URI城市租住研報丨2026年2月中國核心城市的租賃市場變化

“一線城市數據月報”定期發布，關注政策時事熱點，從數據中識別和研究分析北上杭3城住房租賃市場的關鍵趨勢和變化。本期為《2026年2月住房租賃市場報告（國企定制版）》。

報告說明：關注、2月租賃市場動態，研究分析北京、上海、杭州3城住房租賃市場的關鍵趨勢和變化

*本報告數據均來自政府、企業公開數據及URI Data Bank

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概 覽

■宏觀政策：兩部共商青年安居，央行定調金融支持

■地方政策：多地加速保租房供應，政策向精細化與人才安居深化

■土地成交：租賃土地供應春節期間降溫，僅上海成交4宗純租賃地塊

■個人房源：三城新增掛牌供應全線腰斬，同比跌幅超六成，京杭環比微漲，上海小幅回調

■分散式公寓：三城新增掛牌供應斷崖式下跌，租金京滬小幅回調，杭州結構性上漲

■集中式公寓：三城新增掛牌供應持續放量，規?；鲩L態勢穩固，租金平穩，杭小幅上揚

■項目新開：新入市項目以上海規?；鲗?，北京高品質領跑，杭州無入市項目

■品牌動態：品牌圍繞春節營銷活動密集，服務溫情升級

■金融動態：REITs穩步推進，融資渠道持續拓寬

01

政策篇

政策暖市惠安居 央地同心護租住

1

宏觀政策

兩部門共商青年安居，央行定調金融支持

2月，國家多部委密集釋放租賃住房政策利好，聚焦青年安居與金融支持兩大方向。住建部與共青團中央聯合召開座談會，明確以“一張床、一間房、一套房”方式保障青年人住房需求，大力發展保障性租賃住房和公租房，鼓勵企業和園區參與建設。央行發布貨幣政策報告，強調推動保障性租賃住房再貸款落地，完善房地產金融基礎制度。國家統計局年度公報顯示，2025年全國配售型保障房、保租房和公租房開工籌集達121萬套（間），社會保障服務持續提質擴面。

2

地方政策

政策延續“保民生、穩市場、促發展”基調，保租房與人才安居成核心發力點，同時存量盤活與市場規范也在同步推進，為住房租賃行業高質量發展奠定了基礎。

2月，全國多地住房租賃市場呈現供應提速與政策細化并行的態勢。供應端，上海、北京、深圳、重慶等城市持續推出或籌建保障性租賃住房與人才公寓，蘇州、天津等地披露“十四五”期間保租房建設成果。政策端，福建、安徽、北京海淀等地出臺文件，明確將人才、臺胞等群體納入保障體系，并提出“好房子”建設導向；鄭州、合肥等地優化公租房審核流程；林芝則加強租金市場秩序規范。此外，存量房收購、非居改租等模式持續推進，租賃住房市場正邁向精準化、品質化發展。

02

土地篇

土地穩供擇機趨 申城獨攬租地儲

租賃土地供應春節期間降溫，僅上海成交4宗純租賃地塊

月，全國租賃住房用地市場呈現顯著區域分化。上海成為本月唯一有成交的城市，共完成4宗純租賃住房用地交易，分布于徐匯、浦東、靜安三區，總出讓面積約3.27萬平方米。其中，靜安區兩宗地塊由中國電氣裝備集團以協議方式競得，總成交價約2.48億元；浦東新區另有兩宗地塊以劃撥方式供應，分別用于保障性租賃住房和公共租賃住房建設。

值得關注的是，京杭兩城本月無新增租賃供應，市場熱度集中于上海。整體來看，租賃住房用地供應仍以存量盤活和定向支持為主，市場化招拍掛相對較少。

03

市場篇

市場調衡供需謀 租品多元質效優

個人房源

新增掛牌供應表現

個人房源新增掛牌供應全線腰斬，三城同比跌幅超六成

2月，受春節假期及市場調整影響，上海、北京、杭州三城個人房源新增供應量環比、同比均出現深度下滑。上海新增1.6萬套，環比下降39%，同比銳減65%；北京新增近1.5萬套，環比下降38%，同比大跌69%，跌幅居首；杭州新增約1萬套，環比下降27%，同比減少60%。

三城新增供應規模集體“縮水”，反映出節后租賃市場尚未完全恢復，業主出租意愿偏低，短期供需矛盾或進一步加劇。

個人房源

租金坪效表現

個人房源租金京杭環比微漲，上海小幅回調

2月，三城個人房源租金表現呈現明顯分化。北京租金環比大幅上漲9.7%至3.29元/天/㎡，領跑三城；杭州環比微漲2.4%；上海則環比下降2.3%。同比來看，三城租金仍處下行通道，杭州同比下跌16.4%最為顯著，北京、上海分別下跌11.3%和10.7%。

數據反映出，盡管部分城市節后租賃需求回升帶動短期租金反彈，但整體市場仍面臨長期調整壓力，租金修復進程尚不穩固。

分散式公寓

新增掛牌供應與租金表現

分散式公寓新增掛牌供應斷崖式下跌，杭州同比降幅超九成

2月，受春節假期及市場調整影響，上海、北京、杭州三城分散式公寓新增掛牌房源全線暴跌。北京新增掛牌3209間、上海新增掛牌2408間，兩城同環比跌幅超一半；而杭州新增掛牌僅455間，環比暴跌80%以上，近乎“斷供”。

三城新增掛牌規模均創下近年新低，反映分散式公寓市場正經歷深度調整。

分散式房源租金京滬小幅回調，杭州結構性上漲

2月，北京、上海租金環比分別下降4.6%和2.2%，延續溫和調整態勢，同比跌幅分別為17.5%和9.8%。杭州市場則表現搶眼，租金環比暴漲45.6%至3元/天/㎡，同比增幅高達55.4%，主因濱江、蕭山等高租金區域成交占比超五成，結構性拉高整體租金。

數據表明，盡管部分城市節后需求回暖帶動短期租金反彈，但整體市場仍面臨長期調整壓力，租金修復進程尚不穩固。

集中式公寓（含保租房）

新增掛牌供應與租金表現

集中式公寓新增掛牌供應持續放量，規?；鲩L態勢穩固

2月，上海、北京、杭州三城集中式公寓新增掛牌房源延續穩定態勢。上海新增44.1萬間，北京新增13.2萬間，杭州新增21.7萬間；從環比來看，三城供應量波動極小，市場運行平穩。從同比來看，三城均實現穩步增長，其中上海增幅達16.2%領跑，北京增長7.1%，杭州增長5.6%，規模化供應能力持續增強。

數據表明，集中式公寓市場已形成穩定的供應體系，頭部城市引領作用凸顯，為租賃住房完善提供堅實支撐。

集中式公寓租金走勢平穩，杭州小幅上揚

2月，三城集中式公寓租金整體保持平穩運行。上海租金4.98元/天/㎡小幅回調0.4%，北京6.24元/天/㎡微漲0.2%，杭州2.54元/天/㎡環比上漲2.0%。同比來看，三城租金均小幅下降，降幅在1.4%-3.5%之間，延續溫和調整態勢。

數據表明，集中式公寓市場已步入穩定發展期，租金波動幅度較小，運營模式日趨成熟。

新入市項目以上海規?；鲗?，北京高品質領跑

2月，滬京兩地集中式公寓新開業項目共計11個，其中上海占據10席，成為供應主力。上海新增房源以中大型項目為主，單項目房源多在百間以上，諾一公寓以956間領跑，坪效租金集中在2-5元/天/㎡區間，楊浦區項目租金表現相對突出。北京雖僅開業1個項目——佰舍LITE-奧體中心，但坪效租金高達12.3元/天/㎡，主打高品質小戶型產品，定位高端市場。

整體來看，2月市場呈現上海規?；?、北京精品化運營的差異化格局。

個案代表展示：

【奉賢天街觀萃店】

龍湖冠寓上海奉賢天街觀萃店位于奉賢區光迎路358號，毗鄰奉賢天街商圈。項目共推出386套房源，面積27-36㎡，坪效租金2.88元/天/㎡。作為龍湖旗下長租公寓品牌，項目配備健身房、書吧、活動場地等共享空間，步行可達地鐵站，滿足青年人才品質租住需求。

【諾一公寓】

諾一公寓位于浦東新區錦繡東路2015號，距14號線云順路站約600米，周邊多路公交環繞，交通便利。項目提供22㎡朝南一居室，月租2400-2800元，配備品牌家電家具及免費網絡。社區配套完善，對面即悅動公園，自帶餐館、便利店等生活服務；公區設吧臺、休閑區，提供24小時管家與安保服務。

04

重點品牌動態

品牌暖心優服務 新春煥新聚客福

品牌營銷活動密集，服務溫情升級

2月，各大租賃企業圍繞春節節點推出多元化營銷活動。萬科泊寓動作頻頻，既有惠青家·泊寓斗南店開放樣板房，又推出求職免費住、首月減租等優惠，還聯合寵物機構為租客留守貓咪提供專屬福利。華潤有巢、城家公寓延續“逃租計劃”、簽約優惠等租金刺激策略。浦發有家整合推出30項免費服務，覆蓋生活便利與人才賦能。爾家商業、漫柏集團、城投寬庭則聚焦新春送暖、元宵活動及定制紅包封面，傳遞品牌溫度。整體來看，2月企業以溫情營銷與實質優惠并重，強化租客黏性。

品牌動作：

1. 昆明首個引入國內知名長租公寓品牌參與運營的保障性租賃住房項目——惠青家·泊寓斗南店近日開放樣板房。

活動營銷

1.泊寓推出求職過渡3天免費住、首月減600元等活動，推出春節留守貓咪守護指南及專屬福利、微信限定紅包封面，為泊友增添新年好運

2.華潤有巢簽約、回歸可領200-300元優惠券，推出“春日種草季”“新春三重禮”等活動，以租金優惠、新春好禮等福利，直接刺激用戶互動與轉化

3.浦發有家整合推出了30項免費服務，覆蓋生活便利、健康關懷、人才賦能等領域

4.爾家商業管理有限公司黨支部、團支部與太湖街道新穎物業，精心籌備并采購基礎生活物資，開展寒冬送溫暖慰問活動

5.城投寬庭舉辦新春睦鄰主題活動、春節限定微信紅包封面，封面寓意美好，品牌借紅包傳遞新春祝福

05

金融動態

金融活水潤租業 融渠拓寬助興勃

金融快訊：REITs穩步推進，融資渠道持續拓寬

1

REITs動態：項目進展與估值調整

1.中金廈門安居REIT（2月25日）：針對上交所問詢作出回復，稱林邊、仁和項目已實現常態化租賃，2025年1-9月平均出租率分別達98.99%和97.60%。

2.北京昌保租賃住房REIT（2月25日）：估值調整為8.20億元，較申報稿下調0.27億元，下調比例3.19%。

3.新黃浦實業集團（2月13日）：成功發行“太保資產-新黃浦筑夢城保租房持有型不動產資產支持專項計劃”（機構間REIT），規模11.94億元，底層為上海閔行梅隴租賃社區1315套保租房。

4.中金-博鄰長租公寓持有型不動產資產支持專項計劃（2月25日）：項目狀態更新為“已受理”，擬發行金額8.24億元，原始權益人為多家外資及境內公司。

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金融快訊：債券融資與市場動態

1.濱湖國控（2月2日）：旗下“國泰海通-濱湖國控濱紛公寓馥庭住房租賃資產支持專項計劃”狀態更新為“已受理”，擬發行2億元，承銷商為國泰海通資管。

2.浦開集團（2月3日）：旗下“國泰海通-華安資產-浦開集團慧智保障性租賃住房資產支持專項計劃”狀態更新為“已受理”，擬發行36.5億元，承銷商為華安資產。

3.龍湖（2月10日）：發布“20龍湖04”住房租賃公司債付息公告，票面利率3.80%，每手（面值1000元）付息38.00元。

4.Student Living EduVation（2月17日）：香港學生住宿服務公司公布IPO條款，計劃以每股4美元發行380萬股，籌資1500萬美元，擬在納斯達克上市。