

在當下這個充滿變數的市場環境中，購房者最渴望的是“確定性”。

天境云璽，正是這份確定性的最佳載體。

首先，項目由振業、天健、光明建發“國企鐵三角”聯袂打造，背書雄厚，不僅意味著交付的安全，更代表了對“新國標”嚴苛的執行。

同時，它還位于光明中心，周邊商業、公園、學校、地鐵樞紐云集，更有深圳科學技術館、深圳國際美術館等城市TOP級配套。

然而，真正的“確定性”標準，絕不止于品牌與地段。

作為光明中心首個“新國標”的第四代住宅產品，天境云璽基于3.1的超低容積率、建筑高度80米，以及約10萬㎡純商品房大盤的底色，結合頂豪設計手法，將“新國標”的優勢轉化為可感知的日常生活，讓“第四代宅”在深圳真正落地。

“ 抬高約5.5米園林底盤+約68米奢闊門庭，從喧囂城市進入靜謐住區。

歸家的儀 式感，始于對城市的“梳理”。

“璽”乃尊崇、禮序與傳世的象征。天境云璽打破傳統社區與市場道路齊平的設計，以豪宅經典的“臺地抬高規制”重塑歸家格局。

社區園林整體抬升約 5.5 米，住宅自3樓起，標高較外部地面高出約11米。

天境云璽效果圖

從入口開始，匠造中軸對稱“璽”級五重歸家禮序：循黑金奢闊前庭而入，登約68米儀仗陣列大門，穿行親水藏趣庭院，拾級而上，央景中心園林豁然鋪展。

天境云璽 歸家示意圖

居高臺之上，視線從平視轉為俯瞰，一種掌控城市的尊崇感油然而生。這不僅是物理高度的提升，更是身處繁華向歸家靜謐的瞬間轉換。

天境云璽歸家示意

“ 微轉角錯落式規劃+飄窗無柱化 設 計，讓每一扇窗擁有“專屬視野”。

進入園內，低密度的饋贈撲面而來。

17-26層/80米的小高層 布局，也意味著戶數更少，占有的資源更多。

從樓高的角度：80米限高26層，實際只有24個住宅樓層，對比100米限高33層的住宅（31個住宅樓層），同一棟樓少了接近23%的住戶。等電梯的時間可大幅縮短，早晚高峰停車場出入更順暢，居住更加舒適。

同時，微轉角錯落式規劃讓 項 目南向布局房源超90%（東南向53%，西南向38%）。

再加上建筑80米限高，與百米超高層拉開幾十米的差距，樓體更矮、排布更疏，陽光能長時間鋪滿整個園林，家里采光、通風、視野全面升級。

晨光熹微、絢爛日落在天境云璽都能享受得到，這種對光線的執著，一般也只有在高端項目能享受到。

天境云璽效果圖

更令人驚嘆的是， 天境云璽不惜成本，戶型上大量采用了飄窗轉角無柱化設計。

消除轉角處的結構遮擋，打破對空間的限制，實現真正的270°全景視野，讓城市天際線與園林綠意能毫無保留地涌入室內。

這種手法 通常也只出現在深圳灣壹號、信悅灣等頂豪項目。如今天境云璽把它帶到了光明。

飄窗轉角無柱化示意

“ “森林公園”+“下沉庭院”，創造更多活動空間。

當然，低容積率最直接的饋贈，是更多的土地留白，創造更多的活動區。

園林采用雙軸設計，通過兩條主要景觀軸線串聯起不同功能區域，規劃的十大主題庭院，嵌入了全齡活動場地、游泳池、主題兒童樂園及健身空間，讓園林化身可觀、可玩、可互動的小型“森林公園”。

園林效果圖

而最動人的場景，藏在下沉庭院之中。

借鑒深圳灣頂豪靈感，引入流水瀑布景觀。從地面步入下沉空間，潺潺水聲瞬間取代了城市噪音，這里不僅是社區的公共客廳，更是屬于業主的“私享休閑空間”。

在此品茗、會友或獨處，身心瞬間抽離繁華，邁入清幽靜謐的世外桃源。

下沉庭院效果圖

值得強調的是，天境云璽是無保障、無回遷房、無人才房的純商品房大盤，從源頭確保了鄰里圈層的純粹與居住氛圍的統一。這在光明中心區乃至全深圳都很罕見。

03.

約95%-105%的實用率

讓「住的下」升級為「住的好」

低密是質感生活的絕配，也是許多購房者的核心改善訴求。

然而，將視野從社區園林延伸至戶內空間，就會發現，對于“新國標”的第四代住宅來講，居住的紅利遠不止于外部環境，戶內空間的改變才是其終極內核。

天境云璽的戶型設計，正是這一理念的集中體現。

建面約83-166㎡的戶型，實用率達約95%-105%。更打造出“可生長性”空間，用更小的建筑面積實現更多功能空間。

“ 建面約93m 2“可生長”戶型，演繹” 3+1”房的靈動布局 。

對于年輕家庭或改善群體而言，建面約93m2戶型打破了傳統三房的局限性，實現了“3+1”房的靈動布局。

人多時，“+1”能變為房間，無論是二胎家庭，還是三代同堂都能住得下。

而在標準家庭時，"+1"的空間則能演變為興趣空間。它可以是兒子的“秘密基地”、女兒的“過家家廚房”，或是父母的書法雅室、亦或是理工男的硬核操作臺。

這種極致的靈活性，讓戶型擁有100m2+的生活想象，也承載全生命周期的需求。

客廳示意圖

“ 建面約105m2，兼容“南北通透”與“大橫廳”設計。

建面約105m2的戶型，精準擊中改善家庭的核心訴求，首次在這個面積段破解了“南北通透”和“大橫廳”無法兼得的難題，通風采光性、空間開闊性全都滿足。

南向5開間，約14.7米的采光直接連接陽臺、客廳和臥室之外，就連廚房和餐廳也全覆蓋，陽光從早跟到晚，讓整個室內沒有暗角，一抬頭就是園林或室外的巨幅風景。

最具亮點的是，該戶型有三個臥室配置了L型270°轉角無柱飄窗，將空間、采光與視野的奢享尺度推向新境界。既能作休閑喝茶區，也能作梳妝臺等功能區。

臥室示意圖

“ 建面約115m2雙龍 抱 珠戶型，坐擁園林頭排，僅有24席。

在整個小區中，僅有24套的115㎡“雙龍抱珠”戶型。

該戶型完全朝向小區內部園林，客廳+3個臥室四空間皆直面花園美景，孩子在窗前寫作業，父母在陽臺沏茶，抬眼便是綠意盎然。

巧妙利用玄關飄窗設計，在純南朝向的基礎上實現了真正的南北通透，極大加強了室內的通風與采光效率。

“ 建面約139m2戶型，享電梯入戶的樓王體驗。

建面約139㎡戶型獨立成棟，定位“小樓王”，采用2梯3戶配置，更有一臺雙開門專屬電梯 ，實現“準電梯入戶”，歸家私密性與尊崇感拉滿。

該戶型是天境云庭首代139㎡戶型的升級版，4+1房的闊綽布局，實現了寬廳尺度+南北通透+雙陽臺三大核心優勢。

更貼合高端改善需求的是，客餐廳與三次臥之間超大跨度無剪力墻，為后期業主DIY預留更大自由。

139m2戶型預計在三季度 推售，感興趣可以留意。此外，2期還有中心樓王160+㎡的單梯入戶的純板樓樓王，同樣可期。

除開各面積段獨特的優勢之外，戶型蘊藏的共性優勢，更是把產品力推向峰值。

3米層高 + 無消防噴淋，舒適度拉滿。

告別老規30+層住宅常見的2.8-2.9米壓抑層高，和傳統超高層無法拆除的消防噴淋。

天境云璽26層住宅層高3米，17層住宅層高3.15米，且無消防噴淋干擾。

更高層高，戶內空間居住更舒適，也為業主后期個性化裝修減少障礙。

同等功能，面積更小，真金白銀的“省錢”。

采用新規設計的天境 云璽，在同等實際可用面積下，項目同級別戶型比老規同類產品小約6-15㎡，這也就意味著，購房者能有更少的總價，買到同樣的功能空間。

或者，在建筑面積相同的情況下，天境云璽能多出"+1"靈動空間或雙陽臺等配置。這是“新規”賦予購房者的紅利。

可成長性強，實現真正的“一生之宅”。

對于品質剛需而言，通過減少室內梁柱的遮擋，戶型擁有極高的靈活性、可操作性，是可實現“一步到位”的一生之宅。

對于改善型業主而言，它也許不是唯一的住宅，但它大概率是業主最不想賣掉的房產之一。

可見，天境云璽的戶型，不僅追求“住得下”，更致力于在相同的面積內，真正詮釋“住得好”的內涵。

04.

兌現元年

在光明看到確定性的未來

當然，好房子需要好地段來成全。

2026年，不僅是“新國標元年”，對天境云璽所在的光明而言，也是價值全面兌現的元年。

從“十四五”規劃的藍圖，到如今觸手可及的繁華實景，光明展現出了強大的兌現力。

過去幾年，從地鐵6號線/6號線支線開通，到科學公園北翼光明頂開放、深圳科學技術館的火爆開館，再到去年底COCO CITY開業3天引流40萬人次， 光明的城市配套迎來爆發式落地。

今年，價值兌現也將持續 。

深圳國際美術館計劃五一前開館；科學公園南翼計劃十一前開園，部分區域更有可能提前到5月開放；軌道13號線二期（北延）預計今年6月底通車，徹底打通光明與南山的時空距離。

天境云璽位置示意圖

這一切城市級的紅利，在天境云璽都能享受得到：

以項目為圓心，直線距離約1000米范圍內有6號線，3站換乘13號線，無論是去南山上班，還是在光明暢游，都能輕松直達。

1.7公里范圍內，星河COCO City、藍鯨世界、萬達廣場三大TOP級商圈齊聚。周末的家庭聚餐，平日的休閑購物，轉身即達；

周邊匯聚了華夏中學、華南師范大學附屬光明星河小學、深圳小學光明學校等多所優質學府；（學區劃分以當年教育局劃分為準）

閑暇之余想放松，周邊還有東周文化公園、國防主題公園以及光明科學公園（約208萬㎡），散步、慢跑、露營都能滿足。

天境云璽配套示意圖

確定性的社區+確定性的地段。

在“新國標”重塑市場的當下，第四代住宅天境云璽以國企背書的安全感+3.1容積率的低密純粹+超高使用率的戶型革命、以及光明成熟的配套兌現，成為2026年不可多得的一個購房優選項。

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