中信證券：地產止跌回穩基礎在，盤活存量手段多

文｜陳聰 張全國 劉東航 陳兆儒

上海等地積極釋放真實住房需求，有助于二手房市場止跌回穩。商業不動產REITs的發展，則為房地產企業提供了全新的未來。我們看好優秀房企的資產負債表修復。

▍春節之后，止跌回穩的政策持續，上海進一步優化調整房地產政策。

根據上海住建委官網，2026年2月25日，上海多部門聯合印發通知，進一步調減住房限購政策，優化住房公積金貸款政策，完善個人住房房產稅政策。2025年8月8日、8月25日，9月5日，京滬深分別放松房地產政策。2025年12月24日，北京再次放松限購政策。上海作為核心城市，相關政策的優化對于穩定房地產市場預期較為重要。

▍提高公積金貸款支持力度。

各地公積金個貸率還有提升的空間。此番上海將公積金貸款最高額度上調至240萬元，疊加上浮政策最高可達324萬元。由于此前房價慣性下行，住房價格成交的中位數已經不高。例如，根據深圳樓市大數據，2025年深圳二手房成交中位數334萬元，個別月接近300萬元。此消彼長，我們認為公積金貸款的吸引力在明顯提升。

▍限購放開帶來增量需求，更有助于扭轉二手供給擴大的預期。

此次限購政策調整大幅調降了非滬籍居民在滬置業的門檻。“新上海人”群體龐大，置業需求客觀存在。增量需求的入市，更有助于配合其他因素，扭轉二手供給擴大的預期。與此同時，根據解放日報等報道，上海也在試點存量房收儲工作，也有助于消化存量房供給。

▍2026年全年住宅具備止跌回穩的基礎。

2026年開年，在一系列政策及穩預期措施推動下，二手房市場出現開門紅行情。2026年年初至今（2026/01/01- 02/24），我們跟蹤的頭部中介76城二手房交易套數同比增長7.2%，春節以來（2026/02/17-02/24），按農歷年同期同比增長63.0%。當然，由于假期安排不同，農歷假期的同比參考意義并不大。從季節性規律來看，我們預計2026年3月的存量房交易量仍將維持較高位置。

根據國家統計局數據，2026年1月70大中城市新建商品住宅價格環比下降0.4%，與2025年12月持平，二手住宅價格環比下降0.4%，較2025年12月收窄0.2個百分點。根據冰山指數，2026年2月第四周全國房價月環比下降0.1%，其中一線城市月環比增長0.3%，北上深分別月環比變化0.2%、0.5%、0.2%，報價方面存在一些積極的信號。

由于市場內生的調整較為充分，政策態度也比較積極，我們認為2026年的住宅市場存在止跌回穩的基礎。

▍盤活商辦不動產的進展更為喜人。

REITs市場正在積極擴容。2026年1月以來截至2月24日，商業不動產REITs共申報12單，涉及預計募集資金規模約417億元，涉及不動產項目估值約424億元。規模最大的項目募集資金規模74.7億元，最小的項目13.2億元，平均32.1億元。剔除項目原始權益人擬認購的最低份額，向市場發行的募集資金規模約304億元。如果按照20%的溢價發行，則募資規模約為365億元。商業不動產REITs的推廣，也激勵機構投資者積極參與存量資產盤活，房地產企業積極投身于存量資產的提質增效。

▍風險因素：

4月份之后存量房交易繼續面臨供給過大的風險。不少房地產企業資產負債表尚存在資產跌價準備計提的風險。不少房地產企業資產運營能力不足，存量資產盤活難度不小的風險。

▍投資策略：

上海等地積極釋放真實住房需求，有助于二手房市場止跌回穩。商業不動產REITs的發展，則為房地產企業提供了全新的未來。我們看好優秀房企的資產負債表修復。

本文節選自中信證券研究部已于2026年2月25日發布的《房地產行業重大事項點評—止跌回穩基礎在，盤活存量手段多》報告，具體分析內容（包括相關風險提示等）請詳見報告。若因對報告的摘編而產生歧義，應以報告發布當日的完整內容為準。

本文源自：券商研報精選