佛山新規可拓展更多面積，廣州樓市如何應對？

文｜鄧浩志

2月26日，佛山市住房和城鄉建設局發布《關于推進"好房子"建設的實施指引》。其中最受關注的是：取消對單個陽臺的進深和面積限制。《指引》明確，取消對單個陽臺的進深和面積限制；同時，套內陽臺的"折半"計容面積上限由套內建筑面積的18%提高至20%。這似乎意味著，佛山未來的房子可以更大程度地"偷面積"

大家知道，近些年新房市場的核心競爭力之一就是超高使用率，絕大多數樓盤都號稱使用率超過100%，甚至在去年，廣州曾經有樓盤銷售人員自稱接近150%。而超高使用率的重要來源之一就是陽臺等半敞開空間，因為這些空間只算一半建筑面積。也就是說20平米的陽臺，房產證只算10平。但"陽改房"（陽臺改造為房間）這種設計已經流行了多年，多一個大陽臺，就可以多一個只算一半面積的房間。所以佛山這次建筑規范的調整，等于允許更多"偷面積"。

為什么允許更大的陽臺？面上的目的是推進"好房子"建設，但也有一個隱藏目的，就是刺激佛山新房市場的競爭力，激活佛山土地市場。佛山樓市和土地市場大家都知道，這兩年非常不景氣，比廣州還要差很多。允許新盤"偷面積"更多，等于變相降低單位可售面積的地價成本，變相讓新房在設計上更具競爭力。直接可以刺激新房購房需求，刺激開發商拿地的欲望。

目前佛山"偷面積"情況和廣州怎么比？就字面規范分析，廣州早就已經允許陽臺占比20%，佛山之前是落后了，現在調整后僅僅是追平而已。但在明面之下，實際操作卻有較大彈性空間。廣州自去年中開始嚴格執行建筑規范，對各種變相的、超規范的"偷面積"行為予以嚴控，使得最近一批新上市的樓盤使用率大幅回落。目前新盤使用率普遍在110%以內。而佛山在實際操作層面并沒有收緊"偷面積"的設計。但也要注意到，佛山各大樓盤銷售口徑，也沒有廣州去年不少樓盤宣傳130%、140%使用率的情況。據我們業內實際觀察，兩地的"偷面積"情況似乎相差不大。

也可以這樣理解，佛山明面增加陽臺空間，和廣州實際收緊"偷面積"之后，佛山新盤的使用率或將大于廣州的樓盤。當然，這都是猜測，最終情況如何，需要等佛山新規落地后，再有新盤推出才可以看到。而"偷面積"這個問題也存在書面允許尺度和實際允許尺度的差異。如果佛山樓盤未來真的在使用率上超過甚至明顯超過廣州，不排除會吸引更多的廣州購買力，或分流房企的拿地資金。到時候，廣州又會如何"實際"操作呢？值得留意。