陽光城集團10萬套房未交付

陽光城集團全國約10萬套房屋未交付的困境，是中國房地產行業深度調整期一個極具代表性的危機樣本。這場危機不僅關乎一家千億房企的生死，更直接牽動著數十萬家庭的安居希望。

一、觸目驚心的數據：十萬家庭的漫長等待

根據2025年至2026年初的多方報道，陽光城集團在全國范圍內仍有約10萬套已售住宅未能交付。這并非一個抽象的數字，其背后是數以百萬計居民被擱置的安居夢。更為嚴峻的是，要完成這些“保交樓”任務，保守估計的資金缺口高達300億元。與巨大缺口形成鮮明對比的是公司枯竭的現金流：截至2025年第三季度，陽光城總負債1922.52億元，凈資產為-271.52億元，資產負債率超過112%，已處于嚴重資不抵債的狀態。公司自2023年8月因股價問題被強制退市，員工流失率高達80%，經營基本陷入停滯。

二、危機根源：高杠桿模式的全面反噬

陽光城的崩塌軌跡清晰勾勒了房地產舊有發展模式的致命缺陷。

1. 債務雪崩：危機于2022年初顯，當年2月發生美元債利息違約，觸發交叉違約條款。此后債務如滾雪球般膨脹，截至2025年底，到期未支付的債務本金總額已接近660億元。債務結構呈現境內外雙線承壓，涉及62家金融機構。

2. 資產僵化：公司土地儲備中超過60%位于三四線城市，在當前市場環境下基本喪失變現能力。核心資產處置步履維艱，上海總部大樓“陽光控股大廈”歷經多次流拍后，最終以13.1億元成交，但這筆資金對于近兩千億的負債而言僅是杯水車薪。

3. 治理真空：實際控制人林騰蛟長期滯留境外，負責債務重組的關鍵人物、執行副總裁兼財務總監陳霓又曾在2025年底被監察機關留置調查（后于2026年2月結束調查復職），導致公司決策機制長期處于真空狀態，重組工作難以推進。

三、“保交樓”的艱難推進：零星曙光與整體困局

在中央“保交樓、穩民生”政策框架和地方政府專班協調下，部分項目艱難復工，但整體進展緩慢且不均衡。

? 局部復工案例：廣州南沙的“陽光城麗景半島”項目是少數成功案例。該項目在政府接管后于2024年10月談妥復工，并在2025年7月底完成了首批7棟樓的交付。廣東省房地產行業協會數據顯示，陽光城華南區域在售項目實現了100%復工，2024年交付超3000套。長沙“陽光城·尚東灣”等項目也在推進保交樓工作。

? 普遍交付困境：對于全國十萬套未交付房源而言，上述進展只是冰山一角。更多項目深陷僵局，例如湖南益陽的“北辰陽光城”項目，業主自2019年簽約，苦等五年至今未能收房。昆明“陽光城·滇池半山”等項目則經歷了長達一年的談判，才艱難引入接盤方。

? 子公司破產潮：集團危機已傳導至項目公司。截至2026年2月，旗下已有超過10家項目公司被申請破產清算。例如，杭州富陽碧水源房地產有限公司（開發“翡麗海岸”項目）和浙江清源房地產開發有限公司均已進入破產程序，涉及近千名購房者債權。

四、業主困境與法律盾牌：權利明確與現實骨感

等待收房的業主承受著物質與精神的雙重壓力：每月房貸照常償還，卻不得不租房居住，房產證更是遙遙無期。所幸，法律層面對購房者的保護正在強化。

1. 超級優先權確立：2025年7月24日，最高人民法院《關于審理執行異議之訴案件適用法律問題的解釋》正式施行。該解釋明確規定，當商品房無法交付且無實際交付可能時，購房者解除合同后，有權在房產變價款中優先拿回購房款。此項權利優先于建設工程價款優先受償權、銀行抵押權以及其他普通債權。這意味著，符合條件的購房者法律地位發生了根本性提升。

2. 經典判例支持：最高人民法院已將江蘇鹽城、廣東珠海等地類似案例收錄進人民法院案例庫。這些判例明確支持：因樓盤爛尾，購房者可以同時解除《商品房買賣合同》和《擔保貸款合同》，由開發商承擔返還首付款、已還房貸及利息的責任，剩余貸款也由開發商償還給銀行，購房者無需繼續還貸。

3. 現實執行挑戰：盡管法律武器已然備好，但執行仍是難題。開發商往往已無財產可供執行，購房者贏了官司卻拿不到錢的情況并不少見。破產清算中，資產變價后扣除各類優先債權，普通購房者能回收的比例可能很低。

五、給業主的行動指南：理性維權與主動出擊

面對困境，業主不應消極等待，而應積極、理性地運用法律和政策工具。

1. 保存證據，核查協議：妥善保管購房合同、所有付款憑證、開發商發出的任何通知及宣傳資料。仔細核查已簽署的任何補償或延期協議，明確其中關于付款時間、違約責任的條款。

2. 團結集體，形成合力：單打獨斗力量薄弱。應盡快成立或加入業主委員會，選舉代表，建立穩定的溝通群，統一行動目標。集體維權能顯著提高與政府、開發商談判的話語權。

3. 善用法律與行政途徑：

? 提起執行異議之訴：若項目已進入強制執行或破產程序，可根據最高法新司法解釋，起訴要求從監管賬戶或變價款中優先返還購房款。

? 提起合同解除之訴：對于長期停工、交付無望的項目，可向法院起訴，要求解除買賣合同和貸款合同，并判令開發商承擔退款賠息責任。

? 申請政府信息公開與介入：向項目所在地的住建局、信訪部門提交書面材料，要求公開預售資金監管賬戶情況、項目處置方案，并督促履行“保交樓”屬地責任。

4. 謹慎對待“以房抵債”與“精裝改毛坯”：對于開發商提出的用其他資產抵償或變更交付標準的方案，務必核實資產合法性與真實價值，避免陷入二次風險。所有口頭承諾必須落實為書面補充協議。

六、展望：風險出清中的陣痛與希望

陽光城的案例是房地產行業從金融杠桿驅動回歸居住本質過程中，必須經歷的陣痛。其最終解決，依賴于法治的剛性保障、地方政府的有力擔當、市場資源的有效重組以及購房者堅持不懈的理性維權。近期，部分地方國企開始通過法拍平臺介入接盤，為一些項目帶來了轉機。同時，隨著預售資金監管制度的全國性強化和“現房銷售”試點的推進，行業長效機制正在構建，旨在從源頭減少此類悲劇的發生。

對于十萬個等待的家庭而言，前路依然坎坷，但法律已指明方向，政策也在提供支撐。唯有保持清醒、堅定行動，才能在這場關乎公平與民生的考驗中，最大程度地守護自身的合法權益。