JLL張靜:“十五五”開局，商業地產以價值創造賦能高質量發展

“十五五”的帷幕已經拉開，中國經濟的“規模紅利”逐步升級為“結構紅利”，產業轉型、消費升級與城市更新的多重浪潮交織，市場參與者也迎來了重新定義自身價值、探索發展新路徑的全新階段。

近日，仲量聯行中國區首席執行官張靜在接受中國新聞網專訪時表示，商業地產作為見證中國經濟發展的重要載體，辦公樓內集聚的科技企業、購物中心里迭代的新興業態，折射的已不僅是簡單的空間需求，更是新質生產力的成長脈動、消費活力的深層轉向，乃至一座城市的發展雄心。

在“十五五”規劃推動產業結構向高端躍升的背景下，商業地產正經歷從空間載體向產業創新載體的功能演進。張靜指出，以量子科技、具身智能、銀發經濟等新增長點為代表的新興領域，正在為人工智能、消費電子、生物醫藥、養老地產等領域開辟新空間，為商業地產與實體經濟融合發展提供了歷史性機遇。

“新質生產力的培育需要與之相匹配的產業空間生態，企業從研發、中試到商業化的各個階段，都會對空間在功能、生態與效率上提出高階需求。”

她認為，這一趨勢正在推動商業地產策略及運營管理的核心使命從“空間供給”轉向“價值創造”，需要以專業服務激活商業地產的內生動力；通過提供覆蓋研發、總部到商業化落地的全周期空間解決方案，協同打造支撐技術突破與產業升級的創新環境。

張靜強調：

“中國在科技創新領域的持續突破、龐大而高效的供應鏈體系、城市有機更新的加速推進、服務消費潛力的逐步釋放，正在為各類企業在華發展創造結構性機遇，這一轉型不僅實現了商業地產與現代產業體系的深度融合，更使其成為‘產業生態的構建者與創新過程的賦能者’。”

商業地產的需求變遷，始終與中國經濟的新舊動能轉換同頻。張靜指出，2025年科技互聯網與新興消費的雙重發力，不僅釋放出積極的市場信號，更直接推動辦公樓與零售地產市場的需求回升。

在辦公樓市場，科技互聯網行業成為需求復蘇的“核心引擎”，人工智能應用、移動游戲、消費電子等細分領域的表現尤為活躍。以深圳為例，仲量聯行數據顯示，2025年科技類企業主導甲級辦公樓市場成交，租賃面積占比接近30%；2025年，上海科技互聯網行業成交多宗大面積租賃交易，需求占比升至17%，躍居上海甲級辦公樓第二大需求來源。

“企業對辦公空間的需求，正呈現出兩大明顯的新特點。”張靜解讀道，一是產業生態適配需求顯著升級，科技企業更傾向于集聚在產業鏈配套完善、人才資源豐富的區域，比如深圳的消費電子企業，正是依托本地的供應鏈優勢，將出海需求轉化為辦公市場的新動力；二是質價比仍是企業關注的核心，企業既注重成本效益，也重視辦公空間對品牌價值的提升，同時對電力冗余性、網絡荷載量等適配科技研發的基礎設施，提出了更高的要求。

這也意味著，未來的辦公樓將成為培育新質生產力的戰略性資產，而房地產科技正以前所未有的深度滲透商業地產全價值鏈，實現從“效率工具”向“價值引擎”的根本轉變且已呈現明確的加速態勢。“這一變革的核心，不僅在于技術工具的先進性，更在于用戶的思維轉變、組織流程的重構以及人才能力的升級。”張靜表示，“人工智能、大數據和物聯網等技術正全面滲透投資、開發、招商、運營和資產管理各環節，既能精準優化選址決策與資產組合、有效管控投資風險，也能實時優化能耗、安防及設施協同，實現運營效率與ESG表現雙提升。仲量聯行也正以JLL GPT China、睿見數據、睿界智管等自主研發產品，讓商業地產通過專業化、科技化、生態化的發展路徑，更好地賦能新質生產力培育。”

在零售地產市場，運動戶外、潮玩 IP、寵物服務等業態的快速擴張，同樣折射出中國消費心態與城市生活方式轉變帶來的機遇。2023-2025年兩年間，仲量聯行對上海近40家優質購物中心的追蹤數據顯示，運動服飾新租面積占服飾鞋包業態的比重從14.2%升至28.0%，潮玩 IP占生活方式業態比重從17%增至45%，寵物用品及服務類門店新開面積占比從0.7%躍升至6.6%。

“這一業態變化的背后，是中國消費邏輯的三大核心轉變。”張靜分析，首先是健康價值成為消費核心訴求，參與運動不再只是單純的鍛煉，更成為身份認同、社群歸屬和情緒表達的載體；其次是情緒價值主導消費選擇，“取悅自我、情緒愉悅”成為當下消費者的核心購物動機；最后是理性務實回歸決策底層，消費者更注重產品功能與價格的平衡，這也直接推動了平價優質品牌、國貨精品的快速崛起。而零售地產的業態進化，正是對這種消費與生活方式變遷的精準回應。

“十五五”規劃對“雙循環”新發展格局的深化，為商業地產賦予了全球資源配置的新使命。張靜表示，商業地產已突破傳統空間載體邊界，成為鏈接全球資源與中國市場的核心紐帶，推動雙向資源的深度融合與高效落地。

張靜表示：

“在引進來方面，我們依托專業能力推動全球優質資源與中國市場精準對接，近年來先后助力雷諾斯大中華區總部落戶上海北外灘、推動中東主權財富基金在華設立首個辦公室，讓全球產業資源與中國的產業鏈優勢、市場活力深度結合。這也是仲量聯行持續夯實‘投資中國’長期價值，助力中國打造全球資源配置高地的實踐。”

談及走出去，張靜分析，當前中企出海已從“成本出海”邁向“技術+品牌出海”的新階段，企業更注重技術輸出、品牌升級與本地化運營的深度融合，軟實力的全球化更是中國品牌扎根全球市場的關鍵。

張靜表示：

“我們緊跟這一趨勢，在全球關鍵新興市場搭建專屬服務體系，為中企出海保駕護航，比如協助頭部珠寶品牌打造新加坡首店時，通過國內深化設計+海外組裝調試的創新模式，僅用三個月就完成全周期落地，為中國品牌全球化探索出了標準化、高效化的落地路徑。專業房地產服務已不再局限于傳統選址咨詢或物業管理，而是深度融入客戶全球戰略與運營全周期，精準對接中國企業在品牌落地、文化適配等方面的需求，真正助力中國品牌從‘走出去’邁向‘走進去、走得遠’。”

站在“十五五”規劃的開局之年，各行各業正迎來全新的發展機遇。張靜表示，中國經濟展現出的韌性、活力以及持續涌現的創新動能，是仲量聯行深耕中國市場的核心源泉。“植根中國、貢獻專業、成就未來，這是我們不變的承諾。”張靜最后強調，仲量聯行將繼續以全球資源配置能力、本土化產業洞察，深度參與中國現代化產業體系構建、城市更新實踐和雙循環格局建設，讓商業地產持續折射出中國高質量發展的璀璨光芒。

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https://m.chinanews.com/wap/detail/chs/zw/10570674.shtml