報(bào)告：央國(guó)企積極入局房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)，部分企業(yè)提前布局城市更新賽道

2月20日，中指研究院發(fā)布房地產(chǎn)代建經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀分析報(bào)告，報(bào)告顯示，央國(guó)企積極入局代建，憑借資源優(yōu)勢(shì)發(fā)展迅速。此外，隨著城市更新、舊改等利好政策頻繁，部分企業(yè)也在探索該領(lǐng)域代建，開始在廣州、北京等一線城市謀求代建機(jī)遇。

報(bào)告結(jié)合《2025中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)排行榜》數(shù)據(jù)顯示，銷售額TOP50的企業(yè)中，有30家已規(guī)模化開展代建業(yè)務(wù)，占比六成，其中央國(guó)企18家，占比近四成。全國(guó)16家房地產(chǎn)央企中，已有12家開展代建業(yè)務(wù)，其中4家成立獨(dú)立代建業(yè)務(wù)公司，開展代建業(yè)務(wù)。2025年，央國(guó)企在代建領(lǐng)域發(fā)展迅速，部分企業(yè)新簽約規(guī)劃建筑面積顯著，如中鐵置業(yè)代建新簽約規(guī)劃建筑面積同比增長(zhǎng)51%，五礦地產(chǎn)、中鐵建地產(chǎn)新簽約規(guī)劃建筑面積同比增長(zhǎng)超100%。央國(guó)企憑借自身資源優(yōu)勢(shì)，在城市更新、保障性住房、資方不良資產(chǎn)處置等方面具有較強(qiáng)優(yōu)勢(shì)。

中指研究院根據(jù)對(duì)典型代建企業(yè)代建模式統(tǒng)計(jì)，2025年，代建企業(yè)新簽約規(guī)劃建筑面積中，政府代建、商業(yè)代建和資本代建的占比分別為21.6%、74.0%和4.4%。其中，商業(yè)代建較2024年基本持平，資本代建占比微增1.1個(gè)百分點(diǎn)。隨著“保交付”作為階段性工作已基本完成，以AMC、地方政府牽頭、房地產(chǎn)企業(yè)代建的“保交樓”式代建有所減少。當(dāng)前資本代建主要以資方不良資產(chǎn)處置類代建為主，這類代建資方更加考驗(yàn)代建企業(yè)的產(chǎn)品和營(yíng)銷能力，同時(shí)格外重視企業(yè)的穩(wěn)健性，隨著央國(guó)企積極入局代建，該類代建業(yè)務(wù)有一定增長(zhǎng)。近年來(lái)，代建模式結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定，商業(yè)代建占比基本保持在七成，為當(dāng)前代建企業(yè)主要代建模式，通常，商業(yè)代建管理費(fèi)率高于政府代建，風(fēng)險(xiǎn)又低于資本代建，且可能涉及代銷，能為代建企業(yè)貢獻(xiàn)更多的營(yíng)收，因而更受代建企業(yè)青睞。

中指研究院根據(jù)對(duì)典型代建企業(yè)業(yè)務(wù)布局統(tǒng)計(jì)，從城市等級(jí)來(lái)看，2025年，代建企業(yè)新簽約規(guī)劃建筑面積中，一線城市、二線城市和三四線城市占比分別為8.1%、46.3%和45.6%。其中，二線城市和三四線城市占比日趨接近，代建企業(yè)業(yè)務(wù)布局持續(xù)向三四線下沉。隨著城市更新、舊改等利好政策頻繁，部分企業(yè)也在探索該領(lǐng)域代建，開始在廣州、北京等一線城市謀求代建機(jī)遇，新簽約規(guī)劃建筑面積占比較2024年同期增長(zhǎng)3.1個(gè)百分點(diǎn)。

從代建項(xiàng)目業(yè)態(tài)來(lái)看，2025年典型代建企業(yè)新簽約規(guī)劃建筑面積中，商品住宅、商辦類和保障性住房占比86.8%，與2024年占比持平。其中，商品住宅占比為66.7%，較2024年同期增長(zhǎng)11.4個(gè)百分點(diǎn)，商辦和保障性住房占比分別為13.5%和6.7%，均有所下降。2025年，部分代建企業(yè)開始提前布局城市更新賽道，該類占比為2.7%。

另根據(jù)對(duì)典型代建企業(yè)代建項(xiàng)目個(gè)數(shù)統(tǒng)計(jì)，代建代銷類項(xiàng)目占比為49%，占比最高，純代建類項(xiàng)目占比28%。當(dāng)前，大部分項(xiàng)目均要求代建企業(yè)代建并進(jìn)行代銷，且部分項(xiàng)目的項(xiàng)目管理費(fèi)支付節(jié)點(diǎn)和項(xiàng)目去化率直接掛鉤，因此，非常考驗(yàn)企業(yè)的營(yíng)銷能力。