北京買房：理清思路，購房建議1831

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

咨詢買房問題，背景:我在國貿(mào)上班，目前也租房租住在國貿(mào)，沒有北京戶口。父母打算700到1100之間全款買房，他們養(yǎng)老住，我如果不想租房，想去住也可以，要求是房齡相對新，交通便利，樓不要太高，如果明廚明衛(wèi)那太好了。

之前我們?nèi)铱吹氖潜比h(huán)到北五環(huán)之間的朝陽區(qū)房子，也考慮過東城，東城看上的都比我們預(yù)算高，買不起。現(xiàn)在我們的購物車?yán)镏挥腥齻€(gè)小區(qū):火星園，冠城大通瀾石，銀河灣。

我對房子了解不多，從我個(gè)人感覺，這三個(gè)小區(qū)近幾年價(jià)格沒怎么變過，沒有漲價(jià)也沒有跌，所以一直沒敢下手，總感覺會(huì)再跌一跌，但是心里沒底。銀河灣和瀾石一直成交很少，火星園有成交，所以我沒底了。

想咨詢您:

1、這三個(gè)小區(qū)的話，您更推薦哪一個(gè)？或者除了這三個(gè)小區(qū)，您還有推薦的其他小區(qū)嗎？

2、就這三個(gè)小區(qū)的情況，今年明年買的話什么時(shí)間比較合適？大概多少錢一平合適呢？

A：

1、700-1100的全款，這區(qū)間也太大了，無論面積還是小區(qū)檔次。另外所有普宅的燃?xì)忸悘N房都必定是明廚，這是法律規(guī)定，明衛(wèi)的話您這預(yù)算也不難。

2、三個(gè)小區(qū)，如果兼顧學(xué)區(qū)的話肯定是火星園啊。人朝東區(qū)的四大神盤之一，學(xué)區(qū)好且現(xiàn)在的溢價(jià)也不算高，算是各項(xiàng)兼顧的。只不過這兩年入學(xué)的孩子多，派位不敢保證，過兩年應(yīng)該就恢復(fù)正常了。

冠城的也挺好，但這不就是學(xué)區(qū)不同了嘛，這里是朝師附小和人朝實(shí)驗(yàn)的雙學(xué)區(qū)，綜合下來還是火星園合適。

銀河灣吃虧在地段兒上，高速分割導(dǎo)致了兩邊地段兒價(jià)值的差距。但如果是更注重居住體驗(yàn)，那銀河灣的性價(jià)比肯定是三個(gè)里面最高的。看自己注重哪方面吧？

3、其他小區(qū)，您限制在五環(huán)內(nèi)了，而且又都關(guān)注了火星園和東城的學(xué)區(qū)，那如果推薦就是北邊陳經(jīng)綸嘉銘的學(xué)區(qū)了，融華世家，嘉銘桐城和紫薇天悅其中的好戶型，學(xué)區(qū)和房子價(jià)格走勢都挺好的。

另外五環(huán)外其實(shí)也有不錯(cuò)的，比如朝外的幾個(gè)商品房小區(qū)，學(xué)校排名更高，房子也沒什么溢價(jià)。再比如望京陳分的，學(xué)區(qū)內(nèi)也好幾個(gè)不錯(cuò)的小區(qū)呢。或者這么說吧，朝陽學(xué)區(qū)房中，總價(jià)高到千萬以上的基本都沒什么溢價(jià)了，都算各項(xiàng)兼顧。

4、什么時(shí)候合適，您的意思是等著下跌是嗎？我認(rèn)為是沒什么空間了，北京平均租金收益已經(jīng)超過同期銀行利率了。歷史上這種時(shí)期都是房價(jià)低谷期，就有過三次，現(xiàn)在是第四次。

如果買的話，明年我不知道，只能到時(shí)候再說。這不是兩會(huì)剛開完嗎，既然定了穩(wěn)定的基調(diào)，那就等著看救市的效果吧。

今年的話關(guān)注成交量+政策吧，如果過了五月份房價(jià)上漲或有重大利好就買，沒有就繼續(xù)觀望。不用著急，總價(jià)上千萬的房子一般不會(huì)太活躍，就算有點(diǎn)兒行情也來的及。

5、多少錢一平這沒法兒籠統(tǒng)的聊，而且我也不認(rèn)為還有什么下降空間。

僅供參考。

二

Q:

之前買房時(shí)咨詢過您。現(xiàn)在想和您說說我的思路，您看看對不對。23年孩子小升初我朝陽跨東城買了長青園一居437，目前租金4000，現(xiàn)在跌的一塌糊涂，我想等孩子3年后上大學(xué)我們就自住吧，畢竟離單位醫(yī)院啥的都近。

朝陽的珠江綠洲租金7000，離退休還有10年，我們先住長青園，快退時(shí)候再考慮珠江綠洲。這兩套的貸款目前都是退休前還完設(shè)定的。您說這個(gè)市場情況，我是不是對待房子處理太消極了。

A：

1、長青園的437萬租金4000，當(dāng)時(shí)也這租金嗎？如果是，那租售比接近1100，當(dāng)時(shí)這學(xué)區(qū)溢價(jià)率夠高的，至少40%以上。

現(xiàn)在跌到多少錢？如果是租金4000，那在不包含學(xué)區(qū)溢價(jià)的情況下一般價(jià)值200萬左右，再加上現(xiàn)在30%的占坑兒房溢價(jià)率則是200/0.7=300萬左右，跟437相比跌了這么多嗎？趕上西城的榮豐2008了，按說不至于啊。

2、我建議是先再核實(shí)一下租金的市場價(jià)吧，感覺4000塊好像低了點(diǎn)兒，是不是中介扣完管理費(fèi)之后的到手價(jià)格啊？反正按現(xiàn)在的占坑兒房行情，租金每提高100塊，意味著售價(jià)能增加7000左右。如果能租5000，那售價(jià)就在350萬左右了。

3、先住長青園沒問題，但這居住的性價(jià)比不太劃算啊。跟珠江綠洲相比吧，能租7000的應(yīng)該的100多平的正規(guī)三居室，現(xiàn)有行情應(yīng)該價(jià)值400多萬。租售比接近于北京平均值的600多。

看上去600多vs長青園的700左右差距不大，但這一個(gè)是老小區(qū)小戶型，一個(gè)是商品房三居室，居住的性價(jià)比是完全不同的。如果剔除學(xué)區(qū)溢價(jià)，那在朝陽區(qū)買一套租金4000的小戶型才200萬，甚至都到不了。但現(xiàn)在您卻等于花了至少300萬的成本，我覺得不太值。

4、或者這么說吧，如果賣掉長青園的這套房能套現(xiàn)300萬，那在朝陽區(qū)能買一套租金達(dá)到至少5000多的。其中4000塊錢作為長青園的租金，那1000多塊錢就是收入了，而且還規(guī)避了溢價(jià)部分的保值風(fēng)險(xiǎn)。

或者說，拿著朝陽的5000多塊錢租金，5500吧，能在東城租一套價(jià)值接近400萬的房子，比現(xiàn)在這套的面積大或檔次高。

5、簡單就是這情況吧，您的想法談不上消極，我也沒什么明確建議，只是列出以上情況供參考。或者建議先核實(shí)一下租金情況+總價(jià)（包含溢價(jià)率），然后再和朝陽的房子比較一下居住角度的性價(jià)比，用數(shù)字說話能更客觀。

僅供參考。

三

Q:

我在廣外遠(yuǎn)見國際公寓有套占坑兒房，當(dāng)時(shí)為孩子上學(xué)買貴了，現(xiàn)在跌到300多萬了，請問現(xiàn)在賣合適嗎？溢價(jià)應(yīng)該已經(jīng)跌沒了吧，是不是留著更合適？我們現(xiàn)在住鵬潤家園，雖然有改善的想法但也不強(qiáng)烈，最好還是等孩子上大學(xué)之后再動(dòng)了。

A：

1、房子是用來住的，學(xué)區(qū)房用來上學(xué)的。既然用完了學(xué)位+不自住，那就看租金是否劃算，劃算就留著，不劃算就索性賣掉唄。

2、我認(rèn)為租金收益率是不太劃算的。因?yàn)殡m然房價(jià)降到了300多萬，但租金應(yīng)該也降了，現(xiàn)在40多平的應(yīng)該租金4500左右吧？那租售比就是至少600以上，遠(yuǎn)高于北京小公寓450的平均值，也低于平均2.5%的收益率。

也就是說，雖然房價(jià)降了很多，但溢價(jià)還是仍然存在，大致在30%左右或以上，300多萬中包含100來萬的溢價(jià)吧。這部分溢價(jià)是收不到租金的，同時(shí)也有保值的風(fēng)險(xiǎn)，看之后政策是否支持吧？有政策就能保住，沒政策那就看市場了。

3、對了，我印象中鵬潤家園也是有小戶型的，40多平的租金也應(yīng)該是4000多。那鵬潤家園這種戶型的房價(jià)多少？估計(jì)250萬左右差不多了，那遠(yuǎn)見公寓超出的部分就是溢價(jià)。

4、簡單就是這情況吧，是賣是留由您自己決定，我只是列出情況供參考而已。

僅供參考。

借這話題聊兩句遠(yuǎn)見名苑這個(gè)小區(qū)，很多人不理解為什么地塊兒這么分散，一二三期還加上公寓，估計(jì)經(jīng)常有外賣小哥兒都分不清哪棟樓。

其實(shí)這里最早的規(guī)劃叫“紅居里安居工程”，也就是宣武廣外的回遷安置房地塊，其中有部分商品房+商業(yè)用地而已，所以才這么碎。

但后來的事兒怎么說呢，地主家也沒有余糧，蓋房是需要花錢的，回遷房卻是沒有回報(bào)只有投入。所以在舊改資金不足的情況下，那這幾個(gè)地塊就只能是賣錢應(yīng)急了，也就有了遠(yuǎn)見名苑。

當(dāng)然，這些事情都發(fā)生在“831大限”之前，也就是“協(xié)議拿地”的年代，一切都好談。2004年之后就必須招拍掛了，這種事兒也就少多了……

四

Q:

豐臺(tái)的華富麗苑您怎么看？十多年的樓齡，地段應(yīng)該算不錯(cuò)吧，醫(yī)院、公園、學(xué)校和地鐵都很齊全，離海淀區(qū)也很近。但不知房價(jià)為什么才3萬多，有什么隱藏的劣勢嗎？能買嗎

A：

1、地段兒算中等吧，但也算不上太強(qiáng)。這種地段是典型的兩區(qū)交界，加上海淀算三區(qū)交界了。一般來說這種板塊除非是靠內(nèi)的行政區(qū)里實(shí)在沒地了，否則都不是太受重視。這其實(shí)看看旁邊兆豐園的性質(zhì)就知道了，回遷房，真要是好地段兒的話誰舍得蓋回遷房啊？早把土地拿去拍賣賺差價(jià)了。

華富麗苑其實(shí)最早的規(guī)劃也是回遷房，屬于兆豐園的一部分。但后來應(yīng)該是為了平衡安置房的資金吧，所以給改成了商品房了。但土地性質(zhì)雖然改變了，地塊的規(guī)模形狀卻改不了，又要在有限的土地上改出最多的面積來出售，那就自然影響到戶型了。

2、也就是說，華富麗苑之所以房價(jià)不高，主要就是被地塊兒和容積率給限制了，導(dǎo)致社區(qū)規(guī)模小，沒什么太好的社區(qū)環(huán)境，戶型也不好選，綜合下來就導(dǎo)致價(jià)格走勢弱了。

這里房齡新的時(shí)候價(jià)格還行，跟北京大盤一個(gè)價(jià)。但現(xiàn)在大盤就算下跌了也5/6萬呢，這里3萬多，稍微落后了一些。當(dāng)然以后未必還會(huì)明顯落后，但最好成績也就是不再落后吧。

3、其他就沒什么隱藏的劣勢了，房子是用來住的，覺得合適就買唄，只要對其他方面的期望值別太高就行。

僅供參考。

五

Q:

請問：soho現(xiàn)代城已經(jīng)跌到3萬多了，絕對十年前的價(jià)格，能出手了嗎？性價(jià)比如何。Ps：出手指的是買入。

A：

1、房子是用來住的，您要有商住兩用的需求那就出手唄。但考慮好，這里不光是房價(jià)跌回十年前，租金應(yīng)該也跌了不少，畢竟全北京甚至全中國的寫字樓都跌了。而且以現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)形勢來看，產(chǎn)權(quán)式寫字樓的租金上漲是比較難的。

或者說只有小型創(chuàng)業(yè)的公司多，這種分散產(chǎn)權(quán)的公寓租金才會(huì)漲。可隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，大概率將來是中大型公司為主，小公司越來越不好干。那這種分散產(chǎn)權(quán)的公寓如果沒太多的人來辦公，價(jià)格就不容易上漲，也就會(huì)影響到房價(jià)走勢。

2、從居住角度講的性價(jià)比肯定挺合適的。我估計(jì)soho現(xiàn)在的租金應(yīng)該是每月每平80塊錢左右，那既然是跌到3萬多了，租售比就是400左右。挺好的，用作居住的話比老破小都性價(jià)比高。

但從投資角度中等吧，畢竟這種租售比（租金收益率）在公寓市場里不算太高的。而且現(xiàn)代城的大戶型多，出手的時(shí)候未必好賣，所以綜合下來沒什么特殊優(yōu)勢。

3、總之如果是自住或商住兩用就買吧，單純?yōu)橥顿Y的話意義不大。

僅供參考。

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