碧桂園7000億項目爛尾

碧桂園森林城市項目是中國房企海外擴張史上最慘痛的失敗案例之一，這個曾被宣傳為投資數千億的"未來之城"如今已成為全球知名的"鬼城"。

一、項目起源與宏偉規劃

森林城市項目位于馬來西亞柔佛州新山市，與新加坡隔海相望，由碧桂園與當地開發商柔佛州人民集團(KPRJ)通過合資公司Country Garden Pacificview Sdn. Bhd.共同開發，碧桂園原持股60%。

核心規劃數據：

? 投資規模：最初宣傳投資2500億元人民幣（約350億美元），后期宣傳口徑提升至1000億美元（約7000億元人民幣）

? 占地面積：約14-30平方公里，由四個填海人工島組成，接近中國澳門面積的一半

? 人口容量：規劃容納70萬人口，開發周期預計20-30年

? 設計理念：采用立體分層設計，車輛地下穿行、地面全域綠化，引入華為云打造全島智慧城市體系

? 產業規劃：醫療、教育、金融、文創等八大支柱產業，配套美國嘉德圣瑪麗學校、馬來西亞伊斯干達醫療中心等資源

項目于2013年8月拿下地塊，2016年3月正式推出，一度被貼上"一帶一路重點項目"標簽。

二、初期成功與轉折點

輝煌開局：

? 2016年開盤即斬獲銷售額218億元，2017年銷售額180億元，兩年累計近400億元

? 購房者中95%以上為中國境內居民，項目資金來源70%以上依賴境內居民購房款

? 截至2017年6月，碧桂園在項目上累計投入超400億元（填海工程120億元、基礎設施建設200億元、配套資源引入80億元）

轉折信號：

項目從立項之初就存在合規性先天缺陷。為規避境外房地產投資的核準制要求，碧桂園將該項目包裝為"一帶一路產城融合項目"，刻意強調產業園區屬性，弱化房地產開發本質，僅通過廣東省商務廳完成了"基礎設施投資"的屬地備案，未取得商務部、國家發改委的境外房地產投資核準文件。

三、多重打擊導致爛尾

1. 中國政策收緊（2017年）

? 個人購匯限制：2017年1月1日起，個人每年5萬美元購匯額度不得用于境外購房，徹底切斷了森林城市核心客群的資金出境路徑

? 房企境外投資核準制：2017年8月，國務院將房地產列為境外投資限制類行業，要求此類投資須經商務部+國家發改委聯合核準

? 跨境融資封堵：央行明確將房地產企業排除在全口徑跨境融資適用范圍之外，禁止其通過內保外貸、境外發債等方式從境外融入資金

碧桂園試圖通過虛假貿易、地下錢莊等非合規渠道規避監管，最終在監管排查中渠道全斷，項目資金鏈徹底崩塌。

2. 馬來西亞政策突變（2018年）

? 2018年馬來西亞新政府上臺后叫停"第二家園"簽證政策，購房者原本能獲得的10年居留權被取消

? 填海工程因破壞生態遭新加坡抗議，獲批面積縮減至原規劃的四分之一

3. 碧桂園自身危機

? 2021年以來中國房地產行業債務危機全面爆發

? 2023年8月，碧桂園因未能償付利息而正式爆雷，境內外債務相繼開啟重組

? 截至2025年10月，碧桂園月銷售額僅29億元，對比巔峰時期月銷600多億恍若隔世

四、當前慘淡現狀

1. 建設進度嚴重滯后

? 僅完成原規劃的15%，巨型沙盤多數未建成

? 當初規劃填的4座人工島僅完成半個，部分樓外墻爬滿植物，無人機拍攝畫面如同末日電影場景

2. 人口與入住率極低

? 投資上千億的項目常住人口不到1萬人

? 2萬多個單位僅有1千多個人居住，相當于每10套房子有9套空置

? 夜晚亮燈窗戶稀少，街道冷清，呈現出典型的"鬼城"景象

3. 商業配套大面積關閉

? 此前商業街70%的店鋪關門，天黑后場景嚇人

? 主要居民為園藝師和保安，中國投資者多將房子作為度假屋

? 有居民稱15萬美元買的公寓整棟樓就住兩三戶，生活成本高于預期

4. 承諾配套未兌現

? 當初承諾的學校、醫院等配套設施很多未兌現

? 去新加坡上班路費高昂，通勤成本成為沉重負擔

五、債務重組與股權轉讓爭議

1. 碧桂園債務重組進展

? 2025年12月4日，碧桂園規模約177億美元的境外債務重組方案獲香港高等法院批準

? 境內9筆合計規模約137.7億元的債務重組方案已全部通過

? 整體降債規模預估將超900億元，預計5年內兌付壓力將極大緩解

2. 森林城市股權低價轉讓引發巨大爭議

根據重組方案，碧桂園控股股東楊惠妍家族將以5000萬美元（約3.6億元人民幣）對價，獲取碧桂園間接持有的森林城市項目60%股權。

爭議焦點：

? 價格嚴重低估：森林城市實際投資2500億人民幣，60%權益價值1500億人民幣，卻以區區5000萬美元賤賣

? 財務數據矛盾：項目公司自身披露的財務數據顯示2024年凈利潤4.4億元，2025年前8個月凈利潤10.23億元，與碧桂園披露的賬面虧損形成鮮明對比

? 債權人利益受損：債轉股轉股價存在巨大差異——大股東轉股價0.6港元，債權人轉股價2.6-10港元，最高達大股東的16倍

3. 重組方案中的"或有價值權"

為平衡各方利益，重組方案設置了"或有價值權"條款，承諾未來若出售該項目，債權人可分享部分收益。但這被批評為"誠意度欠佳，優待楊惠妍家族"。

六、馬來西亞政府的挽救努力

1. 設立金融特區(SFZ)

? 2023年8月，馬來西亞首相安華宣布將森林城市列為金融特區

? 2024年9月，柔佛州攝政王、財政部等政要宣布金融特區政策正式落地

? 家族辦公室可享長達20年零企業所得稅率（10年+10年延長）

2. 稅收優惠政策

? 家族辦公室：0%稅率，最長20年

? 金融科技、金融中后臺服務、外資支付系統運營商：5%公司稅率，最長20年

? 智慧物流、全球服務中心、服務業遷移：5%公司稅率，最長20年或免稅期5年

? 個人所得稅優惠：知識型員工適用15%的優惠稅率

3. 房地產相關優惠

? 印花稅減免：購買森林城市特別金融區1號島的住宅及商業用房，享受50%印花稅減免

? 不動產利得稅優惠：非馬來西亞公民轉讓不動產時，可與公民享受相同稅率（3年內30%，第4年20%，第5年15%，5年后免征）

4. 其他配套政策

? 設立投資大馬協調中心(IMFC-J)，各類政府部門提供一站式服務

? 森林城市島列為免稅島，永久海關已啟用

? 納入柔佛—新加坡經濟特區規劃，計劃遷部分政府機構提升人氣

七、根本性挑戰與未來展望

1. 結構性難題

? 庫存壓力巨大：已建成2.8萬套住房，實際入住不足10%，去化周期漫長

? 配套嚴重缺失：缺乏完整的城市生態系統、成熟的人才池和穩定的監管預期

? 地理位置尷尬：雖毗鄰新加坡，但日常通勤依賴跨境交通，生活便利性不足

2. 挽救措施的實際效果

專家分析指出，幾十個家族辦公室難以托起千億級地產盤。盡管馬來西亞政府試圖通過政策扶持激活項目，但面對沉重的庫存壓力、配套缺失和信任危機，這個投資數千億的"未來之城"翻身之路依然漫長而艱難。

3. 對中國房企的警示

森林城市項目從"一帶一路"標志性工程淪為"全球最大爛尾盤"，反映了：

? 中國房企海外擴張的盲目性：將國內高周轉模式簡單復制到海外

? 對政策環境的嚴重誤判：未充分評估境內外政策風險

? 高杠桿模式的脆弱性：資金鏈一旦斷裂即陷入全面危機

? 合規意識薄弱：試圖通過非正規渠道規避監管，最終自食惡果

八、總結

碧桂園森林城市項目的爛尾是中國房地產行業海外擴張失敗的典型案例。這個曾夢想打造"未來智慧生態城"的千億項目，在境內外政策雙重收緊、企業自身債務危機等多重打擊下，最終淪為入住率不足10%的"鬼城"。盡管馬來西亞政府通過設立金融特區、提供稅收優惠等方式試圖挽救，但面對巨大的庫存壓力和配套缺失，項目前景依然黯淡。這一案例為中國企業海外投資敲響了警鐘：必須充分評估政策風險、尊重當地法規、避免盲目擴張，否則即使投資規模再大，也可能在復雜的國際環境中折戟沉沙。