中鐵工投北京首個(gè)樓盤(pán)，小心思太多

每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。這里是樓花網(wǎng)。

京城樓市出現(xiàn)小陽(yáng)春現(xiàn)象，中鐵工投也趕來(lái)湊熱鬧。

3月23日，北京規(guī)自委順義分局公示了新國(guó)展三期0003、0004地塊的設(shè)計(jì)方案。

50天前，中鐵工投資以28.1億元，拿下上述兩塊宅地，以及0005商業(yè)地塊。同天，項(xiàng)目公司北京鐵工城開(kāi)，也注冊(cè)成立。

這次，兩塊宅地公示了規(guī)劃圖，商業(yè)地塊未見(jiàn)動(dòng)靜。

0003和0004地塊，一西一東，中間只隔了一條花梨東巷的馬路，被視為雙子座。（詳見(jiàn)《北京賣(mài)地，費(fèi)盡心思》）

其長(zhǎng)相，和即將開(kāi)盤(pán)的昌平星寰時(shí)代蠻像的。

中鐵工投新國(guó)展項(xiàng)目總占地4.12公頃，規(guī)劃地上建面8.275萬(wàn)平米，共計(jì)規(guī)劃14棟住宅樓。

其中西區(qū)0003地塊8棟、共378戶；東區(qū)0004地塊7棟、共400戶，套均面積約106㎡。

這算是中鐵工投旗下為數(shù)不多的地產(chǎn)項(xiàng)目之一。它是央企中鐵股份旗下的全資子公司，主營(yíng)業(yè)務(wù)是水務(wù)環(huán)保與基建領(lǐng)域。

在2024年，中鐵工投的營(yíng)收為118.86億元，凈利潤(rùn)為3.58億元，資產(chǎn)負(fù)債率80%。2025年前三季度營(yíng)收73.82億元、凈利潤(rùn)1.25億元，同比上一年，分別下滑9%和53%。

它在行業(yè)里的對(duì)標(biāo)者，是中國(guó)建筑旗下的中建方程——主營(yíng)房建業(yè)務(wù)的實(shí)施和管理。

一年多來(lái)，中建方程挖角中海地產(chǎn)等高管，以中建地產(chǎn)第九子的形象，殺入地產(chǎn)圈。延慶的中建臻源府一炮而紅，現(xiàn)在豐臺(tái)的方程國(guó)賢府又開(kāi)盤(pán)在即。

這一點(diǎn)，中鐵工投董事長(zhǎng)張學(xué)軍看在眼里，認(rèn)真向中建方程董事長(zhǎng)周宇騉學(xué)習(xí)，也開(kāi)始行動(dòng)起來(lái)了。

中鐵工投新國(guó)展雙子座，就是張學(xué)軍跨入地產(chǎn)的首作。

樓棟排列：南高北低

中鐵工投新國(guó)展雙子座的樓棟排列，有個(gè)很奇特的地方。

那就是，南高北低。

西區(qū)西南角的8#，最高點(diǎn)為45米；東區(qū)西南角的6#兩個(gè)單元，最高點(diǎn)為45米；東南角的5#兩個(gè)單元，最高點(diǎn)為45米；

它們像3座碉堡一樣，聳立在兩個(gè)地塊的把角處。

一般而言，坐北朝南的住宅小區(qū)樓棟排列，為北高南低。

為什么中鐵工投新國(guó)展項(xiàng)目，會(huì)反其道而行？

它的北面有現(xiàn)狀住宅小區(qū)。為了盡量減少北面退線，只能選擇把南邊第一排拉高，這是無(wú)奈之舉。

好在，中鐵工投新國(guó)展兩個(gè)宅地的前面，都有一條綠化帶，讓南邊第一排沒(méi)有退線。

這兩個(gè)住宅地塊，誰(shuí)素質(zhì)更好呢？

花姐會(huì)把票投給西地塊。原因是，它的北退距面積比東地塊小一些，意味著容積率更低一點(diǎn)。

層高只有3米

按照拿地文件，中鐵工投新國(guó)展兩塊地的建筑限高，為36米。

但文件里為建筑高度埋下了伏筆：鼓勵(lì)按照《關(guān)于提高住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量有關(guān)工作的通知》、《北京市平原多點(diǎn)地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點(diǎn)（試行）》做設(shè)計(jì)。

于是，報(bào)規(guī)圖紙上的局部建筑上浮一檔至45米，也是水到渠成。

花姐提醒大家，圖紙上的高36米和45米，并非普通意義上的建筑高度，而是室外地平線到建筑的最高點(diǎn)。

這個(gè)最高點(diǎn)，大概率是電梯井道屋面。

因此，中鐵工投新國(guó)展項(xiàng)目的建筑高度，依然為33米，單層層高為3米，而非3.2米。

這是最基本常識(shí)。此外，還有一個(gè)更隱秘的關(guān)鍵點(diǎn)也可證實(shí)。

為什么圖紙中只標(biāo)出了建筑最高點(diǎn)呢？

一是讓大家猜層高，最好理解成層高越高越好；二是，暗示了這兩個(gè)地塊上空，有飛機(jī)航道。

不過(guò)，它北面2024年7月開(kāi)盤(pán)的保利星宸和煦，當(dāng)年沒(méi)有標(biāo)出建筑最高點(diǎn)。

這兩年，北京在報(bào)規(guī)圖上標(biāo)出建筑最高點(diǎn)的樓盤(pán)，至少還有兩個(gè)：海淀的保利熙瑞，昌平的住宅清樾府三期。

中鐵工投新國(guó)展項(xiàng)目臨近首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)，頭頂正好是飛行航道，飛機(jī)的噪音，你在意嗎？

戶型面積：78-140平米

維拓時(shí)代的設(shè)計(jì)手法，越來(lái)越嫻熟。

在中鐵工投新國(guó)展項(xiàng)目身上，它不僅省略了每棟樓的樓長(zhǎng)和進(jìn)深，連贈(zèng)送面積的線條，也懶得畫(huà)了。

這和只標(biāo)樓棟建筑最高點(diǎn)一樣，都主打兩個(gè)字：盲猜。

結(jié)合平面圖和鳥(niǎo)瞰圖，花姐推測(cè)，其每款戶型的南向贈(zèng)送手段，為“1個(gè)內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)+1至2個(gè)防火挑檐”組合。

其中，內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送一半面積，封閉；防火挑檐封閉，全贈(zèng)送。

有關(guān)北面的贈(zèng)送情況，花姐盲猜，應(yīng)該是通面設(shè)備平臺(tái)，封閉、全贈(zèng)送。

它的戶型面積，預(yù)計(jì)有六種：78平米、93平米、105平、117平米、128平米、140平米。

其中，78平米110戶，93平米214戶，105平米151戶，117平米208戶，128平米20戶，140平米80戶。

從戶型配比看，是剛需與改善組合。它的售價(jià)，可以參考正在交房的保利星宸和熙，其網(wǎng)簽均價(jià)約5.8萬(wàn)元/平。

小區(qū)規(guī)劃上，雖然中鐵工投新國(guó)展項(xiàng)目為好房子時(shí)代產(chǎn)物，但并沒(méi)有在公區(qū)上，投入太多好房子元素。

例如，它沒(méi)有風(fēng)雨連廊和架空層等，只在東區(qū)的東北角位置，規(guī)劃有一處下沉庭院。

另外，在平面圖中，并沒(méi)有看到中鐵工投新國(guó)展項(xiàng)目的配電室。這說(shuō)明，它將配電室設(shè)置在了地下，是北京第5個(gè)配電室入地的住宅項(xiàng)目。

同樣在平面圖中，沒(méi)有看到它的化糞池和雨水調(diào)蓄池。關(guān)于戶型陽(yáng)臺(tái)等標(biāo)記可以省，這也能省略不畫(huà)嗎？

最后，有關(guān)中鐵工投新國(guó)展項(xiàng)目的選房攻略，花姐做了深度研究。