寶安碧海低密新盤，產(chǎn)權(quán)縮水了25年

文/深圳進(jìn)深 李奕和

上周五，碧海玖號(hào)官方微信，更新了一篇圖文：

78載港澳地標(biāo)締造者，啟幕前海封面。

文章開(kāi)頭，新港福集團(tuán)，被放在了首要的位置。

這是一家香港企業(yè)。

打造的地標(biāo)有香港文華東方酒店、中環(huán)太子大廈、汀九橋等。

海報(bào)也透露，碧海玖號(hào)將推出約105-185㎡純四房產(chǎn)品。

看得出，對(duì)于港企的背書(shū)，項(xiàng)目還是很有自信的。

事實(shí)上，在所有即將入市的項(xiàng)目中。

碧海玖號(hào)還有一個(gè)值得稱道的優(yōu)勢(shì)：

那就是，僅2.2的容積率。

碧海玖號(hào)花園的關(guān)注度，很大一部分也正來(lái)自于此。

01

這個(gè)項(xiàng)目，位于寶安西鄉(xiāng)街道銅鼓堡路與寶源路交界處西南側(cè)。

總占地約4.16萬(wàn)㎡，總建面約13.13萬(wàn)㎡。

整個(gè)小區(qū)7棟22-26F住宅。

還有一棟多層公寓和商業(yè)，配建一所幼兒園。

其中住宅約7.9萬(wàn)㎡，商業(yè)4900㎡；

另外，單身公寓4900㎡，公共配套設(shè)施約2500㎡。

總戶數(shù)大約600多套。住宅主要為2梯4戶和3梯3戶。

項(xiàng)目部分105、112㎡的戶型圖，目前已經(jīng)傳出。

畢竟新規(guī)戶型，使用率應(yīng)該還不錯(cuò)。

兩個(gè)面積段戶型房間，甚至餐廳、衛(wèi)生間都有飄窗。

主臥都有270°飄窗。

看得出，通過(guò)飄窗“偷”了不少面積。

據(jù)說(shuō)，項(xiàng)目包含贈(zèng)送得房率約100%。

戶型上面的問(wèn)題，項(xiàng)目105㎡A戶型、112㎡B1戶型，入戶門都是直對(duì)主臥房門。

這一點(diǎn)，見(jiàn)仁見(jiàn)智吧。

還有一個(gè)是，112㎡的B3戶型，主臥就在客廳沙發(fā)墻的一邊，動(dòng)靜分區(qū)跟隱私上稍有不足。

02

碧海玖號(hào)是一個(gè)優(yōu)缺點(diǎn)都比較明顯的盤。

優(yōu)點(diǎn)方面：

1）僅2.2的容積率，住起來(lái)舒服，不壓抑。

2）景觀生態(tài)上，靠近高爾夫球場(chǎng)、碧海灣公園及海景，西向可看公園綠地海景。

3）產(chǎn)品上，上面也說(shuō)到，新規(guī)，戶型方正實(shí)用，使用率較高

4）還有一點(diǎn)，純四房，大面積改善戶型，較為純粹。

不足方面：

1）說(shuō)的比較多的一點(diǎn)，位于機(jī)場(chǎng)航線下，噪音不小，需要適應(yīng)。

2）小區(qū)跟恒生醫(yī)院僅一路之隔，除了許多人心理上比較介意，也需承受醫(yī)院附近道路擁堵，噪音帶來(lái)的影響。

3）位置上緊靠寶中邊緣，不屬于前海或?qū)氈泻诵膮^(qū)，配套各方面等跟寶中核心區(qū)會(huì)有一定差異。

4）還有一點(diǎn)，項(xiàng)目曾停工長(zhǎng)達(dá)十余年，批地時(shí)間是2001年，產(chǎn)權(quán)年限僅剩下45年。

5）最后一個(gè)是價(jià)格。碧海玖號(hào)吹風(fēng)價(jià)預(yù)計(jì)7.5-8萬(wàn)/㎡。如果按這個(gè)價(jià)格，相對(duì)附近要高出一些。

目前，項(xiàng)目附近在售新盤京地海樾府7.4萬(wàn)/㎡。二手掛牌價(jià)則在6.3-8.1萬(wàn)/㎡。

03

碧海玖號(hào)有一段曲折的歷史，其早在十多年前就已啟動(dòng)。

原為民營(yíng)企業(yè)錦新明公司旗下項(xiàng)目。

不過(guò)因當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)企業(yè)較為激進(jìn)，過(guò)度依賴高成本的民間借貸。

導(dǎo)致資金斷裂，基坑開(kāi)挖后就一直爛尾。

此后直到2023年錦新明通過(guò)重整，意向投資人新美實(shí)業(yè)進(jìn)入，項(xiàng)目才迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)。

新資方接手后，2024年項(xiàng)目地塊的“建設(shè)用地規(guī)劃許可證變更”。

地塊屬性由原來(lái)的“商業(yè) 居住”混合用地，變更為二類居住用地（R2），容積率降為2.2。

項(xiàng)目也成為片區(qū)容積率最低的小區(qū)之一。

不僅如此，新美實(shí)業(yè)還引入了蘇州資產(chǎn)、香港新福港地產(chǎn)合作。

目前，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)主體為深圳市錦新明集團(tuán)有限公司。

董事長(zhǎng)、經(jīng)理為魏吉?jiǎng)偂?/p>