土地市場(chǎng)因城施策 長(zhǎng)沙一“地王”底價(jià)出讓

曾經(jīng)的“地王”底價(jià)出讓，表明地方政府從追求“價(jià)高者得”轉(zhuǎn)向?qū)で蟆百|(zhì)優(yōu)者得”，供地思路跟隨穩(wěn)定樓市而轉(zhuǎn)變。

中房報(bào)記者 趙春林 長(zhǎng)沙報(bào)道

驚蟄后，春分前，長(zhǎng)沙趁機(jī)打響2026年土地市場(chǎng)第一場(chǎng)大仗。3月17日，備受關(guān)注的長(zhǎng)沙S10地塊迎來(lái)了第三次掛牌出讓。

中國(guó)金茂旗下長(zhǎng)沙如茂企業(yè)管理有限公司，以底價(jià)202693萬(wàn)元摘得該宗地塊。地塊位于開(kāi)福區(qū)核心、湘江邊，地鐵1號(hào)線、6號(hào)線文昌閣站就在旁邊。較前兩次競(jìng)價(jià)，今此次競(jìng)價(jià)總價(jià)分別比第一次、第二次競(jìng)價(jià)少了73080萬(wàn)元、95410萬(wàn)元。

從樓面價(jià)來(lái)看，對(duì)該地塊價(jià)格優(yōu)勢(shì)可以一目了然：

第一次，成交樓面價(jià)14968元/平方米，溢價(jià)率約36%。第二次，成交樓面價(jià)16180元/平方米，溢價(jià)率約47%。第三次，成交樓面價(jià)11010元/平方米，底價(jià)成交。

長(zhǎng)沙市國(guó)土資源網(wǎng)上交易系統(tǒng)顯示，該地塊此次重新掛牌，除了增加部分開(kāi)發(fā)條件，其核心參數(shù)與前兩次變化不大。

該地塊出讓面積61365.55平方米（約92畝），容積率3.0，總計(jì)容建筑面積約18.4萬(wàn)平方米，商住比1：9，建筑限高180米，起拍樓面價(jià)11010元/平方米。

為何三次競(jìng)拍

在長(zhǎng)沙業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，該地塊之所以備受關(guān)注：一是地處長(zhǎng)沙城區(qū)核心地段，江景稀缺；二是地塊面積較大；三是罕見(jiàn)經(jīng)歷了三次競(jìng)拍。

2023年12月12日，中海、中建信和、中國(guó)金茂、廈門建發(fā)、湖南運(yùn)達(dá)地產(chǎn)5家房企，經(jīng)過(guò)37輪競(jìng)價(jià)，中建信和以275773萬(wàn)元總價(jià)競(jìng)得此地塊，溢價(jià)率36%，折合樓面價(jià)14968元/平方米，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)長(zhǎng)沙地價(jià)新高。

競(jìng)拍結(jié)束20天后，長(zhǎng)沙市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布了一紙公告，稱“因系統(tǒng)障礙導(dǎo)致報(bào)價(jià)異常”，中止了該地塊掛牌出讓。

重新“上架”后的該地塊，于2024年1月16日實(shí)施第二次競(jìng)拍。不過(guò)，此次競(jìng)拍并不是從原始起拍價(jià)開(kāi)始競(jìng)價(jià)，而是以上輪競(jìng)價(jià)中止總價(jià)275773萬(wàn)元作為恢復(fù)競(jìng)價(jià)的起始價(jià)開(kāi)啟競(jìng)拍。

中建信和與湖南運(yùn)達(dá)兩家房企，經(jīng)過(guò)11輪競(jìng)價(jià)，湖南運(yùn)達(dá)以總價(jià)298103萬(wàn)元競(jìng)得該地塊，再次溢價(jià)22330萬(wàn)元，折合樓面價(jià)16180元/平方米。

但隨后，湖南運(yùn)達(dá)退地。

2025年4月2日，此地塊所在地開(kāi)福區(qū)政府商務(wù)部門發(fā)布土地推介手冊(cè)，S10地塊重新招商。

土地亦因城施策

此次掛牌成交總價(jià)走低，更多緣于當(dāng)前的市場(chǎng)行情。目前，樓市處在著力推動(dòng)穩(wěn)定的關(guān)鍵時(shí)刻，穩(wěn)健的地價(jià)既可以減小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在拿地成本上的風(fēng)險(xiǎn)，又對(duì)建設(shè)“好房子”的購(gòu)買門檻有所兼顧，過(guò)高的地價(jià)好房?jī)r(jià)會(huì)影響購(gòu)房需求的激活。

記者注意到，今次S10地塊掛牌對(duì)競(jìng)買方新增了3個(gè)開(kāi)發(fā)條件：一是須采用地源熱泵技術(shù)打造集中供冷供熱系統(tǒng)，采用該系統(tǒng)的計(jì)容建筑面積不低于10萬(wàn)平方米；二是須自持10000平方米以上的商業(yè)辦公物業(yè)，自持年限不低于5年；三是須導(dǎo)入具備孵化能力的新能源產(chǎn)業(yè)，并引進(jìn)不少于1家新能源產(chǎn)業(yè)相關(guān)企業(yè)總部。

“附加產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入與品質(zhì)建設(shè)要求，表明地方政府從追求‘價(jià)高者得’轉(zhuǎn)向?qū)で蟆|(zhì)優(yōu)者得’的供地思路轉(zhuǎn)變。”一位不愿具名的央企長(zhǎng)沙房產(chǎn)公司營(yíng)銷負(fù)責(zé)人稱。

此次第三次競(jìng)價(jià)之前，曾傳出華潤(rùn)置地、保利發(fā)展、中國(guó)金茂、廈門建發(fā)等對(duì)該地塊均有意愿。

除了中國(guó)金茂在該地塊直線往北約2公里處成功開(kāi)發(fā)了湘江金茂府，保利發(fā)展在該地塊直線往東約3公里處也正在開(kāi)發(fā)高端住宅。

綜合來(lái)看，該地塊對(duì)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、操盤、資源整合等是較大考驗(yàn)，在當(dāng)前市場(chǎng)行情下，S10地塊能開(kāi)發(fā)為高品質(zhì)項(xiàng)目，將極大提振長(zhǎng)沙樓市行情尤其是周邊項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)信心，利于樓市穩(wěn)定發(fā)展。