從南京悠湖灣購(gòu)物公園，洞見(jiàn)新商業(yè)的價(jià)值躍遷

重塑商業(yè)邏輯

撰文 | 李磊

排版編輯 | fufu

圖片來(lái)源 | 南京悠湖灣購(gòu)物公園

城市的商業(yè)演進(jìn)，正經(jīng)歷一場(chǎng)從配套思維到生活思維的深刻轉(zhuǎn)變。

當(dāng)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入進(jìn)入穩(wěn)定期、人口集聚形成規(guī)模，商業(yè)所承擔(dān)的角色便超越了基礎(chǔ)消費(fèi)保障，轉(zhuǎn)向更為關(guān)鍵的命題：如何為城市構(gòu)建高品質(zhì)的生活方式與情感歸屬，從而吸引人、留住人，使其完成從“產(chǎn)業(yè)高地”到“生活高地”的躍遷。

南京悠湖灣購(gòu)物公園，正是這一命題的最新答卷。項(xiàng)目由南京紫金山科技城發(fā)展有限公司與江蘇智儒投資管理有限公司聯(lián)袂打造，以“好玩、好吃、好逛”為核心定位，圍繞“自然美好、動(dòng)物美好、生活美好”三大價(jià)值內(nèi)核，目標(biāo)不僅是建造消費(fèi)場(chǎng)所，更致力于打造與自然共棲、與科技共生、與情感共鳴的購(gòu)物公園新范式。

它的出現(xiàn)，為審視商業(yè)如何從基礎(chǔ)配套升級(jí)為生活主場(chǎng)，提供了一個(gè)關(guān)鍵的觀察樣本。

Vol.1

擇址國(guó)家級(jí)科創(chuàng)引擎

雙強(qiáng)攜手共筑商圈新極

在存量競(jìng)爭(zhēng)與創(chuàng)新壓力并存的時(shí)代，任何新商業(yè)體的成功都非偶然，而是對(duì)區(qū)域戰(zhàn)略能級(jí)、客群結(jié)構(gòu)特質(zhì)與市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性空白的精準(zhǔn)把握與系統(tǒng)性回應(yīng)。悠湖灣購(gòu)物公園的落地，正是這一邏輯的集中體現(xiàn)。

悠湖灣購(gòu)物公園所在的紫金山科技城，位列全國(guó)科技城百?gòu)?qiáng)榜第12位，是南京參與全球6G通信等前沿科技競(jìng)爭(zhēng)的核心引擎。這片以頂尖智力與前沿產(chǎn)業(yè)為核心的高地，匯聚了20萬(wàn)+高學(xué)歷、高技術(shù)、復(fù)合型科技人才。作為紫金山科技城的生活功能核心，上秦淮商圈地處高鐵南站至祿口機(jī)場(chǎng)發(fā)展“金軸”與環(huán)繞城高速創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)“銀帶”的交匯點(diǎn)，是未來(lái)江寧城市新中心，悠湖灣購(gòu)物公園正坐落于此。

除高科技產(chǎn)業(yè)人群外，項(xiàng)目周邊5km范圍內(nèi)還覆蓋住宅、學(xué)校、辦公等近30萬(wàn)常住人口，更可通過(guò)地鐵3號(hào)線和多條公交線路無(wú)縫接駁全城。龐大的高支付力、高審美、高頻次社交與品質(zhì)生活需求的優(yōu)質(zhì)客群構(gòu)成了項(xiàng)目的消費(fèi)基本盤。

在此布局商業(yè)，本質(zhì)上是為這片驅(qū)動(dòng)城市未來(lái)的科技高地匹配與之能級(jí)相稱的高品質(zhì)生活服務(wù)核心——不僅是完善城市功能，更是留住高端人才的關(guān)鍵一環(huán)。

立足于此，悠湖灣購(gòu)物公園選擇了一條與一街之隔的江寧砂之船奧萊差異化的商業(yè)路徑。砂之船奧萊以零售見(jiàn)長(zhǎng)，悠湖灣購(gòu)物公園則聚焦體驗(yàn)與社交，以“公園商業(yè)”的定位切入市場(chǎng)。

差異化戰(zhàn)略的落地得益于“國(guó)資平臺(tái)+專業(yè)商管”的深度融合：紫金山科技城發(fā)展有限公司提供在地資源與戰(zhàn)略協(xié)同，江蘇智儒投資管理有限公司貢獻(xiàn)定位研判、招商資源與精細(xì)化運(yùn)營(yíng)能力。雙方成立合資公司深度綁定，形成風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享的價(jià)值共創(chuàng)機(jī)制，為項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展和精細(xì)化經(jīng)營(yíng)奠定了扎實(shí)的基礎(chǔ)。

正是這種深度合作，讓悠湖灣購(gòu)物公園有能力走出差異化路徑，與砂之船奧萊形成零售與體驗(yàn)、目的性消費(fèi)與休閑性消費(fèi)的互補(bǔ)，共同驅(qū)動(dòng)上秦淮商圈從單一零售中心向功能復(fù)合的城市活力中心躍升。

Vol.2

好逛的公園，會(huì)玩的商業(yè)

悠湖灣購(gòu)物公園的四重突破

當(dāng)下，消費(fèi)者的空間訴求已從購(gòu)物場(chǎng)所全面轉(zhuǎn)向生活場(chǎng)域，情緒價(jià)值、圈層認(rèn)同與沉浸體驗(yàn)成為新的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，已從硬件與品牌的比拼，升維為空間營(yíng)造、內(nèi)容策劃與情感運(yùn)營(yíng)的綜合較量。悠湖灣以“好玩、好吃、好逛”為核心定位，圍繞“自然美好、動(dòng)物美好、生活美好”三大價(jià)值內(nèi)核，從空間形態(tài)、情感連接、內(nèi)容組合到運(yùn)營(yíng)模式，完成了一次貫穿始終的價(jià)值重構(gòu)。

01

空間重構(gòu)

從封閉盒子到無(wú)界公園

為徹底打破傳統(tǒng)購(gòu)物中心的封閉與疏離感，悠湖灣進(jìn)行了一場(chǎng)深刻的空間設(shè)計(jì)革新。其核心策略是構(gòu)建“室內(nèi)商業(yè)空間+室外自然生態(tài)+休閑運(yùn)動(dòng)場(chǎng)景”的無(wú)界體驗(yàn)閉環(huán)。

室內(nèi)以自然主義設(shè)計(jì)語(yǔ)言，打造湖泊、河谷、港灣、溪流四大主題中庭，將生態(tài)意象深度植入商業(yè)空間；室外融合IP云朵意象、科技感與輕盈線條感，打造“綿云之境”主題景觀美陳；更為關(guān)鍵的是，項(xiàng)目將超7萬(wàn)方的商業(yè)空間，與周邊城市綠地、專屬寵物樂(lè)園及戶外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)景系統(tǒng)性串聯(lián)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)與自然、休閑場(chǎng)景的無(wú)縫銜接。

背后的商業(yè)邏輯是將“吸引人來(lái)購(gòu)物”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皠?chuàng)造讓人愿意停留、反復(fù)會(huì)來(lái)的生活主場(chǎng)”，通過(guò)將消費(fèi)行為自然嵌入漫步、社交與親近自然的過(guò)程，極大延長(zhǎng)顧客在場(chǎng)時(shí)間與到訪頻次，將一次性客流轉(zhuǎn)化為持續(xù)性客留，為商戶經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造更優(yōu)的時(shí)長(zhǎng)基礎(chǔ)。

02

情感重構(gòu)

從營(yíng)銷符號(hào)到情感連接

如今，建立獨(dú)特且牢固的情感認(rèn)知，是商業(yè)體穿越周期的關(guān)鍵。IP形象“悠悠（UU）”以“美食探索家”與“社交小達(dá)人”的鮮活人設(shè)，將自然、科技、情感的基因注入空間與體驗(yàn)。

“悠悠（UU）”的深層意義在于，它不只是悠湖灣購(gòu)物公園的營(yíng)銷符號(hào)，更可能成為紫金山科技城對(duì)外傳遞溫度、建立認(rèn)同的情感載體。從空間美陳到主題活動(dòng)，從用戶互動(dòng)到社群運(yùn)營(yíng)，“悠悠（UU）”將成為串聯(lián)人與空間、人與區(qū)域的情感紐帶。

這不僅為悠湖灣打造了獨(dú)特的記憶點(diǎn)，更是在為整個(gè)區(qū)域積累長(zhǎng)期的情感資產(chǎn)，以IP的力量提升用戶忠誠(chéng)度與自發(fā)傳播意愿，形成超越商業(yè)的軟性競(jìng)爭(zhēng)力。

03

內(nèi)容重構(gòu)

從“招商填空”到“場(chǎng)景定制”

悠湖灣購(gòu)物公園顛覆傳統(tǒng)商業(yè)“零售為主、配套為輔”的同質(zhì)化業(yè)態(tài)排布，基于“生活場(chǎng)景”深度定制，打造“層層有主題、層層有亮點(diǎn)”的體驗(yàn)型業(yè)態(tài)矩陣。

項(xiàng)目規(guī)劃了完整的寵物主題樓層以滿足“它經(jīng)濟(jì)”與情感陪伴需求；設(shè)置集中的兒童體驗(yàn)與親子成長(zhǎng)空間，回應(yīng)高知家庭的品質(zhì)育兒訴求；聚合高比例的全時(shí)段特色餐飲與大型主題游樂(lè)，打造科技人才與年輕客群的社交娛樂(lè)目的地。這種布局的核心，是將項(xiàng)目打造為一個(gè)覆蓋寵物友好、親子休閑、社交餐飲、游樂(lè)體驗(yàn)等多維度的“生活解決方案中心”。

從已簽約的核心品牌來(lái)看，規(guī)劃理念已得到扎實(shí)落地，并呈現(xiàn)出兩大鮮明特征：

• 首店經(jīng)濟(jì)引領(lǐng)，塑造新鮮感

項(xiàng)目引入多個(gè)具有市場(chǎng)號(hào)召力的區(qū)域及城市首店，如區(qū)域首進(jìn)的盒馬鮮生超市、孩子王兒童零售集合店、小銀星藝術(shù)團(tuán)、暴寵動(dòng)物城、星聚會(huì)KTV、達(dá)美樂(lè)比薩，以及南京首進(jìn)的悠悠時(shí)光臺(tái)球、U3 space復(fù)合書(shū)店、奇樂(lè)兒旗下的“飛力空間”和“momo planet兒童樂(lè)園”等。這些首店是重要的流量與話題引擎，直接提升了區(qū)域商業(yè)的豐富度與能級(jí)，精準(zhǔn)滿足高知客群對(duì)品質(zhì)生活和新鮮體驗(yàn)的追求。

• 精準(zhǔn)匹配客群，構(gòu)建場(chǎng)景生態(tài)
  

品牌選擇高度匹配核心客群的具體生活場(chǎng)景。針對(duì)蓬勃的“它經(jīng)濟(jì)”與情感陪伴需求，引入了星巴克寵物友好店與暴寵動(dòng)物城南京首家旗艦店；針對(duì)親子成長(zhǎng)，布局了從零售-孩子王到素質(zhì)教育-小銀星藝術(shù)團(tuán)到游樂(lè)-momo planet的完整鏈路；PHOGO（Apple授權(quán)專營(yíng)店）、華為、榮耀、OPPO等 數(shù)碼 品牌契合 科技產(chǎn)業(yè) 人才的消費(fèi)習(xí)慣；引入上道國(guó)際運(yùn)動(dòng)中心南京旗艦店、樂(lè)刻健身等品牌，滿足目標(biāo)客群對(duì)健康生活方式的強(qiáng)烈需求 ……這些品牌共同構(gòu)建了深度場(chǎng)景化的消費(fèi)生態(tài)，與砂之船奧萊形成明顯區(qū)分。

04

運(yùn)營(yíng)重構(gòu)

從空間出租方到生活方式服務(wù)商

商業(yè)的長(zhǎng)期價(jià)值，最終由持續(xù)的運(yùn)營(yíng)能力決定。悠湖灣的運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略圍繞精準(zhǔn)服務(wù)、圈層社群與內(nèi)容傳播三個(gè)維度展開(kāi).

• 通過(guò)細(xì)節(jié)化、響應(yīng)快的服務(wù)建立口碑基礎(chǔ)；

• 圍繞寵物、親子、潮流、運(yùn)動(dòng)等鮮明的興趣標(biāo)簽，策劃持續(xù)性活動(dòng)，構(gòu)建深度互動(dòng)的用戶社群，將物理空間轉(zhuǎn)化為有歸屬感的情感連接陣地；

• 通過(guò)高質(zhì)量的內(nèi)容創(chuàng)造與多渠道的精準(zhǔn)傳播，保持與客群的鮮活鏈接。

其終極目標(biāo)是完成從傳統(tǒng)空間出租方向生活方式服務(wù)商與社群共建者的轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)從追求短期“流量”到經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期“留量”的深刻轉(zhuǎn)變，培養(yǎng)高粘性的核心用戶群體，從而為商戶的長(zhǎng)期穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)與項(xiàng)目資產(chǎn)的持續(xù)增值提供根本性的保障。

贏商觀察

3月19日，南京紫金山科技城管委會(huì)將攜手江蘇智儒投資管理有限公司舉辦“悠生活 趣聚場(chǎng)”南京悠湖灣購(gòu)物公園-上秦淮商圈餐飲品牌創(chuàng)新交流會(huì)。行業(yè)專家與中國(guó)餐飲品牌代表將走進(jìn)紫金山實(shí)驗(yàn)室感受科技產(chǎn)業(yè)底色，并于悠湖灣購(gòu)物公園共同探討當(dāng)下餐飲消費(fèi)趨勢(shì)與品牌共創(chuàng)之路。

這場(chǎng)交流會(huì)的背后，是悠湖灣購(gòu)物公園對(duì)于商業(yè)運(yùn)營(yíng)邏輯的持續(xù)探索。在區(qū)域經(jīng)濟(jì)崛起的背景下，悠湖灣購(gòu)物公園提供了一個(gè)可復(fù)制的商業(yè)升級(jí)范本：當(dāng)本土國(guó)企的在地性與專業(yè)商管的系統(tǒng)性深度融合，當(dāng)商業(yè)項(xiàng)目從賣商品轉(zhuǎn)向造生活、從賺租金轉(zhuǎn)向建生態(tài)，商業(yè)才能真正突破同質(zhì)化困局，成為推動(dòng)區(qū)域商業(yè)能級(jí)提升的標(biāo)桿作品。隨著項(xiàng)目開(kāi)業(yè)的臨近，這座購(gòu)物公園將為南京呈現(xiàn)怎樣的商業(yè)驚喜，贏商網(wǎng)將持續(xù)關(guān)注。

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