到南通中院孫國祥的庭聽訟后記：“泰潤”老總劉煒杰招租，挖得一手好坑

2月6日下午，我到南通中院孫國祥的庭聽訟。

庭后，簡短交流兩句。孫問：你看，審的沒問題吧？我當時說，沒發現問題。

過后復盤，覺得在案涉月子中心能否過消防驗收關的舉證責任分配上，還是有點小問題。不過，無關宏旨。容后再述。

該案是租賃合同糾紛案。一審是崇川區法院黃晴審的。被告大敗虧輸。遂上訴。

我初識被告的法定代表人，是去談其他事。后無意得知她公司被人起訴了租賃合同糾紛案，因已請律師，就沒過問。

后來某天，她給我點材料，叫幫代寫個答辯狀。我研判后認為：原告把工業廠房租給她公司開辦商業性質月子中心，變更規劃用途還不打緊，關鍵是消防驗收過不了，導致合同目的無法實現。雙方均有過錯，一個隱瞞租賃物業用途限制，一個疏于審慎注意義務。那么，合同解除，各負責任也便是了。

當時也不知案子進展到哪個環節。后來才知，她轉給律師，律師改為代理詞郵寄出去，第三天一審判決書都下來了。寫了等于沒寫。遲到的文書，法官沒理是沒問題的。

黃晴的判決書我也看了，規規矩矩。

被告要上訴，律師上訴狀中卻升級為主張合同無效。我看了就頭大。哪來那么多合同無效？簡政放權，激發市場活力，就是要少干預，少去亂認合同無效。

雖然江蘇省高院原有個《關于審理房地產合同糾紛案件若干問題的解答》，第54條規定“對于未經消防驗收合格的房屋租賃，應當區分兩種情況：(1)屬于《消防法》第11 條規定的人員密集場所和特殊建設工程的，未經消防驗收或者消防驗收不合格的，違反了《消防法》的強制性法律規定，租賃合同無效。”，但該條款肯定已失效。因為《民法典》第724條規定“有下列情形之一，非因承租人原因致使租賃物無法使用的，承租人可以解除合同：……（三）租賃物具有違反法律、行政法規關于使用條件的強制性規定情形。”已賦予當事人法定合同解除權了。新法覆蓋舊法是法律廢止情形之一種。

好說歹說，讓把合同解除作為備位訴請加進上訴狀，其實也是“紙老虎”。二審審理范圍受限于一審訴請，是不好“加塞”的；但之所以提，又是有戰略目的的，即明示給被上訴人：哪怕上訴人另行起訴，也是有望扳回一局的；從而倒逼調解，一攬子解決糾紛。二審法官不好去審，卻好組織調解。

一如預判，孫國祥組織調解，被上訴人律師一口氣答應讓20萬。但上訴人不同意。弱國無外交，“戰勝國”讓了三分之一了，還會再往哪兒讓？花好幾千上訴，爭取來個減免20萬元的機會，浪費豈不可惜？

孫國祥說，有什么相關證據，限五天內提交，如不涉及事實問題，不再開庭。

閉庭后，上訴人聯系讓幫找找證據。也真是醉了。這是一審舉證期限屆滿前就該和律師通力合作辦的事，卻二審閉庭后才干，豈不搞笑？

死馬當活馬醫。被纏不過幫找找，卻還真有新發現。這“泰潤”老總劉煒杰招租，挖得一手好坑！

第一、一審認定：2022年11月10日，雙方簽訂工業廠房租賃合同，合同載明，簽約前承租方已委派專業人員對租賃物業進行現場查驗、對現狀作了充分了解，對涉及的專業問題已詳盡了解，云云。根本沒這回事，純屬杜撰（當然，這不是黃晴的問題，而是被告不好好舉證、抗辯的問題）。而二審中，被上訴人律師，也正是據此主張上訴人自甘商業風險。

其實，這合同日期是“倒簽”的。聊天記錄顯示，2023年4月3日、6日，原告工作人員還在催被告簽合同。經查證，實際簽署于4月24日。

第二、在2023年4月24日簽署合同前的，長達數月的磋商過程中，被告多次對租賃物業的消防安全問題表示關切，但原告從不回應，而是刻意回避，只說合同草稿內容不好修改。

這違背《民法典》第500條“當事人在訂立合同過程中有下列情形之一,造成對方損失的,應當承擔賠償責任:……(二)故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況;(三)有其他違背誠信原則的行為。”，系原告刻意隱瞞了戊類工業廠房開辦月子中心過不了消防驗收關的用途限制，未盡如實、全面信息披露義務。

第三、也并沒簽約前被告已委派專業人員詳盡了解租賃物業所涉及的專業問題這回事。

聊天記錄顯示，所謂專業人員還是2022年11月13日，原告推薦給被告的。而被告由于輕信，在被隱瞞了租賃物業用途限制的情況下，斥巨資裝修，投入大量沉沒成本之后，生米煮成熟飯，勢成騎虎了，轉為被動，居于弱勢；這時關于合同草稿內容的磋商，原告態度強硬：啥都不好改。啥都不好改的磋商，叫啥磋商？而后2023年4月24日正式簽署合同，原告把落款日期倒簽到2022年11月10日，并設置所謂簽約前被告已委派專業人員詳盡了解專業問題的格式條款，實際就是原告把自身隱瞞租賃物業用途限制——過不了消防驗收關——的締約過錯責任，完全轉嫁給了被告，制造了被告自甘商業風險的假象。

第四、另有錄音顯示（這里就不提供了），每遇消防檢查，原告工作人員就忽悠消防人員，說5樓月子中心門鎖著，沒在開，沒有人，阻卻消防安全檢查。這就導致被告拿不到整改通知書之類公文書證以直接舉證過不了消防驗收關。該月子中心也就被裹挾到“灰色地帶”，無法正大光明合法正常運營。

不過，無法通過消防驗收，是消極事實。關于消極事實，天然舉證難，故而，舉證責任的分配，即應偏移到原告這一邊，由原告舉證能通過驗收，若舉證不能，則推定為確實過不了消防驗收關。這樣才對。何況合同條款也約定了原告對被告的通過消防驗收，負有協助義務。

第五，聊天記錄還顯示，2023年5月30日，被告即已從原告推薦的消防專業人員那得知無法通過消防驗收，并反饋給了被告。那么，今夕何夕？法律不保護躺在權利上睡覺的人。合同解除權的除斥期間是一年。早就過期作廢。

所以，上訴人若另行起訴維權，可能還得換個姿勢。

有的人輸官司，叫人無語的很。自身訴訟能力太差，和找的律師，又未能好好合作，或者，所找律師水平不到位。當然，也可能是一分錢一分貨。律師費給不到位，誰時間精力花不掉，給盡心盡力辦事？

不過，話說回來，這“泰潤”老總劉煒杰招租，確實挖得一手好坑。把承租方招攬來搞曖昧，隱瞞租賃物業用途限制，請君入甕，先讓裝修，待其沉沒成本投入多了，生米煮成熟飯，被裹挾了，那就裹挾到“灰色地帶”去得過且過；沒法合法正常運營，效益自然差，待交不起房租了，再趕走。真是“關門打狗”——敲骨吸髓、吃干榨凈呀。

凡事過猶不及，奉勸莫為己甚。無妨學學“李超人”，不要趕盡殺絕，去賺那最后一個銅板！

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