【規劃解讀】馬場地塊，才是改寫廣州豪宅市場格局的真正底牌！

馬場地塊，將重新定義廣州的頂豪標準，推動珠江新城區域功能能級躍升！

珠江新城最后一塊核心寶地——廣州馬場地塊，以243輪激烈競價、近9小時鏖戰、236億元成交的史詩級土拍落下帷幕，創下廣州樓面價新紀錄。

3月2日，越秀集團與北京華聯（SKP）在正式簽署合作協議，具有“全球店王”之稱的SKP落戶馬場地塊，速度之快讓人瞠目。

這塊承載城市期待的絕版地塊為何備受市場追捧？它將如何發揮“地王暈輪效應”推動新一輪樓市發展并重塑頂奢商業格局？

《房地產導刊》對話廣州市規劃業內的資深專家，從城市規劃的角度，深度解讀馬場地塊的價值與未來。

獨一無二！

深耕馬場地塊背后意義非凡！

Q

馬場地塊的土拍，不僅是廣州樓市的風向標，更有可能成為全國樓市的風向標，意義非凡。您怎么看待這場土拍背后的意義？為什么馬場地塊這么重要，這么受歡迎？它在城市整體空間格局中承擔什么定位？

馬場土拍不僅是一場資本與土地的博弈，更是天河核心城區價值與市場信心的一次集中爆發。從樓市層面來說，它打破了近年來市場對核心區資產定價的觀望情緒。在行業深度調整期，頭部國企敢于重倉，標志著房地產發展模式正從“高周轉的規模擴張”轉向“核心資產的價值深耕”；從城市層面來說，它證明了即便在增量放緩的背景下，通過高質量的存量更新，一線城市核心區依然具備強大的資本吸引力和價值爆發力。

馬場地塊位于廣州市天河區核心地段，處于珠江新城、琶洲CBD、廣州國際金融城的幾何中心，是廣州中央活力區空間縫合與功能升級的戰略支點，是珠江新城最后一塊寶地，多家房企競逐馬場地塊背后看中的正是該地塊所屬城區天河獨一無二的區域價值。

馬場地塊位于“珠金琶”幾何中心，片區集聚了高新技術園區、兩大世界級商圈及城市級優質文體設施等戰略資源。馬場地塊作為珠江新城CBD功能拓展的核心承載區，將著力培育消費活力、文體活力與創新活力，與珠江新城形成“雙客廳+雙長廊”的空間結構。馬場地塊的規劃定位為“人民文體新客廳、國際商都消費地”，通過功能復合與空間重塑，打造面向未來的城市產業空間形態，成為推動珠江新城區域功能能級躍升的核心引擎。

A

Q

很多人認為馬場地塊將產生“地王暈輪效應”，帶動珠江新城，尤其是珠城東區的價值判斷和市場預期上漲，您怎么看？馬場要重點發展哪些主導產業與功能業態，才能夠最大程度支撐起珠江新城東的發展定位，并開啟珠城東區新紅利時代？

“暈輪效應”必然存在，但其輻射半徑和強度取決于馬場地塊自身的價值高度。“地王暈輪效應”短期會拉升周邊預期，為片區價值托底，但長期紅利需要依靠引入馬場地塊的高能級功能業態。

要支撐珠城東區發展，必須打造三大支柱：一是頂奢消費和特色文化體驗，引入“頂奢百貨+高端酒店+特色體驗”一體化消費鏈，集聚高端商業資源及潮流體驗，打造世界頂奢消費中心；二是數字技術應用、數字金融和創新型專業服務，進一步提升對創新人才和高端產業的吸引力，與琶洲、金融城錯位競合；三是高端圈層服務，配套國際化資源，通過高能級產業鎖定高凈值人群，才能開啟可持續的東區新紅利時代。

A

頂豪+頂奢！

改寫廣州豪宅市場格局的真正底牌

Q

馬場地塊拍出了廣州乃至全國史詩級天價，它將如何改寫廣州豪宅市場格局？之后的豪宅項目如何與現存的珠金琶主流豪宅拉開差距？

馬場地塊將從價值內核上重新定義廣州的頂豪標準——不再局限于傳統意義上的資源占有，而是轉向時間效率與生活體驗的深度集成。過去珠江新城的主流豪宅多依托一線江景或公園綠地，居住與商業、辦公、休閑功能相對分離。而馬場地塊的豪宅是嵌入超級綜合體之上的垂直生活體，樓下即為頂奢商業、高端餐飲與便捷交通，讓頂奢消費、商務接待和日常休閑實現“下樓即達”。對于追求時間價值的新一代高凈值人群而言，這種效率上的優勢比單純的景觀資源更具吸引力。

未來的馬場豪宅與現存珠金琶豪宅的核心差距，將體現在生活方式的集成度上：如果說現有的主流豪宅是城市繁華的“旁觀者”，那么馬場地塊的豪宅則是城市繁華的“參與者”與“享用者”，這才是它改寫廣州豪宅市場格局的真正底牌。

A

Q

馬場地塊官宣引入SKP這一頂級商業IP，您認為SKP作為頂級商業項目，與馬場地塊未來發展如何適配？

匹配這一核心地塊的商業項目必須具備頂奢號召力、效益創造力和資源整合力三重核心能力。首先它需要擁有強大的品牌資源，能夠引入全球頭部奢侈品牌的旗艦店進入廣州核心區；其次必須具備極高的精細化運營水平，滿足產業引進協議中高端時尚百貨運營方需在6年內實現累計銷售貢獻不低于300億元的硬性指標；還要有與城市地標共生共榮的戰略眼光，愿意投入資金打造與片區“超級城市綠鏈”相融合的城市中央公園形象。

放眼全球視野，只要具備頂級商業的運營功底與成功經驗，能夠為廣州精準落子一座世界級的城市封面，SKP這樣的“解題者”值得我們報以期待。

A

打通珠金琶

多維度規劃破局交通難題

Q

馬場地塊是珠江新城東區最后一塊大規模核心用地，也是打通珠金琶的核心關鍵，馬場地塊將如何發揮樞紐錨點作用，把片區聯動從物理連通升級為功能、產業、價值一體化，并推動廣州中央活力區整體能級躍升？

馬場地塊的關鍵價值，在于為“珠金琶”黃金三角打通關鍵的連接環節，實現三者在空間、功能和價值上的深度整合。它將實現三大維度的貫通：一是物理連通，通過建設地下空間、空中連廊等立體化的步行系統，實現主要商務區之間的物理貫通；二是功能互補，串聯起總部金融、消費體驗、數字經濟等完整產業鏈；三是價值一體化，通過高端商業和公共服務的共享，實現人流、資金流在黃金三角內的無界流動，從而提升整個廣州中央活力區的全球資源配置能級。

A

Q

馬場地塊位于華南快速、黃埔大道等交通大動脈的交匯處，未來將建成一系列的商住綜合體。在目前核心區的交通擁堵已是常態的狀況下，項目將能通過怎么樣的規劃避免項目建成后成為“超級堵點”影響居民的日常出行？

馬場地塊將通過多維度的交通規劃，系統性破解潛在的擁堵風險。一是優化道路設計，構建高效的“外聯通+內循環”交通體系。片區規劃新增四條干道并預控下穿隧道，強化華南快速兩側的聯系，同時加密內部支路并設置地下車庫環路，形成“外聯通、內循環”的高效路網；二是強化公共交通銜接。片區引入4條城市軌道交通，從現狀的1線1站增至4線2站，實現與珠江高質量發展帶及海珠、番禺、黃埔等區域的無縫銜接；三是精細化設計慢行系統。地塊構建地下、地面、二層連廊相互貫通的立體步行網絡，保障全天候的舒適通行；這一系列組合舉措將大幅提升片區的交通承載能力，確保馬場地塊在匯聚巨大客流的同時，仍能保持暢通有序的城市運行節奏。

A

廣州馬場地塊的價值早已超越一塊土地本身。這場史詩級的土拍背后，是市場對廣州未來發展的堅定信心，更是廣州對高端功能聚合、產城融合更進一步的探索。

馬場地塊將以“人民文體新客廳、國際商都消費地”的定位，一步步勾勒出廣州中央活力區的全新模樣。它不僅重新定義了廣州頂豪的價值內核，更以高能級的產業布局、一體化的片區聯動，為珠江新城乃至整個廣州的城市發展注入新活力！

--THE END--

本刊法律顧問：廣東南國德賽律師事務所 謝炎燊、陳慧霞

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