樓市新信號，二手房業(yè)主集體惜售

家人們，今天不繞彎子、不玩虛的，就跟你們嘮嘮最近樓市最火的一個信號——二手房業(yè)主，不愿意賣房了！

可能有些家人平時不怎么關(guān)注房產(chǎn)，覺得“不愿賣房”不就是個小事嗎？但我跟你們說，這事兒真不是小事，不管你是想買房、想賣房，還是就單純吃瓜看樓市，都得好好聽聽，因為這直接關(guān)系到咱們普通人的家底，關(guān)系到咱們身邊的房產(chǎn)行情，看完你絕對會說“原來如此”。

先跟你們說最真實的事實，不玩數(shù)據(jù)套路，用咱們能聽懂的話來講。最近我跟身邊好幾個做房產(chǎn)中介的朋友嘮嗑，他們都在吐槽一個事兒：現(xiàn)在跟二手房業(yè)主砍價，比登天還難！

放在去年，你去看二手房，跟業(yè)主說“大哥大姐，價格再少點，合適我就定了”，業(yè)主大概率還會跟你商量，甚至主動讓個3萬5萬，就怕房子砸在手里。但現(xiàn)在不一樣了，業(yè)主報價咬得死緊，你想砍個3萬5萬，人家理都不理你，有的甚至直接說“不賣了，留著自己住”。

而且這不是個別現(xiàn)象，是全國重點城市都在發(fā)生的事兒。就說一線城市，北京的二手房掛牌量，已經(jīng)連續(xù)4個月在下降了，光今年2月份，就少了3000多套；上海更夸張，從去年6月份開始，掛牌量連續(xù)9個月往下掉，現(xiàn)在市面上的二手房，想賣的人越來越少，去化周期只剩下4個月。

不光是一線，杭州、蘇州、合肥、天津這些咱們常聽說的二線城市，也出現(xiàn)了同樣的情況，二手房掛牌量都在往下走。還有咱們平時關(guān)注的一些小區(qū)，比如廣州黃埔的萬科東薈城、南京九龍湖的萬科金域藍(lán)灣，前兩年價格跌得厲害，現(xiàn)在也穩(wěn)住了，再也不是那種“一套比一套便宜”的行情，業(yè)主也不再急著甩賣了。

可能有人會問：“業(yè)主們這是咋了？放著錢不賺，非要把房子握在手里？” 家人們，不是業(yè)主不想賺錢，是他們算來算去，發(fā)現(xiàn)賣房不劃算，甚至可能虧得底朝天，換做是你，你也不愿意賣。今天我就聊聊這背后的原因。

第一點，也是最核心的一點：賣房等于“割肉”，甚至可能倒貼錢，誰愿意干這種傻事？

咱們普通人買房子，大多都是貸款買房，首付掏了一輩子的積蓄，剩下的錢貸幾十年，每個月還月供。就拿一個真實的例子來說，有個業(yè)主2018年花500萬買了一套房，貸了350萬，這幾年房價一直跌，現(xiàn)在這套房子市場價只剩下380萬。

你們算算，他要是現(xiàn)在把房子賣了，拿到380萬，先還銀行350萬的貸款，剩下的30萬，還不夠他當(dāng)初付的首付零頭，更別說這幾年還的月供、交的物業(yè)費、稅費了。等于說，他辛辛苦苦供了好幾年房，最后房子賣了，不僅沒賺到錢，還虧了一大筆，甚至可能還要自掏腰包補差額。

家人們，換做是你，你會賣嗎？肯定不會??！與其虧著賣，不如留著自己住，或者租出去，起碼房子還在，還是一份資產(chǎn)，不至于血本無歸。這就是最真實的心態(tài)，業(yè)主們不是不想賣，是實在虧不起，只能選擇“躺平”，把房子握在手里，等行情好一點。

第二點，持有房子的成本變低了，租金能抵月供，沒必要賣房。

不知道你們有沒有發(fā)現(xiàn)，這兩年房貸利率一直在降，以前買房，房貸利率能到6點多，每個月還月供要好幾萬，壓力特別大；但現(xiàn)在不一樣了，全國新發(fā)放的房貸平均利率，已經(jīng)降到3.06%左右了，公積金利率更低，只有2.6%。

月供壓力小了，而且很多小區(qū)的租金還在穩(wěn)中有升，尤其是一些核心地段的房子，租金回報率能達(dá)到3%以上，甚至更高。也就是說，業(yè)主把房子租出去，每個月收的租金，差不多就能抵消月供，有的甚至還能多賺一點。

以前，房子是“負(fù)擔(dān)”，每個月要自己貼錢還月供；現(xiàn)在，房子變成了“被動收入”，租金就能覆蓋月供，甚至還有結(jié)余。這種情況下，業(yè)主們當(dāng)然不愿意賣房了，除非是急用錢，否則誰會把一個能給自己帶來收入的資產(chǎn)賣掉呢？

第三點，市場情緒變了，業(yè)主們不再恐慌，也不再急于變現(xiàn)了。

前兩年，樓市行情不好，到處都在說“房價要跌”“房子要砸在手里”，很多業(yè)主心里慌得不行，生怕自己的房子賣不出去，所以只要有人出價，哪怕虧一點，也愿意趕緊賣掉，落袋為安。

但現(xiàn)在不一樣了，經(jīng)過這幾年的調(diào)整，那些最急用錢、最恐慌的業(yè)主，早就把房子賣出去了，剩下的業(yè)主，要么是首付比例高、沒什么貸款壓力，要么是房子是自己的剛需房，根本不急著賣，扛壓能力特別強。

而且最近股市也在好轉(zhuǎn)，大家手里的錢有了其他的投資渠道，財富焦慮感減輕了，對未來的預(yù)期也變樂觀了，不再覺得“只有把房子賣掉，錢才安全”。所以“必須立刻馬上賣房”的緊迫感沒有了，業(yè)主們也變得淡定了，寧愿把房子留著，也不愿意虧著賣。

講完了原因，咱們再說說，業(yè)主們不愿賣房，會帶來哪些影響？

第一個影響，二手房市場，再也不是“買方說了算”了。以前買房，咱們可以慢慢挑、狠狠砍，因為業(yè)主急著賣，你不買，還有別人買，業(yè)主只能妥協(xié)；但現(xiàn)在不一樣了，掛牌量少了，急售的房源更少了，優(yōu)質(zhì)房源變得稀缺，業(yè)主也不著急了，買賣雙方開始互相試探、互相博弈。

以后你再去看二手房，想撿漏就很難了，業(yè)主不會再輕易降價，你要是真心想買，就得接受業(yè)主的報價，或者只能小幅度砍價，那種“一口價砍10萬”的日子，基本上一去不復(fù)返了。

第二個影響，房價下跌的速度變慢了，市場開始“筑底”了。前兩年，房價之所以跌得厲害，就是因為很多業(yè)主恐慌性拋售，大家都在降價，你降我也降，價格自然就下來了。但現(xiàn)在，業(yè)主們不愿賣房了，拋售的壓力小了，房價也就穩(wěn)住了。

當(dāng)然，我不是說房價要漲了，而是說，那種“一套比一套便宜”的急跌行情，已經(jīng)結(jié)束了。現(xiàn)在的房價，就像是在找一個“平衡點”，慢慢穩(wěn)住，至于能不能漲，還要看后續(xù)的行情，但起碼不會再像以前那樣，一天一個價往下跌了。

第三個影響，樓市的分化會越來越明顯。什么意思呢？就是不是所有的房子都會穩(wěn)住，核心城市、核心地段、品質(zhì)好的小區(qū)，價格會率先穩(wěn)住，甚至可能小幅上漲，因為這些房子稀缺，業(yè)主惜售，想買的人又多；但那些遠(yuǎn)郊、老舊、沒什么配套的房子，價格可能還會繼續(xù)跌，因為這些房子沒人愿意要，業(yè)主就算想賣，也很難賣出去。

簡單來說，以后的樓市，“好房子越來越值錢，差房子越來越難賣”，這種差距會越來越大。

最后，跟你們說說我個人的觀點。

第一句，業(yè)主不愿賣房，真的不能怪他們，說白了就是“不想虧”。咱們普通人買一套房子，耗盡了一輩子的積蓄，供了幾十年的月供，誰也不想虧著把房子賣掉，誰也想守住自己的家底，這是最正常、最真實的心態(tài)，換做是我，我也會這么做。

第二句，樓市急跌的日子過去了，但也不是要迎來普漲，未來的行情，就是“穩(wěn)”，就是“分化”。咱們普通人，不用再為房價暴跌而恐慌，也不用想著靠買房暴富，房子最終還是用來住的，不是用來炒作的。

你們身邊有沒有這樣的業(yè)主？比如你鄰居，本來要賣房，現(xiàn)在又不賣了；或者你去看二手房，遇到過業(yè)主咬價不松口的情況？可以在評論區(qū)聊聊你們的經(jīng)歷，說說你們對這件事的看法。

關(guān)注我，后續(xù)我再跟你們嘮嘮，這種行情下，咱們普通人該怎么看待房產(chǎn)，該怎么守住自己的家底，不踩坑、不迷路。