這家民營房企擬發13.25%高息美元債，銷售回款承壓

財聯社2月26日訊（編輯 張良 實習生 梁澤豐）今日，新城發展控股有限公司（01030.HK，以下簡稱“新城發展”）公告披露，其境外子公司新城環球有限公司（New Metro Global Limited，以下簡稱“新城環球”）擬發行美元債。據悉，該債券類型為Reg S、3年期的高級無抵押債券，初始指導價在13.25%區域，截至發稿暫未披露發行規模。

條款顯示，該債券由新城發展提供擔保，預期發行評級為B-（標普）。債券預計交割日為2026年3月9日，到期日為2029年3月9日。在資金用途方面，募集資金將為同步進行的2026年票據收購要約進行融資，以償還現有債務及用作一般企業用途。

公開信息顯示，新城發展是一家專注于幸福生活構建的產業投資運營集團，業務涵蓋住宅開發、商業開發、商業運營管理以及相關企業股權投資和資產管理。目前，“新城系”旗下擁有新城控股（601155.SH）、新城發展（01030.HK）和新城悅服務（01755.HK）三家上市公司。

圖：公司股權結構

（資料來源：公開資料，財聯社整理）

“新債換舊債”，部分緩解償債壓力

同日，新城發展發布公告，在擬發行新債的同時，新城環球將對兩筆存續美元債發起現金購買要約。

這兩筆債券分別為“2026年5月票據”（ ISIN：XS2290806285，未償余額4.04億美元，要約價格為每1000美元票據本金1010美元）和“2027年9月票據”（ ISIN: XS3192214685，未償余額1.6億美元，要約價格為每1000美元票據本金981.82美元），屆滿期限均為倫敦時間2026年3月5日下午4時。

其中，發行人擬使用同步發行新票據的所得款項及公司的內部資金為2026年5月票據要約提供資金，而2027年9月票據要約則將由內部資金融資。通過“新債換舊債”，新城發展部分緩解償債壓力。

境外高息發債與境內低成本反差明顯

盡管新城發展在積極進行債務管理，但高達13.25%區域的初始指導價，反映出當前國際投資者對這家民營房企仍要求較高的風險溢價。

事實上，這并非“新城系”近年來首次在境外高息發債。

2025年6月，新城發展成功發行3億美元3年期高級無抵押債券，票面利率達11.88%，成為近三年來首家重啟境外資本市場融資的民營房企。同年10月，其子公司新城環球再次完成發行1.6億美元無抵押固定利率債券，期限2年，票面年息同樣高達11.88%。

相較于高昂的境外融資成本，境內上市主體新城控股的債券融資則保持較低成本，新城控股于2025年8月、9月和12月相繼發行三筆中期票據，發行規模分別為10億元、9億元、17.5億元，利率分別為2.68%、3.29%和4%。

基本面承壓，商業板塊成“壓艙石”

在多渠道密集籌資的背后，是新城發展面臨的業績下滑壓力。

據財聯社梳理新城發展2025中報，公司上半年實現營業收入221.74億元，同比下降34.79%；歸母凈利潤6.92億元，同比下降27.91%。截至2025年6月30日，公司經營現金流量凈額為-11.66億元，資產負債率為70.85%。

中誠信國際指出，雖然成熟的商業綜合體運營（吾悅廣場）給“新城系”帶來了穩定的現金流入及融資空間，但近年銷售回款持續承壓對其資金平衡提出了挑戰。

不過，商業板塊目前已成為新城發展的“壓艙石”。2025年上半年，該公司商業運營總收入達69.44億元，同比增長11.8%。國泰海通相關研報認為，租金收入持續為公司貢獻穩定現金流，支撐公司的常態付息能力。

2025年6月19日，穆迪將新城發展的評級展望由負面調整為正面，并確認其Caa1的主體評級。穆迪表示，展望上調反映了新城發展成功發行美元債，其融資渠道改善及再融資風險降低。

存續債方面，財聯社據企業預警通查詢，目前新城發展存續中資離岸債3只，余額為9.14億美元。