房企上海拿地邏輯已變：從“招拍掛”到“城市更新”

1月20日，自然資源部與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進一步支持城市更新行動若干措施的通知》。這份文件再次從頂層設(shè)計上持續(xù)推動城市更新行動，為十五五期間城市更新提供具體操作指南，凸顯城市更新在國家戰(zhàn)略層面的重要性進一步提升。未來十年將是上海大力推進城市更新、完善城市更新模式機制的黃金發(fā)展時期，也是房企通過城市更新在核心區(qū)域拿地的絕佳契機，如果房企不能快速轉(zhuǎn)變拿地思路及拿地模式，將會在未來的城市發(fā)展與競爭中逐漸邊緣化，錯失這一輪城市功能提升與土地價值重構(gòu)的歷史性機遇。

一、近三年非公開市場的占比呈現(xiàn)趨勢性上升

首先，非公開市場拿地在上海變得越來越重要。2025年全年成交宅地建面518.1萬平方米，其中公開市場（通過招拍掛方式）出讓土地建面359.8萬平方米，非公開市場出讓土地建面158.3萬平方米，占比30.6%。非公開市場出讓土地成交面積從2023年的10%升至2025年的30.6%，同時非公開市場成交金額占比從2023年的22%上升到超過40%。

其次，中心城區(qū)拿地尤其依賴非公開市場，非公開拿地集中在市中心。2025年非公開出讓30幅，合計建面158.3萬平方米，成交金額993.1億。其中，市中心非公開市場成交量最高，2025年內(nèi)環(huán)內(nèi)成交建面67.1萬平方米，占比維持約42%。具體到各個城區(qū)來看，黃浦、徐匯作為近年來城市更新力度較大的區(qū)域，通過非公開市場成交的地塊面積占比超過80%。

二、公開市場拿地難度上升、風(fēng)險增加

總量上，公開市場出讓土地面積大幅縮量，2023年全年公開市場成交建面為896.8萬平方米，2025年僅有359.8萬平方米，大幅減少60%。并且推出的地塊往中心城區(qū)聚集，市中心優(yōu)質(zhì)地塊價格被不斷抬升，以東外灘為例，中鐵置業(yè)項目處于內(nèi)環(huán)外，2025年拿地樓面價比內(nèi)環(huán)內(nèi)的保利外灘序項目高4.3%；北蔡綠城項目比西派海上樓面價高28.3%。郊區(qū)地塊地價下跌卻少數(shù)企業(yè)問津，以徐涇為例，寶業(yè)項目比2年前的華發(fā)蟠龍四季樓面價低18.4%；松江新城西派云間樓面價比早期項目星樾云澗低14.5%。

自2024年中上海取消“房地聯(lián)動價”、實行“雙高雙競”后，房企基于一致的聚焦策略，被迫參與到中心城區(qū)的土地搏殺，熱門地塊溢價率快速攀升。2024年下半年至2025年7月，優(yōu)質(zhì)地塊供給增加推動土拍溢價率提升，最高溢價率達46.3%（虹口綠城項目），導(dǎo)致房企在公開市場拿地難度日漸上升、風(fēng)險逐步增加 。隨著核心區(qū)成交速度放緩，2025年下半年房企拿地意愿降低，托底情況愈發(fā)頻繁。2025年8月至今，公開出讓熱度降溫明顯，內(nèi)環(huán)內(nèi)的20幅商品住宅地塊中，有12幅底價成交，九批次9幅地塊中7幅底價成交。

三、城市更新成房企獲取優(yōu)質(zhì)土地的重要途徑

上海未來土地出讓中，通過城市更新的途徑拿地變得愈加重要，尤其是在市中心，土地供應(yīng)稀缺，招拍掛機會更加稀少。而通過城市更新拿地具備鎖定中長期項目儲備、改善項目利潤的優(yōu)勢。首先，城中村改造項目單體量較大、可一二級聯(lián)動，單個項目的改造周期長，通常以10年為單位進行規(guī)劃開發(fā)，如果能獲得合適的城中村項目，將保證未來數(shù)年乃至十?dāng)?shù)年的土地儲備。其次，城市更新拿地可以成為改善項目利潤的重要手段，一方面，鎖定底價，通過前置勾兌、商務(wù)洽談以及設(shè)定有利的遴選條件，最終城市更新項目往往通過技術(shù)標(biāo)、商務(wù)標(biāo)形成絕對優(yōu)勢，并以底價成交；另一方面，改善利潤，部分城市更新項目在體量、質(zhì)素上有大幅度提升，能通過純宅地獲取高額利潤實現(xiàn)回正、反補慢周轉(zhuǎn)的歷史風(fēng)貌地塊及商辦。

當(dāng)前階段頭部企業(yè)已經(jīng)普通發(fā)力城市更新，正在構(gòu)建業(yè)務(wù)壁壘。頭部企業(yè)如招商蛇口、華潤、中海等已經(jīng)加速布局城市更新市場，中部企業(yè)如華發(fā)、聯(lián)發(fā)、中建等也已經(jīng)在近郊有所斬獲，房企通過城市更新拿地的迫切性在增加。在目前的模式中，房企可以主要考慮三種模式拿地：

1、股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式拿地

以安瀾上海、澐啟濱江為例，由城市更新公司完成一級開發(fā)，企業(yè)通過二級市場獲取股權(quán)。

2、公開遴選模式拿地

以弘安里、蟠龍?zhí)斓氐软椖繛槔ㄟ^遴選獲取帶風(fēng)貌保護類項目的開發(fā)權(quán)。

3、城中村改造模式拿地

以中交鳳溪村、金橋小灣村為例，進行城中村改造。

最后，城市更新已成為房企尤其是頭部企業(yè)鎖定核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)土儲、實現(xiàn)可持續(xù)增長的關(guān)鍵路徑，房企必須主動調(diào)整發(fā)展邏輯，從“快周轉(zhuǎn)、高杠桿”的傳統(tǒng)模式，轉(zhuǎn)向“精運營、深耕耘”的更新思維，方能在新一輪城市發(fā)展浪潮中行穩(wěn)致遠。

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