236億地王信號：越秀一石三鳥

馬年第二個工作日，地王駕臨廣州。

2月25日，在近10萬人的“圍觀”下，歷經9小時鏖戰，243輪競價，越秀地產以236億元的價格拿下廣州馬場地塊，溢價率26.6%，以8.5萬/平方米的樓面價，榮登廣州單價地王。

這是一塊靚地，也是珠江新城最后的住宅用地。核心位置，稀缺程度、地塊條件無須多說。這也是招來8家企業報名，7家企業出價競奪的原因所在。越秀拿下這塊靚地，做了高價值的“補倉”，穩定了自己在廣州的貨源儲備和市場地位。

值得一提的是，馬場地王的一級開發商有越秀的身影。廣州市珠江新城東區城市空間提升及基礎設施配套建設項目備案的相關信息顯示，建設單位（地塊主人）為廣州越誠達有限公司（下稱越誠達）。越誠達則由廣州越秀集團股份公司（下稱越秀集團）全資持有。按照現行土地交易制度，國有建設用地出讓后，地價款中會有相應部分用于補償一級開發商整理土地的相關費用。這意味著，越秀集團應該從此次地王的價款中獲得一定比例的一級開發補償。而越秀地產是越秀集團旗下的地產上市公司。當然，從法律關系看，這是兩家獨立公司。

從現實看，“地王”從來不只屬于勝出的開發商自己。在當前的房地產形勢下，地王的意義尤其不同凡響。

馬場地王也不例外，越秀豪擲的236億或許會帶來一石三鳥的效果。

保利為啥火拼到最后

第一只“鳥”，或許是以保利發展為代表的若干同業友商。

馬場地王一共競價243輪，和越秀一直爭奪到最后的保利發展。一家地方國企，一家央企如此火拼，并不多見。圍觀時，我們就有個疑問，保利為何表現得寸步不讓？

答案或許在保利發展在廣州的布局里。廣州是保利發展的起家之地，也是重鎮，廣州很多核心區域板塊市場，都繞不開保利發展。馬場地王所在的區域，目前在售的就有保利華創·都薈天珺、保利玥璽灣、保利天矅。距離馬場地王最近的都薈天珺，地圖上的直線距離也就500米。

如果能拿下馬場地塊，保利發展的地位會得到進一步鞏固，同區域內繼續開發，運營起來更具效率。更關鍵的是，可以起到用新地塊給老項目“護盤”的作用，避免同區域內的價格絞殺。如果拿不下，成交價高也可以，“新地王給老地塊解套”的故事在全中國都講得通——236億這個高價，軍功章上有保利的一半。

廣州的朋友說，馬場地王誕生之后，興奮溢于言表的除了越秀，還有保利項目的團隊，尤其是都薈天珺。這可以理解。比鄰地王，未來還坐享馬場地塊高等級生活消費配套，“本項目升值”的邏輯就能完全講通了。而在市場上，新地王出世之后周邊項目銷售向好也幾乎是慣例。

這就解釋了，保利為何火拼到最后。與之匹配，還有對比映襯。參與馬場地塊競奪的還有華潤置地，論資金資源一樣雄厚，但早早就偃旗息鼓。想想也正常，畢竟華潤置地在同區域沒有保利這樣的項目布局。

越秀的身份和底氣

第二只“鳥”，是廣州市十五五開局之年的發展大局。

關于馬場地王，有兩個細節值得關注。一是拿地成功之后，越秀在官方公號上的通報中寫了一句話：開局之年干出開局之勢，關鍵之年干出關鍵之為。二是時間，2月25日，恰是廣州市高質量發展大會發出“開局大干”號召之日。

我們覺得，這一切不應該僅僅是個巧合。

越秀地產所在的越秀集團，是廣州市最重要的市屬國企之一。

2026年是十五五開局之年，有為政府顯然要更加有為，而民生保障、產業升級、城市建設（城市更新），都需要更多的資金作為保障。因此，開局之年政府的財政收入十分重要。雖然近年來逐漸式微，但土地出讓金收入仍是地方政府較具效率的收入來源。

一線城市，一塊地賣個幾十億正常，一二百億也不意外，都是真金白銀的現金收入。廣州財政236億收入進賬，最終的用途和去向自然是改善民生，完善基建，促進發展。

在這方面，地方國資房企的含金量在不斷上升。據說最近一些地方國資房企都接到了來自所屬地方政府的要求，一種是要求在外地投資不能虧損，一定要盈利，如果不能盈利干脆就砍掉不做；另一種是隱諱但直接的要求，停掉在外地拿地，專注所屬城市本地，為本地發展作貢獻。

越秀拿下馬場地王，不僅直接墊厚了廣州市的財政底子，還以實際行動支撐著，十五五期間，廣州城市功能完善、提升消費拉動力的“大局”。馬場地王的出讓“條件”中，包括“不低于45000平方米的國際知名五星級酒店以及同品牌酒店式公寓”、“引進一家高端時尚百貨運營企業，項目建成運營6年內，銷售累計不低于300億元”等硬性要求。

這就是要通過企業市場化運營，提升完善廣州在消費等城市功能方面的優勢。

據了解，越秀已基本談定和SKP戰略合作，未來將在馬場地塊上引入這家中國奢侈品店王，提升了珠江新城的高端消費配套水平，也完善了廣州的城市功能，對經濟和產業的拉動效應也更明顯。

以越秀的身份做這件事，是最合適不過的。

管理層的決心

第三只“鳥”，自然是整個樓市的信心。

236億的總價，放在全國土地市場上也足以配得上一個“天價”的稱謂。馬場地王誕生之后，“越秀有錢”是市場最直接的反應。不過，亢奮的情緒過后，我們覺得，越秀在馬場地王上表現出來的“決心”，才更具價值。

對房企而言，拿地一是看眼光，二是考驗房企的現金流。當下微妙的市場環境里，如何分配投資，其實更能說明企業的決心問題。

我們常說，誰家的錢都不是大風刮來的。到2025年6月末，越秀地產現金及其銀行結余大約422.53億元人民幣，而馬場地王的236億地價款，能占到其中一半，可以看出，越秀地產管理層的決心有多大。

當然，這是非常不嚴謹的比較，畢竟這422.53億只是2025年上半年的數據，而地價款也不是一次性支付完畢。

但無論如何，這能夠說明，在當下市場環境中，是毫無疑問的信心之舉。

這個信心最先給到的，是一線城市。最近兩年，在多變的市場環境下，高能級的地王，也幾乎跑不出一線核心城市。如341.35 億元的上海徐匯東安125-31地塊，185.12 億元的深圳后海 T107-0107地塊，153.32 億元的北京朝陽46號組團地塊等。這次又加上了236億的廣州馬場地塊。

盡管當下樓市依然還在磨底，但是一線城市及其核心區位，仍是保險所在，京滬深穗樓市逐漸修復，回到平穩狀態，是大趨勢。

同是2月25日，“滬七條”出臺。上海再次放松限購，為樓市小陽春添加了確定性。

我們相信越秀這些大型房企的眼光，但站在消費者的角度，房企能否做出市場接受認可的“好房子”，才是下一步信心的決定性因素。

越秀一直在證明，自己的專業能力是值得信任的。在大本營廣州，琶洲南TOD的交付水準已然成為標桿。在北京以及華北區域，越秀的工程節點完成率、第三方質量檢查、物業服務滿意度調查都表現優異。這種形成口碑的良性循環，正是當今樓市的信心基石。

土地市場飛舞的支票本，只是開始。從資本決心到市場信心，才是這個故事真正需要的結局。

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