貝殼2025：成交3萬億，賺了30億

3月16日，貝殼公布了2025年Q4及全年財報。
單看Q4，貝殼凈收入同比下降28.7%，經(jīng)營利潤更是從盈利10.1億元，轉(zhuǎn)為虧損1.47億元；經(jīng)調(diào)整凈利潤同比大跌61.5%。
2025年全年，貝殼總交易額達到3.18萬億元，同比微降5.0%；凈收入946億元，同比增長1.2%。利潤卻出現(xiàn)大幅下滑：全年凈利潤29.91億元，較上年同期的40.8億元下降26.7%；更能反映主營業(yè)務(wù)能力的經(jīng)調(diào)整凈利潤為50.2億元，同比下降30.4%。
過去，貝殼主要靠存量房和新房交易這兩大“現(xiàn)金牛”賺錢——存量房貢獻利潤率高達39.3%，新房也有25%。但在2025年，這兩大基本盤雙雙下滑：存量房收入下降11.3%，新房收入下降9.1%，合計占總收入的比重從2024年的66.4%降至58.7%。
房屋租賃業(yè)務(wù)成了亮點。2025年，房屋租賃服務(wù)收入同比增長52.8%，達到219億元，占總收入的比重上升至23.2%。然而，房屋租賃的利潤率僅為8.6%，遠低于存量房的39.3%和新房的25.0%。低利潤率業(yè)務(wù)占比提升，直接拉低了貝殼的整體毛利率（21.4%）。
財報中還有個變化值得關(guān)注。
2024年，貝殼的經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流入高達94.5億元，是經(jīng)調(diào)整凈利潤的1.3倍。但到了2025年，經(jīng)營現(xiàn)金流罕見地轉(zhuǎn)為負數(shù)（-3.76億元）。為了支撐高達9.21億美元的股票回購和3億美元的分紅，貝殼不得不大規(guī)模變現(xiàn)短期投資，導(dǎo)致投資活動現(xiàn)金流從去年的凈流出93.8億元，變成了凈流入58.9億元。賬上的現(xiàn)金儲備也從616億元降至555億元。
值得一提的是，在整體降本的背景下，貝殼的研發(fā)是唯一逆勢增加的費用項目，同比增長13%，達到25.8億元。這與管理層反復(fù)強調(diào)的AI戰(zhàn)略一致——CEO彭永東在財報中明確表示，2026年將“以AI技術(shù)重塑能力壁壘”。但AI投入能否在短期內(nèi)轉(zhuǎn)化為利潤，目前尚無定論。
總體來看，貝殼處于轉(zhuǎn)型期。在傳統(tǒng)房產(chǎn)交易市場見頂?shù)谋尘跋拢ο蚍课葑赓U和家裝家居等“居住服務(wù)”轉(zhuǎn)型。規(guī)模穩(wěn)住了，但新業(yè)務(wù)的盈利模型尚未完全跑通。接下來，市場最關(guān)注的問題是：租賃業(yè)務(wù)的貢獻利潤率能否持續(xù)提升（Q4已有改善跡象），以及AI投入何時見效。
（策劃：金玙璠，制圖：李昱慧）