物業人的年，誰來結賬？

文/樂居財經 嚴明會

春節的煙火即將散盡，但對于物業管理行業而言，這場年關大考留下的思考遠未結束。

當千家萬戶圍爐夜話時，無數物業人頂著寒風清運比平日多出數倍的垃圾，在除夕夜拎著工具箱蹚過積水搶修管道的逆行。這種基于職業素養的“堅守”，構成了節日期間社區運轉的底線。

然而，與一線員工“舍小家為大家”的溫情敘事形成尖銳對比的，是2025年全國物業服務企業（500強）的平均收繳率已降至71%，這已經是該項關鍵經營指標連續第四年下滑（數據來自克而瑞）。

受物業費收繳率持續下滑的影響，今年不少物業一線員工的年終獎大幅縮水，甚至有些只能拿到微薄的安慰獎。

一邊是極端天氣與團圓佳節中無可替代的“孤勇堅守”，一邊是節節下滑的“滿意度與現金流”，還有一線員工縮水的年終獎——這種撕裂感，恰恰揭示了當下物業管理行業面臨的最深層悖論：服務的價值在被需要，但價值的回報卻在被質疑。

收繳率連年下滑

春節期間，物業人用“敬業福”換取了業主的“平安福”，但這種服務的可持續性，恰恰依賴于穩定且充沛的資金保障。

克而瑞物管研究中心的數據給行業敲響了警鐘：2025年，不僅500強物企平均收繳率降至71%，上市物企78%的數據表現雖略好，但中小物企普遍低于65%，部分項目甚至跌破50%。

而行業共識是，收繳率需穩定在80%以上，項目才能實現基本運營與良性服務迭代。當物業費收繳率跌破70%的警戒線，引發的將是一系列連鎖反應。

這種收繳困境并非偶然，而是政策、市場與業主行為三重擠壓下的必然結果：

政策限價的“剪刀差”。

近年來，多地出臺物業費政府指導價政策，對前期物業費進行嚴格管控。雖然限價的初衷是保障民生，但在人力成本、物料成本剛性上漲的背景下，服務支出與收費標準的“剪刀差”越來越大。部分業主“不降不繳”或“服務未明顯改善就不繳費”的觀望心態，進一步加劇了收繳難度 。

空置房折扣的“漏出效應”。

隨著房地產市場進入存量時代，空置房數量攀升。十余省市出臺政策明確空置房可享受物業費折扣，如江蘇部分城市按70%收取，山東部分城市按60%收取，這在減輕業主負擔的同時，也直接削減了物業企業的現金流入。

業主繳費意愿的“理性下行”。

在經濟下行壓力下，居民收入預期不穩，對固定支出的敏感度提升。同時，隨著維權意識增強，更多業主將拒交物業費作為倒逼服務提升的手段。但這種“用腳投票”的方式，往往陷入“業主欠費→服務下降→更多業主欠費”的惡性循環。

被擠壓的生存空間

今年春節前，一名萬科物業00后管家在小紅書“小作文催費”的話題引發熱議，這背后折射出現代社區治理的尷尬：一線員工用真心換來的點贊，往往難以直接轉化為契約上的履約。

然而，比“催費難”更嚴峻的現實是“退場潮”。

據報道，2025年包括重慶、杭州、鄂州在內的多個城市，均出現了物業公司宣布主動撤場的案例。無論是因降費談判破裂，還是因收繳率過低導致項目長期虧損，頭部物企開始從“追求規模”轉向“質量深耕”，主動放棄低質低效項目。

過去這一年，在海南，面對臺風“樺加沙”的侵襲，物業人聞風而動、筑牢防線 ；在湖南，數萬物業人春節期間堅守崗位，徹夜巡查。而這些只是物業人年復一年、日復一日的縮影。

這種“堅守”值得尊重，但若缺乏資金支持，所有關于品質的承諾都將是無源之水。沒有穩定的現金流，就沒有高標準的應急響應能力，最終受損的依舊是業主的居住體驗與資產的保值增值。

“繳費”與“服務”的平衡點

面對收繳率下行與成本上行的雙重壓力，行業亟需從“對抗”走向“對話”，從“模糊”走向“透明”。

克而瑞研究指出，破局的關鍵在于建立“質價相符”的信任體系。

一方面，物業企業需要像深圳市南山區住建局通報表揚的那些標桿企業一樣，在極端天氣和危急時刻展現出無可替代的專業擔當；另一方面，業委會與業主也需要理解，物業服務的運營遵循基本的商業邏輯——沒有合理的利潤與現金流，任何高質量的守護都難以為繼。

春節的喧囂已經褪去，但關于社區治理的思考不應停止。物業人放棄團圓值守園區，是一種奔赴；業主按時足額繳納物業費，是一種底線回應。

唯有打破“業主不繳費→物業資金短缺→服務質量下降→更多業主不繳費”的死循環，在透明化的服務與契約化的履約之間找到平衡，才能讓每一次春節的堅守都不至于成為孤立無援的“孤勇”，而是成為家園值得信賴的日常。