上海通河，房?jī)r(jià)從2015年23800漲到63800，如今價(jià)格回到真實(shí)價(jià)位

上海通河十余載的房?jī)r(jià)走勢(shì)，恰似1號(hào)線地鐵列車的平穩(wěn)穿梭，起落之間始終烙印著寶山工薪聚居區(qū)的樸實(shí)底色，全是片區(qū)里真實(shí)的市場(chǎng)行情，與住戶最真切的生活體感。

2015年的通河，是上海中外環(huán)間名副其實(shí)的價(jià)格洼地，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期平穩(wěn)運(yùn)行在低位區(qū)間。全年二手房均價(jià)穩(wěn)定在23800元/㎡上下，月度波動(dòng)僅幾百元。

在上海人的認(rèn)知里，這里是寶山區(qū)的"工薪安居地"，城市界面成熟，居住密度較高，通河一村、通河二村等老式新村已形成規(guī)模，而次新小區(qū)如民悅苑、昌鑫時(shí)代綠園尚在培育期，整體發(fā)展以居住功能為主導(dǎo)。

彼時(shí)通河的生活配套以社區(qū)商業(yè)為主，片區(qū)內(nèi)僅有紅太陽(yáng)商業(yè)廣場(chǎng)一家中型商業(yè)體，日常買菜需前往通河集貿(mào)市場(chǎng)，地鐵1號(hào)線通河新村站雖已開通，但往返人民廣場(chǎng)通勤需30分鐘左右，公交線路覆蓋全面但高峰時(shí)段較為擁擠。

寶鋼、上鋼五廠等老工業(yè)基地職工、鐵路系統(tǒng)員工、動(dòng)遷居民是片區(qū)核心居住人群，生活氛圍樸實(shí)、親切、充滿市井煙火氣。

2015年通河的購(gòu)房群體清一色為剛需人群：預(yù)算有限的新婚青年、在市區(qū)上班的工薪族、為子女謀求基礎(chǔ)教育資源的普通家庭，無(wú)人抱著投資投機(jī)的心態(tài)買房，所有需求都是實(shí)打?qū)嵉淖宰傂琛?/p>

這一年通河樓市復(fù)蘇節(jié)奏平緩，中介門店數(shù)量稀少，單店僅兩三名工作人員，房源成交周期普遍在兩至三個(gè)月，買賣雙方議價(jià)空間充足，誠(chéng)心購(gòu)房者可談下3-5萬(wàn)優(yōu)惠，部分業(yè)主還會(huì)附贈(zèng)老舊家具家電。

2016年通河房?jī)r(jià)開啟穩(wěn)步上行通道，12月二手房均價(jià)漲至28500元/㎡，較上年年末上漲4700元/㎡，漲幅雖溫和，但上漲趨勢(shì)已然清晰。

同年上海推行"滬九條"調(diào)控政策，通河憑借低房?jī)r(jià)、1號(hào)線地鐵便利，以及寶山"南大智慧城"的發(fā)展預(yù)期，成為上海中外環(huán)間剛需置業(yè)的首選之地，不少持觀望態(tài)度的剛需紛紛入市。

片區(qū)配套也迎來(lái)小幅升級(jí)，萬(wàn)渡匯購(gòu)物中心開業(yè)，湯包館、生煎鋪、面館等市井商鋪不斷增多，生活便利度悄然提升，煙火氣愈發(fā)濃厚。

中介門店客流逐步增加，房源成交周期縮短至一個(gè)多月，戶型優(yōu)質(zhì)、臨近1號(hào)線地鐵口的房源，掛牌一兩周便能成交，看房人數(shù)較往年大幅增長(zhǎng)。

2017年通河房?jī)r(jià)漲勢(shì)顯著提速，12月均價(jià)達(dá)到35200元/㎡，同比漲幅23.5%，單平米上漲6700元，這一漲幅在當(dāng)年上海寶山區(qū)區(qū)域內(nèi)位居前列。

這一年上海樓市全面升溫，核心區(qū)與中外環(huán)板塊房?jī)r(jià)同步上漲，通河被納入寶山"張廟宜居社區(qū)"規(guī)劃，疊加18號(hào)線北延伸段規(guī)劃落地的利好，吸引了不少來(lái)自市區(qū)的剛需客與年輕上班族。

片區(qū)內(nèi)首次出現(xiàn)投資客群體，看中通河的地鐵優(yōu)勢(shì)與價(jià)格洼地屬性，部分投資者一次性購(gòu)入兩三套小戶型靜待升值。中介門店人氣暴漲，不少來(lái)自靜安、普陀的購(gòu)房者，專程前來(lái)咨詢通河片區(qū)規(guī)劃。

市場(chǎng)一度出現(xiàn)多組客戶爭(zhēng)搶一套房源的盛況，賣家心態(tài)愈發(fā)強(qiáng)勢(shì)，議價(jià)空間持續(xù)壓縮，購(gòu)房者稍有猶豫，心儀房源便會(huì)被他人下定。

2018至2021年，是通河房?jī)r(jià)連續(xù)上漲的黃金四年，年年穩(wěn)漲、從未回調(diào)，片區(qū)發(fā)展也同步按下加速鍵，生活配套逐一落地完善。2018年12月均價(jià)42800元/㎡，2019年12月49500元/㎡，2020年12月56300元/㎡，漲幅穩(wěn)定、市場(chǎng)熱度居高不下。

2020年上海房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲，通河直接受益。片區(qū)新建通河實(shí)驗(yàn)小學(xué)、寶山區(qū)第二中學(xué)，教育配套全面提檔。

通河集貿(mào)市場(chǎng)升級(jí)改造，通河從單一新村聚居區(qū)，逐步轉(zhuǎn)型為配套成熟的宜居板塊。即便年初短暫影響交易，下半年市場(chǎng)也快速回暖，房?jī)r(jià)逆勢(shì)上漲。

2021年12月，通河房?jī)r(jià)站上十余年來(lái)的歷史頂峰，均價(jià)達(dá)63800元/㎡。一套60㎡兩居室，總價(jià)從2015年的142.8萬(wàn)漲至382.8萬(wàn)，六年間總價(jià)上漲240萬(wàn)。

早期置業(yè)的業(yè)主賬面收益頗豐，此時(shí)中介門店內(nèi)投資客與剛需客各占半數(shù)，房源成交周期最短僅數(shù)日，民悅苑、昌鑫時(shí)代綠園等熱門小區(qū)房源，剛掛牌便被秒搶，尤其是臨近1號(hào)線地鐵口的次新房更是供不應(yīng)求。

賣家坐地起價(jià)、溢價(jià)成交成為常態(tài)，議價(jià)空間徹底消失，購(gòu)房者看中房源必須即刻下手，慢一步便會(huì)錯(cuò)失，樓市熱度達(dá)到巔峰。

房?jī)r(jià)觸頂后，通河樓市進(jìn)入持續(xù)回落周期，這一跌便是數(shù)年。2022年12月均價(jià)跌至54200元/㎡，較2021年下跌15.0%，調(diào)整幅度明顯。

房?jī)r(jià)回落受多重因素影響：全國(guó)樓市調(diào)控收緊，上海出臺(tái)"滬七條"等限購(gòu)限貸政策，投資客加速離場(chǎng)，二手房掛牌量激增，市場(chǎng)徹底轉(zhuǎn)為買方主導(dǎo)。

通河新村改造項(xiàng)目集中入市，新房供應(yīng)量龐大，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，開發(fā)商以價(jià)換量帶動(dòng)二手房跟跌；片區(qū)人口老齡化加劇，年輕人口導(dǎo)入不及房源供應(yīng)速度，剛需購(gòu)買力支撐不足，房?jī)r(jià)失去上漲動(dòng)力 。

2023年通河房?jī)r(jià)繼續(xù)下探，12月均價(jià)45800元/㎡，同比跌幅15.5%。經(jīng)濟(jì)下行壓力下，購(gòu)房者信心不足、普遍觀望，市場(chǎng)成交量大幅縮水。

這一年投資客集中拋售房源，二手房掛牌量暴增，大量房源掛牌半年無(wú)人問(wèn)津，賣家只能主動(dòng)降價(jià)，部分房源較峰值降價(jià)50余萬(wàn)才迎來(lái)意向客戶。

熱門戶型單月成交量寥寥無(wú)幾，中介門店重回冷清，與2021年的火爆形成鮮明反差，看房者少、成交者更少，市場(chǎng)陷入低迷。

2024年樓市調(diào)控政策逐步松綁，但通河房?jī)r(jià)并未反彈，依舊緩慢下跌，12月均價(jià)38500元/㎡，跌幅15.9%，成為近幾年調(diào)整幅度較大的一年。

此時(shí)購(gòu)房群體徹底回歸純剛需，投資客幾乎絕跡，買家議價(jià)空間重新打開，誠(chéng)心購(gòu)買可較掛牌價(jià)砍下數(shù)萬(wàn)元優(yōu)惠。

中介門店客流趨于穩(wěn)定，但所有客戶均為自住需求，無(wú)人再談?wù)撏顿Y升值，看房核心聚焦戶型、配套、地鐵、學(xué)區(qū)，只關(guān)注房源是否適配日常居住與子女教育。

2025年通河房?jī)r(jià)跌勢(shì)大幅收窄，12月均價(jià)34200元/㎡；2026年1月均價(jià)34186元/㎡，與上年基本持平，環(huán)比跌幅僅0.04%，房?jī)r(jià)正式企穩(wěn)。

從2015年至2026年，十一年間每平米僅上漲10386元，十年總漲幅約43.6%，漲幅水平低于上海平均水平，基本與物價(jià)上漲速度持平。

如今的通河，生活配套已全面成熟。地鐵1號(hào)線通河新村站、呼蘭路站貫通，18號(hào)線愛(ài)輝路站通車，共和新路高架、長(zhǎng)江西路主干道環(huán)繞，公交線路四通八達(dá)，從通河前往人民廣場(chǎng)僅需20分鐘，通勤時(shí)間較十年前縮短三分之一，出行極為便捷。

片區(qū)內(nèi)紅太陽(yáng)商業(yè)廣場(chǎng)、萬(wàn)渡匯購(gòu)物中心、通河集貿(mào)市場(chǎng)等商超云集，上海市第三康復(fù)醫(yī)院、寶山區(qū)仁和醫(yī)院等醫(yī)療配套一應(yīng)俱全，樓下便是社區(qū)商業(yè)、便利店，衣食住行一站式滿足，子女就學(xué)、老人就醫(yī)無(wú)需遠(yuǎn)行，生活便利度拉滿。

當(dāng)前通河不同小區(qū)房?jī)r(jià)差異懸殊，次新房與老式新村價(jià)差超兩倍：民悅苑均價(jià)52780元/㎡，昌鑫時(shí)代綠園48956元/㎡，通河一村31250元/㎡，通河二村約29800元/㎡ 。

戶型分化同樣明顯，次新房與小戶型價(jià)格更為堅(jiān)挺，3室及以上戶型均價(jià)超42000元/㎡，剛需兩居室均價(jià)約34186元/㎡，剛需自住需求成為價(jià)格支撐主力。

從上海整體樓市來(lái)看，通河依舊是寶山區(qū)工薪宜居核心與地鐵便利板塊，2026年1月上海均價(jià)78900元/㎡左右，通河低于上海平均水平，契合"地鐵支撐、配套成熟、價(jià)值回歸"的特征。

如今在通河置業(yè)的人群，仍以剛需與工薪家庭為主：在市區(qū)寫字樓上班的年輕群體，看中片區(qū)地鐵便利與高性價(jià)比。

為子女教育選擇通河實(shí)驗(yàn)學(xué)校學(xué)區(qū)房的家庭，偏好優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)教育資源；還有在寶鋼等老工業(yè)企業(yè)工作的職工，青睞片區(qū)濃厚的社區(qū)氛圍與生活便利度。

中介門店雖無(wú)昔日搶房的狂熱，但客源穩(wěn)定，房源成交周期約一至三個(gè)月，房?jī)r(jià)透明公開，賣家不再漫天要價(jià)，只要價(jià)格合理，成交便十分順暢。

昔日的通河是上海中外環(huán)間的工薪剛需選擇，如今依舊如此。房?jī)r(jià)回落筑底后，更多年輕人得以輕松上車，無(wú)需掏空全家積蓄，購(gòu)房壓力大幅降低。

片區(qū)內(nèi)小區(qū)環(huán)境整潔，樓間距適中、綠化充足，居住舒適度高。雖處主城中外環(huán)間，但生活氣息濃郁，街頭隨處可見(jiàn)遛彎的老人、嬉戲的孩童，還有在集貿(mào)市場(chǎng)買菜的家庭主婦與下班回家的上班族，平凡日常格外溫暖。

對(duì)于通河老住戶而言，房?jī)r(jià)漲跌只是茶余飯后的閑談，無(wú)人因房?jī)r(jià)上漲而搬家，也無(wú)人因房?jī)r(jià)下跌而焦慮。

大家更在意小區(qū)環(huán)境、物業(yè)服務(wù)、出行便捷度，在意集貿(mào)市場(chǎng)的蔬菜是否新鮮、生煎鋪的口味是否正宗，這些實(shí)實(shí)在在的生活細(xì)節(jié)，遠(yuǎn)比房?jī)r(jià)數(shù)字更重要。

早年買房的業(yè)主，即便房?jī)r(jià)回落，因自住需求并無(wú)實(shí)際損失，只是賬面資產(chǎn)浮動(dòng)，完全不影響日常起居，生活依舊按部就班。

近年上車的剛需族，避開了房?jī)r(jià)高點(diǎn)，入手于平穩(wěn)周期，月供壓力可控，能在通河擁有屬于自己的小家，坐擁地鐵便利與市井煙火，便已心滿意足。

通河十余載的變遷，不止是房?jī)r(jià)的起伏，更是片區(qū)的蛻變：從老式新村聚居區(qū)，成長(zhǎng)為配套成熟、交通便捷、工薪與居住融合的現(xiàn)代化宜居社區(qū)，每一步變化都真實(shí)可感。

這里的房子，從來(lái)都是用來(lái)住的，而非用來(lái)炒的。無(wú)論房?jī)r(jià)漲跌，居住于此的人們，始終過(guò)著平淡踏實(shí)、煙火氣十足的日子。

清晨，樓下生煎鋪香氣四溢；傍晚，通河集貿(mào)市場(chǎng)叫賣聲此起彼伏；夜晚，紅太陽(yáng)商業(yè)廣場(chǎng)燈火璀璨，社區(qū)里老人散步聊天，孩童追逐嬉鬧，這便是通河最本真的日常。

房?jī)r(jià)的起伏，如同鐵軌的延伸，蜿蜒之后終歸平穩(wěn)；而通河的生活，恰似上海的生煎包，任憑市場(chǎng)潮起潮落，始終安穩(wěn)踏實(shí)、滿是生活滋味。

這就是上海通河2015至2026年的房?jī)r(jià)變遷，沒(méi)有波瀾壯闊的故事，只有真實(shí)的市場(chǎng)波動(dòng)、片區(qū)發(fā)展與民生煙火，一切圍繞"居住"二字，簡(jiǎn)單、純粹、真實(shí)。