南通創新區樓市兩極分化，終于逼得政府出手了

近日，南通市自然資源和規劃局官網發布《南通市區2026年度運用專項債券收回收購土地價格公示》。

根據公示，市區此番擬運用專項債券收回3宗居住用地，其中備受關注的是位于創新區的一宗超低密地塊。

該地塊位于世紀大道北、靜海大道西、定海寺橫河南、觀河路東，權利人為南通盛強置業有限公司（江蘇盛和房地產股份有限公司100%控股）。

地塊出讓時間為2023年12月，編號R23022，當時成交價格為57080萬元，而此次擬回購價格為56300萬元，較出讓價減少了780萬元。

值得玩味的是，該地塊容積率上限僅1.1，且緊鄰紫瑯公園，是創新區存量涉宅地塊中容積率最低的“低密好地”。

創新區北區存量地塊大致分布

為何偏偏要收回這宗“低密好地”？透過創新區新房與土地市場的存量數據，我們可以窺見此次回購背后的邏輯。

① “低密”不愁賣，但“高容”庫存壓力巨大

創新區目前在售新房項目多達12個，但容積率在1.6以內僅有紫園1個，且紫園僅剩十余套未備案，板塊庫存主力仍是小高層、大高層產品。

據「新知南通研究院」監測數據，截至2026年2月末，創新區廣義庫存多達3723套，按近一年月均流速（約67套）估算，消化這部分存量庫存需要約56個月，接近5年。

反觀低密項目，和園（容積率1.01）2025年3月入市，150套房源目前僅剩3套；紫園（容積率1.01）2025年11月入市，123套房源僅剩17套。

去庫存的重點在哪里？顯然不是這些快速清盤的低密豪宅，而是積壓已久的高層產品。

② 為存量去化爭取“時間”，為板塊價格“托底”

據「新知南通研究院」監測數據，目前創新區待入市存量地塊共11宗（含此次擬回購地塊），合計建面約98.65萬㎡。

在這批存量地塊中，低容積率地塊占據絕對主力——6宗容積率上限在1.4以內，3宗在1.4-1.6之間，僅2宗在1.6以上。

若任由低密地塊蜂擁入市，雖然單個項目可能延續熱銷，但將直接沖擊現有新房及次新房的價格體系，讓本就艱難去化的高層產品雪上加霜。屆時，不僅板塊價格底線可能失守，市場信心也將遭受二次打擊。

此次政府選擇回購這宗低密地塊，既能為存量高層產品贏得更多出清時間，也有利于讓整個板塊的供需結構逐步回歸健康。對于盛和而言，作為本土國企，配合政府收儲，既能盤活沉淀資金，也為后續參與其他項目儲備資金。

對于此次土地回購你怎么看？歡迎評論區留言討論。