被四代宅瘋狂攻陷的蘭州樓市，2026還會(huì)有其他驚喜嗎？

“2026年，房?jī)r(jià)100%會(huì)止跌回漲；樓市必將反彈；馬力全開(kāi)，樓市出現(xiàn)了全面大漲；中央定調(diào)，2026年中國(guó)房產(chǎn)或開(kāi)始一輪暴漲、2026年，房?jī)r(jià)要變天了……”

今年一開(kāi)年，全網(wǎng)類似這樣的論調(diào)非常多。

給人一種樓市又要行了的感覺(jué)，而且很多城市開(kāi)年的政策也非常猛。

公積金貸款提額、購(gòu)房補(bǔ)貼發(fā)放、換房退稅、多孩家庭與人才定向支持……連一項(xiàng)高冷的那幾個(gè)城市，都開(kāi)始全面轟炸了。

加上，從去年開(kāi)始，全國(guó)土地市場(chǎng)也異常躁動(dòng)，多個(gè)城市地王頻繁易主，地價(jià)不斷沖破天花板。

以上種種，都給市場(chǎng)營(yíng)造出一種2026年樓市要徹底向好的感覺(jué)。

蘭州，類似這樣的氛圍也十分濃厚。

去年年底，蘭州土拍迎來(lái)歷史性時(shí)刻，多宗土地集中出讓，這種勢(shì)頭一直持續(xù)到了今年年初。

房企也在積極拿地，部分優(yōu)質(zhì)的地塊甚至出現(xiàn)了爭(zhēng)奪大戰(zhàn)。

多宗地塊的成交也導(dǎo)致開(kāi)年年初，一眾新項(xiàng)目密集發(fā)聲，整個(gè)市場(chǎng)給人一種很火熱的感覺(jué)。

而這也確實(shí)是近三年內(nèi)，蘭州樓市最為活躍的階段了。

截至目前，還留在蘭州市場(chǎng)牌桌上的央企，已全部入場(chǎng)了，這兩年也新增了好些地方黑馬企業(yè)穩(wěn)步布局。

這給2026年的蘭州樓市，帶來(lái)了很大的信心。

歷經(jīng)這幾年的沉淀與洗牌，2026年蘭州樓市的格局，大致處于明牌的階段。

去年已經(jīng)入市以及今年即將入市的改善項(xiàng)目高達(dá)近30個(gè)，一眾新項(xiàng)目的集中入市加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，也在催生更高一級(jí)的產(chǎn)品力。

梳理這兩年拿地的企業(yè)我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)，蘭州樓市當(dāng)下的主力開(kāi)發(fā)陣營(yíng)，已經(jīng)非常清晰：頭部央企+地方強(qiáng)企，各占半壁江山。

截至目前，像保利、中海、華潤(rùn)三大央企已全部入局。

今年還新增了很多新面孔，除了令牌、斌鑫、銀河國(guó)際等之外，今年，華曜、勝財(cái)、天居、京航、景嘉置業(yè)等房企的代表項(xiàng)目，都將迎來(lái)入市。

這些實(shí)力企業(yè)的進(jìn)場(chǎng)，迅速催熱了蘭州的土地市場(chǎng)。

同時(shí)，去年以第四代住宅為代表的改善產(chǎn)品橫空出世，也讓蘭州樓市久違的火熱了一把。

基于此，有不少人認(rèn)為：2026年將會(huì)是蘭州樓市的一個(gè)拐點(diǎn)。

甚至有人拋出：“今年蘭州樓市將擺脫低迷的態(tài)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)反彈”的論點(diǎn)。

但今年的市場(chǎng)真的會(huì)像大家期待的那樣嗎？現(xiàn)實(shí)真有那么樂(lè)觀嗎？

不一定，從去年成交的數(shù)據(jù)來(lái)看，蘭州新房總共銷售不到1.5萬(wàn)套，同比下滑了30%多，從數(shù)據(jù)上來(lái)看，成交并不可觀。

而且受二手房低價(jià)的影響，這個(gè)空間還在持續(xù)擠壓，二手房的成交占比持續(xù)在增加，2025年已經(jīng)達(dá)到了75%。

市場(chǎng)總?cè)萘肯陆担址康蛢r(jià)競(jìng)爭(zhēng)主導(dǎo)市場(chǎng)，從數(shù)據(jù)上看，蘭州主城四區(qū)的房?jī)r(jià)持續(xù)下行，降幅6%-11%不等。

最主要的是，市場(chǎng)還在加劇分化，對(duì)于大多數(shù)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，寒意更甚。

從2024-2025年TOP10房企成交金額排名走勢(shì)看，房企排名TOP10房企市占率46%；項(xiàng)目排名，TOP20項(xiàng)目成交量占比59%，成交金額占比62%。

也就是說(shuō)，強(qiáng)者恒強(qiáng)，頭部房企、頭部樓盤處于絕對(duì)的領(lǐng)先地位，同樣的市場(chǎng)，同樣的客群，二八分化特征顯著。

結(jié)合蘭州當(dāng)前的市場(chǎng)實(shí)際來(lái)看，蘭州樓市和全國(guó)大多數(shù)城市都大同小異，呈現(xiàn)出明顯的兩極分化態(tài)勢(shì)。

一方面，市場(chǎng)上大多數(shù)普通盤去化難度居高不下，很多項(xiàng)目為了吸引客戶，不得不依賴中介渠道，導(dǎo)致渠道費(fèi)用一路高企，進(jìn)一步壓縮了利潤(rùn)空間。

與此同時(shí)，為了快速去化，回籠資金，不少普盤只能被動(dòng)降價(jià)，整個(gè)價(jià)格體系持續(xù)承壓，陷入了降價(jià)也難賣的困境。

另一方面，是以四代宅為代表的部分改善項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)了逆勢(shì)熱銷。

2025年，但凡蘭州哪個(gè)區(qū)域有四代宅產(chǎn)品入市的，都毫無(wú)疑問(wèn)的鎖定了區(qū)域銷冠的位置。

由此不難看出，當(dāng)下蘭州樓市的有效購(gòu)房需求，正在從剛需市場(chǎng)轉(zhuǎn)向改善市場(chǎng)。

改善型購(gòu)房者，具備一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但買房時(shí)格外理性，對(duì)房子的要求也更苛刻，完全不急著入手。

他們會(huì)將置業(yè)戰(zhàn)線拉長(zhǎng)，從戶型設(shè)計(jì)、建筑品質(zhì)，到小區(qū)配套、物業(yè)服務(wù)，每一個(gè)細(xì)節(jié)都會(huì)仔細(xì)考量、反復(fù)對(duì)比，成交周期也隨之拉長(zhǎng)。

更關(guān)鍵的是，他們的閱歷決定了他們對(duì)樓市的認(rèn)知幾乎和業(yè)內(nèi)人士一樣專業(yè)，眼光極高，普通的樓盤根本入不了他們的眼。

因此，只有真正兼具品質(zhì)與實(shí)力的項(xiàng)目，才能打動(dòng)他們。

一邊是降價(jià)促銷，一邊是業(yè)績(jī)飄紅，冰火兩重天的局面導(dǎo)致蘭州的市場(chǎng)愈發(fā)割裂。

而之所以存在這種狀況，主要的原因是困擾樓市發(fā)展的根本問(wèn)題依然沒(méi)有得到徹底解決，那就是需求是有限的，怎么解決這個(gè)問(wèn)題？

最具代表性的就是去年11月，蘭州發(fā)布樓市新政20條。

這一次的政策，為豐富住宅產(chǎn)品奠定了土壤，除了現(xiàn)在的四代宅、高贈(zèng)送等之外，也特別提到了在高坪區(qū)域可以建設(shè)低多層聯(lián)排高品質(zhì)住宅。

這意味著今年如果高坪區(qū)域有供地的話，說(shuō)不定在四代宅基礎(chǔ)上，蘭州又會(huì)出現(xiàn)新的、更低密的產(chǎn)品形態(tài)。

畢竟政策的發(fā)布就是為了豐富改善市場(chǎng)的產(chǎn)品形態(tài)，打動(dòng)那些有換房、改善需求的人。

另一個(gè)則是今年2月份發(fā)布的搶人留人政策，主要面向畢業(yè)三年內(nèi)專科及以上學(xué)歷的大學(xué)生發(fā)放最高3萬(wàn)元的購(gòu)房補(bǔ)貼。

對(duì)于購(gòu)買青白石、彭家坪、福源新城、九州四大高坪片區(qū)的購(gòu)房者，還額外發(fā)放5000元的消費(fèi)券。

這一目的，就是為了吸引更多的年輕人來(lái)蘭州。

新規(guī)20條效果很明顯，政策發(fā)布后蘭州增加了大量?jī)?yōu)質(zhì)土地的供應(yīng)，房企拿地意愿高漲。

優(yōu)質(zhì)地塊甚至引起了前所未有的搶地?zé)岢保娣鄣绞至酥螅姘簿涂炝恕?/strong>

客觀而言，目前蘭州亮相的一眾新項(xiàng)目，不管是大家比較看重的得房率、功能場(chǎng)景還是產(chǎn)品理念，在去年的產(chǎn)品相比都有不小的突破。

至于搶人留人政策，還需要時(shí)間去驗(yàn)證，但預(yù)計(jì)短期內(nèi)效果不會(huì)太理想。

畢竟，現(xiàn)在很多城市都在搶人，不管是一二線城市，還是和蘭州同級(jí)別的城市，給出的政策更有吸引力，蘭州在這方面的優(yōu)勢(shì)并不明顯。

不過(guò)，它所釋放的信號(hào)肯定是積極的：頂層已經(jīng)承認(rèn)并尊重市場(chǎng)分化的現(xiàn)實(shí)，并通過(guò)政策來(lái)試圖緩解這種情況。

從現(xiàn)在起，蘭州房地產(chǎn)的發(fā)展模式也開(kāi)始進(jìn)入精細(xì)化的操作階段了。

這一點(diǎn)，還留在市場(chǎng)上的開(kāi)發(fā)商們應(yīng)該看的格外清楚。

這幾年的蘭州樓市，已經(jīng)經(jīng)歷了一輪大洗牌，那些抱著僥幸心理，只想賺快錢的房企，早已在市場(chǎng)洗牌中被淘汰出局。

如今還留在牌桌上的，以及還想上桌的，必然是看清了市場(chǎng)形勢(shì)，下定決心好好做產(chǎn)品，愿意全力以赴，打磨品質(zhì)的。

畢竟，只有真正的好房子，才能在分化的市場(chǎng)中站穩(wěn)腳跟、贏得認(rèn)可。

截止目前，中海、保利、華潤(rùn)三大頭部央企皆已在主城核心區(qū)域布局新項(xiàng)目，重倉(cāng)信號(hào)十分明確。

除了央企重兵壓陣，令牌、華曜、斌鑫、勝財(cái)?shù)群隈R同樣勢(shì)頭強(qiáng)勁。

它們將以產(chǎn)品力為突破口，卯足勁要在高端市場(chǎng)站穩(wěn)腳跟。

去年蘭州樓市就已進(jìn)入白熱化競(jìng)爭(zhēng)，下沉庭院、社區(qū)會(huì)所、高規(guī)格公區(qū)幾乎成為改善盤的標(biāo)配，單純拼配置已無(wú)法拉開(kāi)差距。

進(jìn)入2026年后，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)只會(huì)更加極致。

就目前傳遞的信息，中海、保利等頭部央企開(kāi)始主動(dòng)突破，新項(xiàng)目都是要嘗試蘭州此前從未有過(guò)的產(chǎn)品形態(tài)。

它們不再滿足于標(biāo)配，而是從戶型創(chuàng)新、材質(zhì)升級(jí)、場(chǎng)景營(yíng)造、物業(yè)服務(wù)、社區(qū)體驗(yàn)等維度，全方位為房子疊加附加價(jià)值。

當(dāng)下，很多人都在感慨：老百姓手里沒(méi)錢，建那么多房子誰(shuí)來(lái)買單？

但市場(chǎng)的真實(shí)反饋卻給出了不一樣的答案，剛需群體雖仍有觀望情緒，但改善需求正在持續(xù)釋放。

市面上真正優(yōu)質(zhì)的好房子，不缺追捧者，依舊有人在果斷入手。

樓市的后勁，從來(lái)都不取決于市場(chǎng)情緒的起伏，而是取決于是否有新地塊的補(bǔ)給、新項(xiàng)目的迭代，以及真正讓人耳目一新的好產(chǎn)品。

這些即將入市的新項(xiàng)目，拿地企業(yè)的態(tài)度，以及它們?nèi)绾螌?duì)待蘭州市場(chǎng)，如何服務(wù)意向客戶，是激活樓市的關(guān)鍵力量。

當(dāng)所有房企都能沉下心來(lái)做品質(zhì)，不再追求短平快的利益，而是專注于人居體驗(yàn)的升級(jí)，那么最終受益的，必然是開(kāi)發(fā)商和每一位購(gòu)房者。

我們總說(shuō)，上天不會(huì)辜負(fù)每一個(gè)勤奮努力的人，只要付出，就會(huì)有回報(bào)。

這句話同樣適用于現(xiàn)在的蘭州樓市。

接下來(lái)，就期待蘭州的開(kāi)發(fā)商們拿出看家本領(lǐng)，多給觀眾老爺們整點(diǎn)活，一起過(guò)過(guò)招！

作者=指蘭針·曉曉

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