物業上瞞下騙，但躺著賺錢的好日子快到頭了？酬金制在推進

在2025年，可能傳的最多的就是不少中高檔小區的物業費在下調，以及國家在推行社區物業管理的新模式。有媒體采訪后下結論，物業躺著賺錢的日子到頭了！確實，天下苦壞物業久矣！業主作為產權房產的主人，很長時間對于小區管理卻沒有任何的話語權，而一家壞物業，卻能上瞞下騙，甚至用違法手段欺壓業主，該改變了。

小區物業擅自封閉停車場出口，強行漲停車費，不同意出不了門？

廣東廣州一個小區，所在的物業公司單方面宣布停車費漲價，包月車輛每月從500元直調到1300元，臨停車輛從24元調到80元。而且他們還調動保安堵住車庫門口，如果業主不同意漲價，不簽字就出不去。業主只能拍視頻去維護自己的權益，卻無法順利進出小區。

停車費是否調整，按照法規都是業主大會通過的事項，沒想到物業公司都敢直接宣布漲價。物業作為小區的管家，擅自做的主人的主。就如同家里請了一個保姆，自己宣布給自己漲工資，主人如果不同意，就不能出門一樣。當地的物業主管部門怎么看？當地的律師還不趕快去受理業主的訴訟申請，把這家物業公司告上法庭嗎？

德先生居住在上海，想到本小區也在調整小區停車規則。調整后的規則籌備了半年之久，期間做過多次宣講，以及與各類業主進行了多次溝通，最終通過了業主大會的投票表決得以通過。但即使如此，仍然有個別業主不斷的講述自己的個性需求，要求得到特殊的對待，還不能順利推進。

想想，小區業委會遵紀守法的通過了停車規則，都不能順利的實施。而這家物業公司擅自作為反而能夠逼得業主同意，這他們的性質是多么的惡劣呀！難道他們沒有想到已經違法了嘛，違反了物業管理條例，違反了民法典，物業公司還能繼續在這家小區管理物業嗎？哪個業主還敢選他們做物業公司呢？

物業瞞了公共收益200萬，業委會改選后發現，還需要去協調？

福建省福州天驕苑小區業委會，在對于物業公司代理收取費用審計的過程中發現，物業公司并沒有完全將停車系統管理權限移交給業委會。最終小區公共收益賬目與停車費收益有較大差異，其中主要體現在停車費收入的計算中。

業委會陳先生講述說，在這三年間，物業公司進入小區的停車收益，比實際收益累計少了近200萬元。而物業公司辯稱，私劃車位和人防車位系無產權的車位，而這兩塊就被開發商“以租代售”了，5萬塊錢租20年，到期后就能永久使用，收入被開發商拿走了，而小區則得不到任何的公共收益。

同樣在各個小區自治管理的過程中，現在越來越多的發現，物業公司除了擔當物業管理的工作之外，基本上還代理著小區的記賬工作。這給了他們上下其手的大好機會，在越來越多的業委會改選之后，都發生了類似的情況。那就是將一些沒有清晰界定的公共收益，變成了物業公司自己的小金庫，直接占有。

小區現存的物業公司應當是開發商的關聯企業。這也是大多數國內小區的現狀，開發商交房之后，會找尋自己一家關聯的物業公司，作為第1次的物業，之后就逐漸的延續下來繼續管理小區。但是其中所得的一些收益，通過各種手段又回到了開發商的手中。

尤其是人防車位，其實是沒有任何產權證的，也不可能辦下產權證明。但是開發商就利用關聯物業公司的管理缺位，改造車位，并將收益納入囊中。現在當地正在責成協調，估計未來要產生一場訴訟，理清這個法律關系，該退還給小區的，一定要退還。物業沒有監督，那么他們就會想盡方法去多賺錢，大家絕對對不對呢？

物業躺著賺錢的日子要到頭了？包干制將逐步被酬金制替代，上瞞下騙行不通了

在這兩年，隨著很多地區業委會運作的成熟，很多中高檔小區的物業費都在下降。原因就在于物業公司的收費標準太高了，他們過去通過做各種各樣的賬務處理，顯示自己微利或者虧損。但是現在經過仔細的查賬，發現他們賺的錢太多了，所以如果不下調物業費，他們就無法繼續從事物業管理工作。

《2025年中國物業服務價格指數研究報告》中已經透露了，截止到2025年底，北京、上海、杭州、蘇州等二十個重點城市，也就是全國一線城市和核心區域城市的物業服務均價，每月的收費標準是2.72元/平方米，對比2024年底，己下跌了0.23%。德先生在上海身邊不少小區的物業費下降的還蠻多的，曾經一個高檔小區，每平方米在11元，現在收費已經回歸到8.5元。

現在絕大多數的小區，物業管理采取的是包干制，也就是制定物業收費標準，物業公司根據自己的管理能力，需要進行自負盈虧，有可能多賺，也有可能虧損。但是絕大多數物業公司都是盈利的，因為即使他們管理能力落后，管理效率低下，他們仍然可以通過各種方式減少物業服務的內容，從而讓自己獲取到利潤。

未來推行酬金制物業管理方式，那才是真的終結了物業躺著賺錢的日子。隨著我國物業管理相關法律法規的逐步完善，隨著推行業主自治管理的步伐越來越快，業主的法律意識也是越來越強，對于物業公司的具體運作，也是越來越細化，物業公司野蠻賺錢的時代過去了！

全面推行酬金制模式，也就是物業公司只能提取相對比例的服務酬金，物業費按照實際支出來結算，向全體業主公開，年底的結余歸全體業主所有，物業公司僅按約定比例收取酬金。此時業委會的管理能力，以及專業能力就非常重要，但是物業公司躺著賺錢的日子，肯定是一去不復返了。

在業主權利意識覺醒的大趨勢下，國家相關物業政策會越來越細致，住宅物業酬金制比例將會越來越提升，而且國家也在扶持這方面的轉化。物業公司作為管家，在過去強勢管控著物業小區，成了業主頭上的管事。未來的轉變，才能讓他真正回歸服務者的角色！