貝殼“失速”，押注在“一體三翼”能否破局？

文|恒心

來源|博望財經

近日，貝殼交出了一份看似“穩健”卻暗藏隱憂的成績單。

全年凈收入946億元，同比微增1.2%，但凈利潤29.91億元，同比驟降26.7%。

更值得警惕的是，第四季度單季凈利潤僅8200萬元，同比暴跌85.6%。

這份財報背后，是中國房地產中介巨頭在行業深度調整期的艱難轉身——傳統支柱業務持續失血，新興業務雖快速增長但盈利質量堪憂，大規模人員優化與高管薪酬爭議并存，一場從“交易平臺”向“居住服務生態”的轉型正面臨嚴峻考驗。

01

利潤滑坡與核心業務失速：傳統引擎熄火，增長質量堪憂

表面上看，貝殼2025年營收保持了正增長，但這1.2%的增幅背后，是兩大傳統核心業務的全面萎縮。

據財報顯示，存量房業務凈收入250億元，同比下降11.3%；新房業務凈收入306億元，同比下降9.1%。這兩大曾經的支柱業務，在2025年同時失速。

更令人擔憂的是業務結構的“劣化”。

雖然家裝家居業務收入154億元（同比增長4.4%）和房屋租賃服務收入219億元（同比暴增52.8%）成為亮點，但這兩項業務的毛利率遠低于傳統房產交易。家裝業務毛利率31.4%，租賃業務毛利率僅8.6%，而存量房業務毛利率為39.3%，新房業務為25%。

高毛利業務萎縮、低毛利業務擴張的直接結果，是貝殼整體毛利率從2024年的24.6%下滑至2025年的21.4%。這種“以量補價”的增長模式，實質上是以犧牲盈利能力為代價。

貝殼在財報中將第四季度收入“失速”歸因于新房及存量房交易服務凈收入的高基數影響。然而，更深層的原因在于房地產市場結構性變化。

2025年全國70個大中城市二手房價格同比下跌6.1%，新房價格同比下跌3%，房價下行導致交易總額萎縮。貝殼全年總交易額(GTV)3.18萬億元，同比下降5%，其中新房GTV下降8.2%。盡管貝殼表現優于行業整體水平（全國商品住宅成交金額同比下降13%），但這更多是市場份額的維持而非市場的真正回暖。

傭金率的下行壓力同樣不容忽視。

存量房傭金率從2024年的2.51%微降至2025年的2.49%，在市場競爭加劇和政策規范的雙重擠壓下，中介機構的定價權正在削弱。住建部2023年《關于規范房地產經紀服務的意見》明確要求傭金費率上限（二手房≤2.5%），多地政策進一步規范傭金結構，貝殼為維持市場份額不得不在部分區域讓利。

02

人員優化與成本收縮：15827人的裁員與效率焦慮

2025年，貝殼進行了一場悄無聲息卻規模浩大的人員優化。

截至2025年末，貝殼雇員總數119,245人，較2024年底的135,072人凈減少15,827人，降幅達12%。其中經紀人及支持人員從106,541人減少至95,918人，凈減10,623人。

這場裁員潮背后，是貝殼面對業績壓力時的效率焦慮。

人員優化的財務影響直接體現在成本端。

2025年，貝殼內部傭金及薪酬營業成本為177億元，較2024年的189億元減少6.6%。外部分傭成本為209億元，較2024年的228億元減少8.3%。銷售和市場費用同比減少5.8%，一般及行政費用大幅下降9.9%。這些成本收縮措施，在一定程度上緩解了利潤下滑的壓力，但也暴露出貝殼增長動能的不足。

然而，與大規模基層優化形成鮮明對比的，是高管的“天價薪酬”爭議。

2024年，董事長彭永東年度薪酬高達4億元，聯合創始人單一剛年薪也達到3億元。而據《深圳商報》報道，同期貝殼旗下經紀人年均收入僅6.8萬元，月均不到6000元。這種懸殊的分配差距，引發了公眾對“中介行業財富分配公平性”的廣泛質疑。

耐人尋味的是，在2025年年報披露前夕，彭永東與單一剛共同捐贈1000萬股A類普通股（價值約4億元人民幣），用于設立“健康家貝守護金”。這已是彭永東一年內的第二次巨額捐贈，此前他在2025年4月已捐贈900萬股。

盡管貝殼解釋高管薪酬主要源于股權激勵，但連續兩年在財報季前夕的捐贈舉動，難免被外界解讀為對“天價年薪”爭議的公關應對。

03

轉型陣痛與未來隱憂：新業務能否撐起第二增長曲線？

貝殼將未來押注在“一體三翼”戰略上，其中“三翼”（家裝家居、房屋租賃、貝好家）被寄予厚望。

2025年，非房產交易業務收入占比升至歷史新高，看似轉型初見成效。但細究之下，新業務的發展仍面臨多重挑戰。

家裝家居業務雖收入增長至154億元，但4.4%的增速遠不及前幾年的高速擴張。更重要的是，該業務仍處于“規模化擴張”向“精細化運營”過渡階段，經營層面虧損雖收窄但未完全消除。家裝行業高度分散、標準化難度大，貝殼能否在激烈競爭中建立可持續的盈利模式，仍需時間驗證。

房屋租賃服務是2025年最大的亮點，收入219億元同比大增52.8%，首次實現全年盈利。但租賃業務的輕資產模式（“省心租”）毛利率較低，盈利基礎薄弱。隨著更多玩家進入長租公寓賽道，價格競爭可能加劇，租賃業務的盈利可持續性存疑。

最令人擔憂的是貝好家業務，這個被寄予厚望的“第三翼”，目前仍處于投入期且面臨虧損擴大風險。

AI技術被貝殼視為提升效率的關鍵。2025年研發費用逆勢增長13%至26億元，“來客”AI助手覆蓋41.4萬經紀人。但技術投入的回報周期較長，短期內難以抵消傳統業務下滑的影響。

04

結論：穿越周期的能力尚未被證明

貝殼2025年財報揭示了一個殘酷的現實：在房地產行業深度調整期，即便是龍頭企業也難以獨善其身。

貝殼試圖通過發展家裝、租賃等新業務來“燙平周期”，但新業務的低毛利率特性正在拉低整體盈利水平。大規模的成本收縮和人員優化，雖然短期內改善了現金流，并支撐了大額股東回報，但這更像是一種財務技巧而非經營能力的根本提升。

真正的考驗在于，當房地產交易市場持續低迷時，貝殼能否真正建立起不依賴周期波動的商業模式。目前來看，家裝業務增速放緩、租賃業務盈利基礎薄弱、貝好家業務面臨減值，所謂的“第二增長曲線”尚未展現出足夠強勁的拉動能力。

這份成績單提醒投資者：貝殼的轉型之路遠未走完，陣痛期可能比預期更長。

在房地產行業從“開發時代”向“服務時代”過渡的關鍵節點，貝殼需要證明的不僅是營收結構的多元化，更是盈利質量的可持續性。否則，所謂的“居住服務生態”可能只是一個美好的愿景，而非現實的護城河。

至于貝殼未來將走向何處，博望財經將持續關注。