高盛：上海深圳房?jī)r(jià)見(jiàn)底，即將上漲15%，香港地產(chǎn)率先啟動(dòng)

一線城市的房?jī)r(jià)，馬上要見(jiàn)底回升了，這是剛剛高盛發(fā)布的研究成果！

4月10日，高盛剛剛發(fā)布了一篇研究報(bào)告，這個(gè)研究報(bào)告的主要結(jié)論是，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)可能就要到了。

高盛認(rèn)為國(guó)內(nèi)上海和深圳的房?jī)r(jià)即將見(jiàn)底，從2026年到2028年會(huì)有15%的漲幅。

緊隨其后的是北京，高盛認(rèn)為2027年上半年北京的房?jī)r(jià)也會(huì)企穩(wěn)，就是比上海和深圳晚半年左右；

再然后是廣州等新一線城市，大概率是在2027年到2028年見(jiàn)底回升，而其他的二線和三四線城市，大概率到2028年以后才有可能見(jiàn)底回升。

高盛做出這個(gè)判斷，主要有5個(gè)論據(jù)，具體如下：

論據(jù)一：庫(kù)存去化接近尾聲，供應(yīng)壓力驟降過(guò)去幾年，中國(guó)樓市最核心的問(wèn)題之一就是天量庫(kù)存。但經(jīng)過(guò)持續(xù)的消化，以深圳、上海為代表的核心城市，目前庫(kù)存去化周期已顯著縮短，市場(chǎng)正在從"嚴(yán)重的買(mǎi)方市場(chǎng)"向"供需基本平衡"過(guò)渡。沒(méi)有了天量庫(kù)存的壓制，價(jià)格下行的動(dòng)力自然衰竭。

論據(jù)二：新增供給受限，踩踏式拋盤(pán)壓力消退從土地供應(yīng)端來(lái)看，四大一線城市的商品住宅供地計(jì)劃已經(jīng)全線收縮，"縮量提質(zhì)"成為主流。這意味著一兩年后入市的新盤(pán)數(shù)量將明顯減少，不會(huì)再出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商集體搶跑出貨、踩踏式降價(jià)的局面。新增供給受限，對(duì)價(jià)格的壓制作用將持續(xù)減弱。

論據(jù)三：改善型需求+置換需求，撐起堅(jiān)實(shí)基本面高盛判斷，本輪樓市回暖的需求基礎(chǔ)，并非來(lái)自投機(jī)資金，而主要是改善型和置換型自住需求。這批需求的特征是：購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)較強(qiáng)、對(duì)品質(zhì)要求更高、對(duì)價(jià)格波動(dòng)的容忍度更低。正是這類需求的逐步釋放，構(gòu)成了樓市復(fù)蘇最可靠的地基。

論據(jù)四：政策端持續(xù)發(fā)力，精準(zhǔn)松綁見(jiàn)效2026年一季度，全國(guó)各地累計(jì)出臺(tái)175次穩(wěn)市場(chǎng)相關(guān)政策，力度和密度均超過(guò)市場(chǎng)預(yù)期。具體來(lái)看，上海通過(guò)縮短社保年限、提高公積金貸款額度等手段精準(zhǔn)降低購(gòu)房門(mén)檻；全國(guó)范圍內(nèi)限購(gòu)限貸持續(xù)松動(dòng)，購(gòu)房成本明顯下降。政策累積效應(yīng)正在逐步傳導(dǎo)至終端成交。

論據(jù)五：3月成交數(shù)據(jù)爆量，領(lǐng)先指標(biāo)發(fā)出明確信號(hào)這是高盛改口最直接的觸發(fā)因素。2026年3月，重點(diǎn)50城新房成交面積環(huán)比大幅增長(zhǎng)89%，回暖勢(shì)頭極為強(qiáng)勁。二手房市場(chǎng)更猛：上海單月成交約3.1萬(wàn)套，深圳約5000套，環(huán)比漲幅均高達(dá)116%。值得注意的是，這不僅是環(huán)比數(shù)據(jù)的好轉(zhuǎn)，上海、北京、杭州等核心一二線城市的二手房成交量，已經(jīng)超越了2023年同期水平——這意味著市場(chǎng)熱度已經(jīng)回到歷史相對(duì)高點(diǎn)。量在價(jià)先。成交量的率先啟動(dòng)，往往是價(jià)格即將觸底的領(lǐng)先信號(hào)，高盛正是據(jù)此大幅上調(diào)了預(yù)期。

實(shí)際上，香港的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)有復(fù)蘇的表現(xiàn)了，今年以來(lái)港股市場(chǎng)的房地產(chǎn)股持續(xù)上漲，從底部起來(lái)已經(jīng)翻倍了。

香港樓市持續(xù)上漲，核心源于2024-2025年全面撤銷(xiāo)SSD、BSD、DSD等辣招，非本地買(mǎi)家購(gòu)房成本直降15%、二手房流動(dòng)性徹底激活；疊加美聯(lián)儲(chǔ)降息帶動(dòng)香港房貸利率從近6%降至3.2%，月供壓力大幅減輕；同時(shí)高才通累計(jì)引超20萬(wàn)新移民形成剛性需求，供需缺口持續(xù)擴(kuò)大；疊加經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、資金回流與前期超跌反彈共振，推動(dòng)房?jī)r(jià)量?jī)r(jià)齊升。