我扒了昌平所有樓盤(pán)的底褲，發(fā)現(xiàn)一個(gè)全網(wǎng)不敢說(shuō)的秘密（上）

關(guān)起門(mén)來(lái)，說(shuō)點(diǎn)掀桌子的話(huà)。

東小口、未來(lái)科學(xué)城、歇甲，這三個(gè)名字現(xiàn)在就是昌平南，乃至整個(gè)北京剛需改善市場(chǎng)的“黃金三角”。

開(kāi)發(fā)商的口徑里，東小口成了“海淀后花園”，

科學(xué)城扛起“國(guó)家戰(zhàn)略”大旗，

歇甲則扮演“連接樞紐”的核心角色。

地鐵規(guī)劃（13A、17號(hào)線(xiàn)支線(xiàn)）、名校分校（清華附、人大附）、城市商業(yè)綜合體……

這些詞匯像標(biāo)準(zhǔn)配料，被精準(zhǔn)地撒進(jìn)每個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值鍋里。

這也是貓叔客戶(hù)經(jīng)常問(wèn)我們的，他們共同的困惑是：“好像都挺好，但到底該賭哪一個(gè)？”

這恰恰是最大的陷阱。

當(dāng)所有人都在用同一套邏輯、同一種語(yǔ)言向你推銷(xiāo)時(shí)，你買(mǎi)的已經(jīng)不是房子，而是一個(gè)被高度共識(shí)化的“未來(lái)期權(quán)”。

這個(gè)期權(quán)的價(jià)格，就是你現(xiàn)在付出的、遠(yuǎn)高于當(dāng)下實(shí)際價(jià)值的每平米單價(jià)。

而你真正要考慮的是，期權(quán)的價(jià)格，未來(lái)在二手房市場(chǎng)，會(huì)真正的超額兌現(xiàn)嗎？

今天咱們說(shuō)點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商不愛(ài)聽(tīng)，但咱們買(mǎi)房人必須要知道的昌平三子的最底層買(mǎi)入邏輯，來(lái)好好的解答這個(gè)問(wèn)題。

如果你想了解真實(shí)的情況，可以加微信maoduidui03。我們給您發(fā)一版貓叔團(tuán)隊(duì)做的昌平樓盤(pán)分析報(bào)告。

01

大家討論最多的，就是三個(gè)樓盤(pán)價(jià)格實(shí)在太高了

目前對(duì)外的宣傳，東小口和歇甲都要6萬(wàn)/平，未來(lái)科學(xué)城5.5萬(wàn)/平。但實(shí)際開(kāi)盤(pán)的價(jià)格，肯定是不敢開(kāi)這么貴的！

根本原因在于三個(gè)盤(pán)在最初產(chǎn)品設(shè)計(jì)的時(shí)候，戶(hù)型都是70+平左右三居到120/140平左右四居。戶(hù)型的面積段一樣，推盤(pán)產(chǎn)品節(jié)點(diǎn)一樣，得房率差不多。

而他們面臨的都是同一波客群，預(yù)算卡在500-800萬(wàn)，海淀或者朝陽(yáng)的通勤黨。

一方面是短期同一時(shí)間過(guò)度供應(yīng)，

一方面是韭菜實(shí)在不多，而且是同一波客群。

那么你猜，這三個(gè)盤(pán)會(huì)不會(huì)陷入劇烈的廝殺？

一定會(huì)！

我們接下來(lái)分別聊聊這三個(gè)板塊的價(jià)值體系，看看這三個(gè)樓盤(pán)的真實(shí)價(jià)格是多少？溢價(jià)率有多少？真實(shí)的買(mǎi)入風(fēng)險(xiǎn)到底多高？

東小口地塊：

東小口周邊的二手房，是一個(gè)“割裂”且“缺乏直接對(duì)標(biāo)”的市場(chǎng)。 它沒(méi)有形成自己獨(dú)立的二手價(jià)格體系，主要受周邊更成熟板塊的輻射和壓制。

東小口的潛在風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源于，奧森ONE & 奧海明月的潛在沖擊。這兩個(gè)盤(pán)2023年已交房，但因?yàn)槭窍薷?jìng)房，有 “五年限售期” 。它們的二手房 最早要到2028年才能入市流通。

這兩個(gè)盤(pán)加起來(lái)有超4100套 房子。一旦解禁，將對(duì)這個(gè)板塊的二手房形成 巨大供應(yīng)壓力。這是懸在東小口新盤(pán)頭上的一把劍。

關(guān)于價(jià)格，貓子聽(tīng)到這樣一種說(shuō)法，

參考價(jià)雙奧2021年新房銷(xiāo)售均價(jià)約 5.8-5.9萬(wàn)/㎡。東小口的價(jià)格低于5.8-5.9萬(wàn)/㎡就是絕對(duì)的倒掛。買(mǎi)到即賺到。

這種說(shuō)法就是耍流氓。因?yàn)椋F(xiàn)在的東小口價(jià)格是2026年的價(jià)格。

而2021年正好是北京樓市最高點(diǎn)。拿著2026年的價(jià)格對(duì)比2021年的站崗價(jià)格，這純粹屬于腦子不清楚。

事實(shí)上昌平包括北京樓市這兩年價(jià)格集體向下走，均價(jià)跌了30%左右了。

貓子前兩天跟客戶(hù)聊天，他買(mǎi)的昌平金域華府已經(jīng)跌了30%以上了……

東小口板塊的真正的價(jià)格，肯定要比雙奧更低。

我們看一下昌平次新公園悅府的成交。80多平兩居和114平的三居基本上都是4.8萬(wàn)左右了。

接下來(lái)我們看一下緊挨著東小口的海淀老一些的房子富力桃園c區(qū)。

看到這個(gè)價(jià)格我受到了暴擊——他的二手房成交也5萬(wàn)左右了。

雖然富力桃園不新了，但是海淀的二手房居然也比昌平新房便宜了。這你受得了嗎？

所以現(xiàn)在昌平目前的情況是，之前的昌平的次新房新房在4.8萬(wàn)/平左右。而新房的價(jià)格普遍要比二手房每平貴1萬(wàn)/平。

更可怕的是，這個(gè)價(jià)格完全可以買(mǎi)海淀的二手房，海淀的二手房單價(jià)都比昌平更便宜……品質(zhì)比不上，學(xué)籍和地段都更好……

而新房呢，對(duì)比二手房，不管銷(xiāo)售說(shuō)的多么好，他也是一張口頭支票。

你要至少多花上百萬(wàn)去買(mǎi)一張空頭支票。這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)你能不能承擔(dān)？

所以，這就是東小口整體板塊的情況。

從新房來(lái)看，他確實(shí)很久沒(méi)有供應(yīng)了。從二手來(lái)看，他的情況慘烈的一批。

東小口的新房，不適合高舉高打，應(yīng)該放下幻想，價(jià)格便宜點(diǎn)。

拉高了極限，東小口的買(mǎi)家的預(yù)期，可能真實(shí)接受的最高溢價(jià)就是比二手房貴15%-20%左右，也就是5.5萬(wàn)/平-5.7萬(wàn)/平是底線(xiàn)。

這是一個(gè)非常安全的心理閥門(mén)。再高了，買(mǎi)家就覺(jué)得自己是大怨種了，那么東小口可能去化就會(huì)困難。

好了，有了東小口的定價(jià)邏輯。

那么歇甲和能源谷的價(jià)值體系，也就很清晰了。

咱們下篇聊。

如果你對(duì)昌平東小口/歇甲/能源谷感興趣，可以加微信maoduidui03，備注「昌平」進(jìn)群。

我們本周六上午10點(diǎn)會(huì)在群里給大家內(nèi)部解讀更為詳細(xì)的昌平買(mǎi)入邏輯。