22萬人才填滿缺口：香港樓市告別倒貼錢，給內地指了條路！

飛光｜香港理工大學計算機博士

現在聊起買房，有房的在琢磨要不要提前還貸，攥著現金的在苦等市場底。大家目光都盯著自家門口，但很多人沒注意到，香港樓市已經悄悄完成了一場教科書級別的觸底測試。

（圖源網絡）

衡量香港二手樓價的權威指標中原城市領先指數CCL，2025年底報收144.11點，全年累計上漲4.7%。這是連跌三年后首次翻紅。從2021年8月高位的191.34點一路跌到2025年初的134.89點，四年縮水超過四分之一，割肉離場虧上百萬的業主不在少數。

香港的情況有其特殊性，不能照搬。但它像一個實驗樣本，把樓市觸底需要什么條件，展示得清清楚楚像一個實驗樣本，把樓市觸底到底需要什么條件這件事，展示得清清楚楚。

（圖源網絡）

不談漲跌，先讓市場的水流動起來

2024年2月28日，香港財政司司長陳茂波宣布撤銷所有住宅物業需求管理措施。額外印花稅、買家印花稅、新住宅印花稅全部取消。此前一個非永久居民買套1000萬港元的房子，光額外印花稅就可能掏150萬到300萬。

撤辣的本質不是推高房價，而是恢復市場流動性，把定價權還給市場。沒有成交量，價格漲跌都只是賬面數字。資產價格下跌時，人為的交易壁壘只會加劇恐慌，讓真實供需碰不上頭。

效果不止是立竿見影，而且越來越猛。2024年一手住宅成交16861宗，同比暴增57.8%。到了2026年1月，一手私宅成交額192億港元同比翻倍有余，二手成交額也同比增長56%。2025年全年新批按揭貸款3373億港元，同比增22%。水不僅流動起來了，而且越流越快。

但光開門不夠，門外沒人排隊也是白搭。

2024年3月相關報道（圖源證券時報網）

22萬新港人帶來的不只是人頭，還有真金白銀

從2022年底起，香港推出高端人才通行證等多項引才措施。截至2025年7月底，各計劃累計收到51萬份申請，34萬份獲批，超22萬人才帶著家人抵港，遠超三年引入10.5萬人的預期。

香港高端人才引進（圖源搜狐財經）

這批人不是普通勞動力。高才通要求年薪250萬港元以上或全球百強大學畢業，續簽月薪中位數約4萬港元。這是自帶高薪和存款的優質購買力，填補的不僅是人口缺口，更是有效需求。

22萬人加上超10萬隨行家屬涌入，七成續簽高才租住私人住宅，本就緊張的租賃市場被擠滿。租金指數從2022年底到2025年年中漲超一成，熱門區域突破2019年歷史高位。

關鍵是香港絕對租金太高，兩居室月租動輒兩三萬港元且年年漲。當月供因降息在變便宜而租金越來越貴時，買房就不再是投資沖動，而是防御性剛需。2025年下半年，大批租客轉為買家。

（數據來源中金公司研究部，圖片系團隊自繪）

一筆賬算明白，底就托住了

這輪觸底最硬的支撐是什么？是一筆實實在在的賬。

香港實行聯系匯率，美聯儲降息后香港利率跟著走低。根據中金公司數據，截至2025年12月新批按揭平均利率已降至3.25%。與此同時，A類私人住宅的租金回報率為3.6%。

3.6%對比3.25%，差距不大，但意義關鍵，因為它剛剛從負轉正。以前利率高企時買房收租是倒貼錢的，月供比租金高，越持有越虧。現在雖然息差還很薄，但租金已經能覆蓋按揭利息了。對于一個剛經歷四年深跌的市場來說，從虧錢到不虧錢，就是最重要的心理拐點。

理性買家算的就是這筆賬。他們不賭漲跌，奔的是租金回報能不能覆蓋持有成本。一旦等式成立，就會有人愿意入場。摩根士丹利2025年年中也判斷，香港住宅價格已見底，正處于持續數年上行周期的起點。

當然隱憂并非沒有。B類物業回報率3.1%甚至還沒跑贏利率，新房供應量大，高才續簽率有待觀察。這輪回暖的底并非堅不可摧，但方向是明確的。

1月中原大型屋苑領先價格指數環比增長2.5%，同比增長7.3%（數據來源中金公司研究部，圖片系團隊自繪）

拋開香港看自己，未來買房盯緊兩筆賬

同一套邏輯放到內地，恰恰解釋了很多城市為什么還在摸底。

麟評居住大數據研究院報告顯示，2025年上半年內地50城平均租金回報率2.08%，一線城市僅1.82%，深圳1.61%，廈門1.36%。房貸利率經多輪調降仍在3%上下。香港優質物業剛實現租金跑贏按揭的微弱正息差，內地一線的負息差卻還有一個多百分點要追趕。同一道數學題，兩邊差距一目了然。

（圖源麟評居住大數據）

過去二十年買房靠別人都在買和早買早賺，那個階段正在遠去。以后判斷房子值不值得關注，盯緊兩筆賬就夠了。

第一筆是人口賬。這個城市有沒有年輕的、有消費能力的人在凈流入？沒人接盤，流動性起不來。

第二筆是租金賬。年租金除以房價的回報率，能不能跑贏房貸利率？能，說明有人愿意為居住價值持續付費。差太遠，就得掂量。

香港連跌三年后翻紅，就是這兩筆賬同時算過來了。人來了，租金漲了，利息降了，三條線交匯到了一個節點。

告別閉眼買房坐等升值的時代吧。未來的房子不再是博弈漲跌的籌碼，而是精算現金流的賬本。這筆賬，早晚得學會自己算。

參考來源： 人民日報海外版：“搶企業”“搶人才”，香港交出“超預期答卷” 光明網：香港加速打造國際高端人才集聚高地 經濟觀察網：摩根士丹利：香港樓市或迎來四到五年的上升周期 新浪財經：大摩：香港樓市上漲周期正式啟動 中金公司研究部：香港地產2026年1月數據點評——一手私宅成交額同比翻倍，房價創三年以來單月最大漲幅 中國房地產協會官方網站：報告｜上半年租金回報率跑贏理財收益率 騰訊新聞：租售比調查研究｜2025上半年租售比提升至2.08%，租金年回報率跑贏理財年收益

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