主業(yè)養(yǎng)豬的地產(chǎn)公司，跑贏9成上市房企？

行業(yè)還在大面積虧損的泥潭中前行！

剛剛過去的2025年，房企們的成色仍略顯不足，房企的虧損規(guī)模還在繼續(xù)擴大。

據(jù)艷姐不完全統(tǒng)計，截至2月底，91家A股上市房企中大約有72家發(fā)布業(yè)績預(yù)告，利潤表現(xiàn)大致有幾個特征：

其一，房企虧損面還在繼續(xù)擴大，72家房企中有53家預(yù)虧，占比超7成，預(yù)虧最多超2400億，平均每家虧損近50億；

其二，央國企利潤表現(xiàn)明顯下行，部分龍頭央國企盈利規(guī)模大幅縮窄，約20家央國企出現(xiàn)虧損。

不過艷姐也發(fā)現(xiàn)，盡管行業(yè)艱難，依然有一些房企，特別是民營房企穩(wěn)健發(fā)展，并實現(xiàn)盈利：

19家預(yù)計盈利的房企中，民營房企占了6家，除金科因為財務(wù)重組實現(xiàn)約350億的“技術(shù)性盈利”外，其他民營房企預(yù)盈0.2億~1.65億，規(guī)模是少了點，但依然能讓行業(yè)看到希望。

幾家盈利民營房企中，艷姐看到一個有意思的企業(yè)：

京基智農(nóng)。

這是一家主業(yè)養(yǎng)豬的地產(chǎn)企業(yè)，去年歸母凈利潤預(yù)盈1.25-1.65億，跑贏9成上市房企。

今天，艷姐也想跟大家拆解一下，這些盈利房企到底做對了什么、虧損房企又有哪些失誤，也歡迎大家在評論區(qū)留言，跟艷姐互動。

01

72家房企誰最能賺錢？

2025年，預(yù)盈房企19家，其中主業(yè)盈利的房企中，保利發(fā)展、招商蛇口、衢州發(fā)展、天健集團、大名城、世榮兆業(yè)、京基智農(nóng)、中華企業(yè)盈利規(guī)模居前，并均過億，除大名城、京基智農(nóng)外，其余均為央國企。

TOP7

中華企業(yè)

預(yù)盈1億-1.5億

老牌房企陷入盈虧拉鋸戰(zhàn)

中華企業(yè)成立于1954年，是上海第一家專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)，也是第一家發(fā)起成立全國房地產(chǎn)股份制上市公司，曾是上海地產(chǎn)界神一般的存在。

在上世紀80年代，中華企業(yè)手握外灘上海浦東發(fā)展銀行、外灘和平飯店、上海展覽館等世界級地標的承建與管理權(quán)。90年代，它又成為第一家建造和出售首批僑匯住宅房地產(chǎn)者。

2018年，中華企業(yè)與上海地產(chǎn)集團重組完成，成為上海地產(chǎn)集團旗下市場化房地產(chǎn)項目開發(fā)主要平臺。

只是頂著這些光環(huán)，中華企業(yè)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)并沒有多大起色，一直在虧損與扭虧的循環(huán)中往復(fù)。

2021年到2024年，中華企業(yè)的歸母凈利潤分別為8.05億、-0.57億、5.55億、-3.17億。

拆解中華企業(yè)近幾年的發(fā)展，艷姐發(fā)現(xiàn)有兩個關(guān)鍵詞：

其一是高管頻繁變動，過去5年，中華企業(yè)先后更換了5任總經(jīng)理，從來自華潤置地的凌曉潔，到來自上海地產(chǎn)的王政、馮曉明、段石磊；

其二是項目儲備越來越少，中華企業(yè)給自己的定位是“的城市更新綜合開發(fā)運營企業(yè)”，也因此，最近幾年中華企業(yè)鮮少出現(xiàn)在公開土拍市場，手里的項目大多通過股權(quán)交易等方式獲得。

去年9月，中華企業(yè)聯(lián)合宸嘉發(fā)展，以29.87億收購徐匯東安舊改項目股權(quán)，合作開發(fā)嘉佰道·上海，這也是中華企業(yè)未來業(yè)績的重要來源。

嘉佰道·上海效果圖過程稿

眼下行業(yè)越來越卷，在產(chǎn)品力和土儲上沒有明顯優(yōu)勢，特別是高管頻繁變動的中華企業(yè)，未來挑戰(zhàn)依然不小。

TOP6

京基智農(nóng)

預(yù)盈1.25億-1.65億

從養(yǎng)雞到養(yǎng)豬的地產(chǎn)實力派

一家主業(yè)養(yǎng)豬，副業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，盈利能跑贏9成上市房企，還蠻讓人意外的。

去年京基智農(nóng)歸母凈利潤雖然較去年同期下降約80%，但預(yù)盈依然有1.25億~1.65億。

京基智農(nóng)可能很多人沒聽說過，前身是康達爾，最早以養(yǎng)雞起家，早期香港市場的每4只雞中就有1只來自康達爾；2019年，深圳本土民營房企地頭蛇京基集團強勢收購，并更名京基智農(nóng)；此后京基智農(nóng)布局養(yǎng)豬業(yè)務(wù)，并在2022年貢獻了37.89%的營收，2025年上半年營收占比更是高達80%，遠超房地產(chǎn)板塊5%的營收占比。去年，京基智農(nóng)大約賣了231萬頭生豬。

京基智農(nóng)廣東徐聞養(yǎng)殖基地

也就是說，京基智農(nóng)在通過養(yǎng)豬、養(yǎng)雞，對抗房地產(chǎn)行業(yè)的周期性影響。

京基智農(nóng)的實控人是京基集團的老板陳華。是深圳有名的舊改大亨，地產(chǎn)業(yè)務(wù)也主要集中在深圳，深圳地標之一的京基100大廈就是他們開發(fā)的。

在這輪行業(yè)調(diào)整中，聚焦深圳舊改的京基智農(nóng)和京基集團，罕見地沒有陷入流動性危機。

克而瑞數(shù)據(jù)，去年京基集團以99.63億權(quán)益銷售位列深圳房企第8，權(quán)益銷售面積22.28萬㎡位居第2。去年6月，京基智農(nóng)跟京基集團簽訂協(xié)議，合作開發(fā)旗下一宗位于寶安區(qū)沙井街道的舊改地塊，京基智農(nóng)將獲得其中約12.3萬㎡的建面，京基智農(nóng)今年看來又要爆發(fā)了。

深圳京基智農(nóng)·山海公館效果圖示意

不管是京基智農(nóng)還是京基集團，高度聚焦深圳舊改，主打的就是一個穩(wěn)扎穩(wěn)打、搶占風(fēng)口，地產(chǎn)業(yè)務(wù)依然潛力可期。

TOP5

世榮兆業(yè)

預(yù)盈1.26-1.86億

連續(xù)25年盈利的“小而精”房企

世榮兆業(yè)早期為民企，是珠海的第二家房地產(chǎn)上市公司，創(chuàng)始人為梁家榮，2024年，珠海國企珠海大橫琴安居投資有限公司通過司法拍賣及要約收購方式取得世榮兆業(yè)60.28%的股份，成為新實控人。

世榮兆業(yè)也由此實現(xiàn)從民企向國企的華麗轉(zhuǎn)身。

或許很多人沒有聽說過世榮兆業(yè)這家企業(yè)，但艷姐發(fā)現(xiàn)，世榮兆業(yè)在行業(yè)內(nèi)創(chuàng)造了一個小紀錄：

連續(xù)25年實現(xiàn)盈利。

如何做到這一點？艷姐覺得秘籍有2個：

其一是聚焦深耕，地產(chǎn)業(yè)務(wù)高度聚焦珠海市場，更確切的說是聚焦大本營珠海市斗門區(qū)，去年上半年世榮兆業(yè)有19個在售項目，全部位于斗門區(qū)；

珠海世榮尚觀實景

其二是轉(zhuǎn)型發(fā)展，目前世榮兆業(yè)向“地產(chǎn)+區(qū)域城市運營商”轉(zhuǎn)型，在地產(chǎn)開發(fā)之外，世榮兆業(yè)還持有斗門區(qū)多個商業(yè)、酒店等項目，此外還布局園區(qū)運營、熱能供應(yīng)等業(yè)務(wù)。

去年，世榮兆業(yè)以11.79億的流量銷售額，位居珠海房企銷售排行榜第7；歸母凈利潤預(yù)盈1.26億-1.86億，同比增長超200%。

地產(chǎn)業(yè)務(wù)高度聚焦珠海斗門，又有來自珠海的國企背書和資源傾斜，世榮兆業(yè)想不穩(wěn)健都難。

TOP4

大名城

預(yù)盈1.4億-1.65億

算力+低空經(jīng)濟+通訊，扭虧為盈

大名城也是一家老牌民營房企，早期業(yè)務(wù)高度聚焦華東，特別是上海。早年間，大名城在上海打造過大名城紫金九號等多個叫好又叫座的項目，2019年的銷售額達到189億。

但行業(yè)深度調(diào)整下，2025年上半年大名城合約銷售額僅有6.48億。

艷姐注意到，大名城最近幾年一直在嘗試轉(zhuǎn)型，從早期布局算力產(chǎn)業(yè)、低空經(jīng)濟，到目前跨界通信行業(yè)。

算力產(chǎn)業(yè)、低空經(jīng)濟雖然都是風(fēng)口，但房地產(chǎn)依然是大名城的核心業(yè)務(wù)：

去年上半年，大名城營收15.89億，同比增長28.93%，其中房地產(chǎn)板塊實現(xiàn)15.79億元，占比超99%。

目前大名城在地產(chǎn)領(lǐng)域的策略相當(dāng)保守，最近一次拿地還要追溯到2022年6月以8.88億競得上海市青浦區(qū)一宗計容建面約5.55萬㎡的宅地，目前項目仍然在售。

上海青浦大名城·映辰實景

2025年，大名城地產(chǎn)業(yè)務(wù)雖然依舊沒有起色，但得益于計提減值損失的減少，以及投資收益的大幅增加，歸母凈利潤實現(xiàn)扭虧，預(yù)盈1.4億-1.65億。

從算力產(chǎn)業(yè)到低空經(jīng)濟，再到通信行業(yè)，大名城依然在嘗試通過探索轉(zhuǎn)型，對沖地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的沖擊。

TOP3

衢州發(fā)展

預(yù)盈2億

前溫州首富終于“上岸”？

大家對衢州發(fā)展或許比較陌生，但對于新湖中寶還是比較熟悉的。

衢州發(fā)展的前身為新湖中寶，由前溫州首富黃偉于1993年創(chuàng)立，早期以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)。2024年9月，被衢州國資收購并控股的新湖中寶，正式更名為衢州發(fā)展。

早年間，新湖中寶在上海的地產(chǎn)圈還是挺有名氣的，其最明顯的一個特點就是大盤開發(fā)，周期非常長。

像上海新湖·明珠城開發(fā)周期從2002年-2023年，上海新湖·青藍國際從2012年-2022年，啟東新湖海上明月從2014年至今，200萬㎡也只賣了十分之一左右。

在地產(chǎn)上行時期，這種“低買高賣”的手法，房價和地價上漲的利潤或許利潤非常可觀。但市場一旦出現(xiàn)調(diào)整，新湖中寶還是非常難受的。

上海壹號院效果圖示意

2024年，衢州發(fā)展歸母凈利潤10.16億，同比下降近40%，其中因為地產(chǎn)項目減值提取了6.79億的跌價準備。

不過隨著衢州國資的加持，衢州發(fā)展的地產(chǎn)業(yè)務(wù)也可圈可點，去年新湖中寶（衢州發(fā)展）以226.96億的全口徑銷售額位居上海房企第8，特別是上海壹號院以220.3億銷售額登頂上海銷冠。

只不過衢州發(fā)展早期因為資金壓力將項目股權(quán)出讓給合作方，在上海壹號院的股權(quán)占比還不到10%。

另一方面，隨著衢州國資的加持，衢州發(fā)展還在向高科技、先進制造業(yè)和地產(chǎn)資管加速轉(zhuǎn)型。

2025 年，衢州發(fā)展歸母凈利潤預(yù)盈 2 億，同比雖然下滑近 80% ，但能保持盈利依然不易。

TOP2

招商蛇口

預(yù)盈10.05億~12.54億

央企陣營的"壓艙石"

2025年，招商蛇口歸母凈利潤預(yù)盈10.05億~12.54億，同比下滑超70%，但招商蛇口是少數(shù)仍能保持盈利的頭部房企之一。

雖然因為資產(chǎn)減值、交付節(jié)奏放緩、投資收益減少導(dǎo)致盈利縮窄，但招商蛇口依然呈現(xiàn)出了極強的發(fā)展韌性。

去年初，招商蛇口提出“四個不失”策略：

不失誤：精準投資，源頭把控風(fēng)險；

不失血：現(xiàn)金流為王，筑牢安全底線；

不失速：主業(yè)基本盤穩(wěn)固，運營效率提升；

不失志：培育第二曲線，著眼長遠發(fā)展。

而從全年表現(xiàn)來看，招商蛇口也憑借“四個不失”成為央企陣營的壓艙石。

杭州招商蛇口杭序府效果圖過程稿

投資端看，全能新增土地貨值約1769.9億，位列行業(yè)第二，新增項目均位于上海、杭州、南京、蘇州、武漢等高能級城市；

現(xiàn)金流方面，去年上半年凈負債率66.42%，現(xiàn)金短債比為1.3，財務(wù)結(jié)構(gòu)堪稱行業(yè)標桿；

開發(fā)業(yè)務(wù)方面，全口徑銷售1960.2億、權(quán)益銷售1323億，均位居行業(yè)第4，創(chuàng)造歷史最好記錄；還斬獲上海斬獲銷售面積、銷售金額雙科冠軍；北京、杭州均位列前五；

第二曲線業(yè)務(wù)方面，去年前3季度開發(fā)業(yè)務(wù)之外的城市服務(wù)與資產(chǎn)運營收入占比已超22%；接投資的沐曦股份登陸科創(chuàng)板、長鑫科技也已交表。

隨著核心城市優(yōu)質(zhì)項目逐步釋放業(yè)績，招商蛇口的業(yè)績有望進一步放大，并為行業(yè)轉(zhuǎn)型提供了一份"穩(wěn)健派"的參考樣本。

TOP1

保利發(fā)展

預(yù)盈10.26億

絕對的行業(yè)“一哥”

民營房企逐漸暴雷，保利發(fā)展終于坐上了行業(yè)第一的位置。

去年，保利發(fā)展以2530億的銷售額，連續(xù)3年蟬聯(lián)行業(yè)第一，穩(wěn)坐行業(yè)“一哥”。

不過這幾年的行業(yè)下行，保利發(fā)展自然也受到影響。

去年，保利發(fā)展歸母凈利潤預(yù)盈10.26億，同比下降約80%，已經(jīng)連降了5年。一個重要原因是69億的計提減值。

不過保利發(fā)展在一二線城市核心區(qū)位的優(yōu)質(zhì)項目熱銷，去年上半年38 個核心城市貢獻了92%的銷售額，同比提升3個百分點；在7個城市的市占率超過15%；17個城市排名前三。

保利世博天悅實景

在拿地端，保利發(fā)展在重點投資一線城市。全年拿地投入771.3億，同比增長13.0%，其中一二線城市占比超85%，一線城市占比超50%。

如無意外，保利發(fā)展今年會穩(wěn)坐行業(yè)NO.1。

02

虧麻“四兄弟”

去年，預(yù)虧房企有53家，占比超7成。其中萬科、華夏幸福、綠地、華僑城虧損居前。不過萬科一方面有深鐵的支持，一方面在自救瘦身，還在投資拿地，“造血”能力在逐漸恢復(fù)。

TOP4

華僑城A

預(yù)虧130億~155億

土儲錯配，虧損或?qū)⒗^續(xù)

去年，華僑城A歸母凈利潤預(yù)虧130億~155億，對比上一年的86.62億的虧損，同比最高接近翻番，已經(jīng)連虧4年。

華僑城A以文旅地產(chǎn)為業(yè)內(nèi)熟知，曾開發(fā)了國內(nèi)知名的錦繡中華、世界之窗、歡樂谷等文旅地標，并逐步切入房開業(yè)務(wù)。

去年，華僑城A的銷售去化壓力依然顯著，盡管武漢華僑城·紅坊組團和襄陽項目銷售表現(xiàn)較為突出，佛山順德天鵝堡蟬聯(lián)順德銷冠，不過整體銷售去化速度仍需進一步提升。

體量約200萬㎡的武漢華僑城·紅坊項目示意圖

2025年，華僑城A合約銷售面積120.6萬㎡、銷售金額177.3億，同比分別下降30%、33%。

從土儲結(jié)構(gòu)上看，市場深度調(diào)整下，華僑城A“重倉”二三線城市項目去化周期延長，直接壓縮利潤空間，導(dǎo)致結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降。

去年上半年，華僑城A土儲規(guī)劃建面約1045萬㎡，其中濟南章丘160萬㎡、襄陽86萬㎡、西安灃東73萬㎡、肇慶66萬㎡，僅這4個項目土儲占比近40%，還都是城市遠郊的文旅地產(chǎn)項目。

盡管文旅板塊2025年接待游客7970萬人次，但重資產(chǎn)、長周期的運營模式導(dǎo)致成本高企。

不過華僑城A仍展現(xiàn)出韌性：經(jīng)營性凈現(xiàn)金流連續(xù)三年為正。

但行業(yè)下行周期中，過去引以為傲的“文旅+地產(chǎn)”雙輪驅(qū)動模式，大概率也將持續(xù)給華僑城A帶來不小挑戰(zhàn)。

TOP3

綠地控股

預(yù)虧160億~190億

巨量商辦項目去化難題待解

綠地控股，曾經(jīng)是行業(yè)的龍頭老大，在地產(chǎn)黃金時期，從一二線到三四線，甚至各地的超高層建筑大多有綠地的身影。

但攤子鋪的太大，在三四線城市低價拿了巨量的住宅和商辦的綠地，這幾年在行業(yè)調(diào)整下過的并不輕松。

去年，綠地控股的銷售額681億，行業(yè)第13，但商辦產(chǎn)品占比相當(dāng)高，去年上半年商辦銷售額占比69%、銷售面積占比68%。這些三四線城市的商辦產(chǎn)品能去化就不錯了，更別提利潤了。

成都綠地中心

綠地在2020年就轉(zhuǎn)型地產(chǎn)+基建，前幾年大基建業(yè)務(wù)也是風(fēng)生水起，不過這幾年基建行業(yè)深度調(diào)整，日子并不好過。此后綠地也嘗試將業(yè)務(wù)拓展至金融、能源、旅游、汽車流通等新賽道業(yè)務(wù)。

但轉(zhuǎn)型后，綠地的盈利水平并沒有得到改善，2023年、2024年，歸母凈利潤分別為-95.56億、-155.5億，2025年預(yù)虧160億~190億，虧損進一步擴大。

眼下的巨量三四線的庫存和大基建的不景氣，特別是商辦項目的去化，綠地未來挑戰(zhàn)依然不小。

TOP2

華夏幸福

預(yù)虧160億~240億

“環(huán)京之王”還有機會活過來嗎？

華夏幸福是第一批陷入流動性困境的房企，2021年初官宣暴雷，近幾年地產(chǎn)業(yè)務(wù)基本處于停滯狀態(tài)。

去年上半年，華夏幸福合約銷售只有7.84億，還不到頭部房企一個項目的銷售額。

華夏幸福模式的模式很簡單，通過極低的價格拿產(chǎn)業(yè)新城項目，以產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃、代建代招商代運營為核心，再造住宅，既賺賣房的錢，又賺替政府招商的錢，還賺給企業(yè)做運營服務(wù)的錢。

前些年趕上了城市化進程，華夏幸福也是大殺四方成為行業(yè)黑馬。2015年就以725億銷售額躋身TOP10，2016年突破千億，達到1203億。最高峰時華夏幸福有近200個項目，一年能賺近150億。

不過這些項目又大又偏，產(chǎn)業(yè)招商、住宅去化并不容易。另外項目過于集中京津冀的廊坊一帶，環(huán)京樓市熄火后，自然也受到重創(chuàng)。

2025年，華夏幸福歸母凈利潤預(yù)虧160~240億，同比增長2.3~5倍；歸母凈資產(chǎn)為-150億~-100億。

眼下，缺乏造血能力的華夏幸福，如何盤活產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)和交付，挑戰(zhàn)不小。

TOP1

萬科A

預(yù)虧820億

輸血、自救、瘦身，萬科還能活下去嗎？

2025年，萬科歸母凈利潤預(yù)虧820億，刷新了A股房企虧損紀錄。

萬科過去一直都是行業(yè)的優(yōu)等生，在行業(yè)內(nèi)有著良好的口碑。

2006年以來的19年，有11年萬科的銷售規(guī)模位居行業(yè)第一。2020年，萬科銷售額達到7041億的歷史頂峰。

不過再牛的企業(yè)也有踏錯節(jié)奏的時候。前些年萬科在全國布局超過90個城市，土儲超過1.5億㎡，攤子鋪的太大。特別是在高能級城市的土儲不足，低能級城市的土儲過高，隨著行業(yè)的深度調(diào)整，不可避免的出現(xiàn)業(yè)績滑坡和資產(chǎn)減值。

高福云境效果圖示意

2024年初，萬科深陷“暴雷”傳聞，出現(xiàn)股債雙殺。

不過后續(xù)萬科通過大股東輸血，變現(xiàn)商業(yè)、酒店等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，管理層增持以及調(diào)整組織架構(gòu)進行自救、瘦身。

此外，萬科還在“造血”，去年上海萬科高福云境一天之內(nèi)賣出25套總價1.3億+大平層；上半年以合作開發(fā)形式新增6個項目，規(guī)劃建面56萬㎡

瘦身后的萬科，隨著資產(chǎn)減值的大幅度計提，未來回歸正軌或許可期。

結(jié)語

2025年，可以說是比較艱難的一年，部分央國企的日子也并不好過：

像華發(fā)股份預(yù)虧70億~90億，創(chuàng)下上市以來首次年度虧損...

但在商業(yè)模式、產(chǎn)品、投資策略上持續(xù)調(diào)整的央企，依然扮演行業(yè)“壓艙石”的角色：

華潤置地、中海、中國金茂等大概率也有不錯的盈利表現(xiàn)。

進入2026年，又是政策較為寬松的一年，包括上海在內(nèi)的多個城市的住房限購政策逐步調(diào)整，信貸成本也在不斷下降。預(yù)計未來還會有更明晰、給力的政策出臺。

隨著重點城市加大對房地產(chǎn)需求的支持力度，房企盈利水平也將逐步進入修復(fù)期。

主編：張艷

責(zé)編：eric

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