“滬七條”大禮包出爐，樓市“小陽春”或可期？

春節的余韻還未散去，上海樓市又投下一枚“深水炸彈”給新年添喜氣。2月25日，上海市住建委等四部門聯合發布《關于進一步優化調整本市房地產政策的通知》（以下簡稱“滬七條”），從限購、公積金、房產稅三大維度優化政策，力度之空前、調控之精準大幅超出市場預期。

調減限購政策

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降低購房門檻：非滬籍居民在外環內購房的社保/個稅年限要求從3年降至1年，年限大幅縮短。

2

增加購房套數：社保/個稅滿3年的居民在外環內購房增加1套，即可購買2套住房。

3

擴容購房群體：持居住證滿5年及以上的，無需社保/個稅證明也可購買1套住房。

優化公積金貸款

1

貸款上限提高：首套住房的公積金貸款最高額度從160萬元提高至240萬元，疊加多子女家庭和綠色建筑因素后，最高可貸324萬元；對購買第二套住房的最高貸款額度也相應予以提高。

2

“認房不認貸”：只要無住房或僅有1套住房，且公積金已結清，則繼續享有公積金貸款權利。

3

加大多子女家庭支持：對多子女家庭購買第二套住房的，最高貸款額度在本市最高貸款額度基礎上上浮20%。

優化房產稅政策

滬籍居民家庭中的子女成年后，購買住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收個人住房房產稅。

細品“滬七條”含金量

可以看出，這次的政策，無論是力度、精準度還是時機，都是含金量十足的。

力度：

“滬七條”中，最受大家關注的莫過于最高324萬的公積金貸款額度。公積金貸款額度上限提高，意味著購房杠桿進一步打開，實打實降低了購房成本——本次上海調整政策后，首套房的公積金貸款額度（基礎最高240萬元，上浮后最高324萬元）與新房套總價中位數（670萬元）的比值將提高至接近50%。此外，限購政策的調減也有助于擴大購房潛力人群，同策研究院聯席院長宋紅衛分析指出，僅社保年限從3年降至1年這一條，就能至少增加約9萬購房潛力人群，這部分人群屬于剛需群體，對于帶動外環內樓市具有積極作用。

數據來源：中指研究院、同策研究院，截至2026/2/27.

精準度：

本次政策更加聚焦外環內，直接瞄準購買力最強的核心區需求。根據中指研究院數據，作為上海樓市的“主戰場”，2025年上海二手房共成交21.8萬套，外環內成交10.5萬套，占比為48.4%，外環內市場份額更大，對于穩定二手房價格預期將產生更加積極的影響。

數據來源：中指研究院、同策研究院，截至2025/12/31.

時機：

熟悉樓市的人都知道，3月歷來是“小陽春”窗口期。尤其是今年以來，上海二手房市場本身就處于“暖冬”行情中：今年1月，上海二手房已成交2.03萬套，同比增長26.69%，上海存量房交易連續3個月保持在2萬套以上。“滬七條”的出臺，恰逢春節后、旺季前，為市場預熱提供了充足的發酵時間。接下來上海樓市的“小陽春”或值得期待。

數據來源：中原地產，截至2026/1/31.

地產布局，是時候了？

作為關乎國計民生的大板塊，地產在資本市場的表現也與大家的錢袋子息息相關。而從過往的經驗來看，地產板塊資本市場的表現或許會更早于基本面的回暖，當下或是關注地產的好時機。

自2022年以來，地產的調整已經持續了4年多，底部的持續時間顯著高于過去幾輪周期。在較長時間的調整過程中，地產行業或已完成出清，未來迎來盈利拐點時，潛在的修復空間可能也會更大。

數據來源：Wind，截至2026/2/25.

所以說到底，如果想要布局地產機遇，有沒有合適的“幫手”呢？作為一個非常龐大的板塊，普通投資想要一鍵捕捉全地產機遇可能會有些“拔劍四顧心茫然”。如果你喜歡更加省心省力的投資方式，那么不妨關注下富二家的富國金融地產行業（A類：006652丨C類：011124），基金經理吳畏會基于對金融地產行業的深入研究和分析，精選其中具有核心競爭優勢和持續成長潛力的優質上市公司。

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風險提示：市場有風險，投資需謹慎。基金管理人承諾以誠實信用、勤勉盡責的原則管理和運用基金資產，但不保證本基金一定盈利，也不保證最低收益。請投資者關注指數基金投資風險、ETF基金投資的特有風險等，在全面了解新基金風險收益特征、運作特點及銷售機構適當性匹配意見的基礎上，審慎做出投資決策。您在做出投資決策之前，請仔細閱讀基金合同、基金招募說明書和基金產品資料概要等產品法律文件和風險揭示書，充分認識基金的風險收益特征和產品特性，認真考慮基金存在的各項風險因素，并根據自身的投資目的、投資期限、投資經驗、資產狀況等因素充分考慮自身的風險承受能力，在了解產品情況及銷售適當性意見的基礎上，理性判斷并謹慎做出投資決策。上述部分基金可以投資于存托憑證、股指期貨、國債期貨、港股通標的股票、資產支持證券等品種，將面臨相關投資品種和業務的特有風險。

-# 日富一日樓市小陽春-

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