太扎心，老家縣城房價比鄭州更堅挺

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春節過完，剛剛回到鄭州。
這幾天在老家過年，和親戚朋友聊到房子，我發現了一個不可思議的事實。
我們老家縣城的房價遠比鄭州的房價堅挺多了。
我弟2022年在我們縣城買的房子，三年之后的現在，房價不僅沒跌，還漲了。
三年前他要買房時，專門咨詢了我的意見。我憑借著自己鄭州多年房地產從業的經驗告訴他千萬不要買，容易LW，房價還在跌，等等再說。
但是他出于丈母娘給的壓力，本著我是自住又不賣的想法還是在我們縣城的一個樓盤下了定金，交了首付。
當時買的總價72萬左右，123平的小高層頂層復式，買一層送一層，加起來200多平的實用面積，還贈送一個超大露臺。
現在交房一年多時間，同小區123平不帶任何贈送的毛坯戶型，中介掛牌的單價在70萬左右。按照我弟房子那么多的贈送面積，掛牌價可以來到80萬往上。
也就是說，這三年時間，他的房子升值了至少十來萬。這個放到當下全國低迷的樓市行情下非常少見。
我研究了我們縣城近幾年的房價，作為一個豫北的窮縣城，它這幾年房價跌的真不多。
縣城典型的小區，比如建業城，高位時房價在6800左右，2024年經過深度回調到6200左右，最低低到6100元/m2，去年一年又反彈到6400左右。
當地開發商開發的核心位置小區，高位時房價在6800-7000元/m2，現在房價還穩定在6000元左右。

并且老家的二手商品房流動性并不差，反而是優質小區的出貨量不高。在縣城眾多的砍價視頻里，中介發的都是同一套房。
老家不是沒有新房市場，新房一直在蓋。現在也出現了四代宅，0公攤帶大露臺的新房，但是并沒有形成新房對二手房的價格碾壓，次新的二手房價依然很堅挺。
（豫東某縣城的四代住宅）
我搜集了下來自不同渠道的我們老家縣城的二手房數據，大致拼湊出了老家縣城的房價輪廓。
2019年是老家縣城的二手房價高位期，房價穩定在6700元/m2。2020-2021年開始下行，降幅在15%左右，2022-2023年小幅反彈，又往上漲了10%，大致在6200左右。2024年和2025年下行之后輕微反彈，現在主流成交價在5000-5200元/m2，品質小區和學區房成交價在5500-6700元/m2的區間。
這么算下來，老家縣城二手房價從高位只下跌了22%，而品質次新和學區跌幅在5%-15%之間。
在全國樓市幾年低迷的狀態下，老家縣城房子的保值能力不僅蓋過鄭州，還秒殺了絕大多數一二線城市。

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縣城比大城市房價還堅挺，似乎是一個反常識的現象。但是在主流視線以外，縣城房價是有實打實的需求支撐的。
支撐縣城房價的，主要有兩股非常強勁的需求。
一股是老家鄉村的婚戀。
在我們老家，男孩兒結婚在縣城買房是標配。我們老家的婚嫁有一句俗語，叫一靜一動，十八萬八。
一靜，就是指的房子。一動指的是車子，十八萬八是彩禮。之前婚嫁女方要求的房子，是老家農村的自建房。這幾年隨著條件的變好，婚嫁市場對于自建房的要求升級到了縣城的商品房。
如果老家村子里的男孩兒想要結婚，必須要在縣城買套房。為此農村的父母早早就開始了攢錢準備。我表妹兒子今年才7歲，她老公在新疆工地上開挖掘機，她在老家服裝店上班，兩口子已經開始給兒子攢買房結婚的錢。
正是因為縣城房子成為了農村老家婚戀市場必不可少的條件，才有了源源不斷的買房需求，才支撐起老家縣城堅挺的房價。
另一股需求是大城市的返鄉置業。
這是一股被忽略的需求，但是它存在的扎扎實實。它是從鄉村走出去，現在在大城市打拼的中產的置業需求。
從鄉村走出去的人才，在外地只要收入還不錯，一般會在所在城市買套房，另外再在縣城買套房。
縣城這套房子，一是為了回家時有個城市的住所，二是方便農村父母的養老，盡量和親戚朋友買在一個小區，將來還能相互照應。
縣城是故土鄉情和城市生活的完美結合體。在大城市生活手里寬裕的人，一般的配置是老家小院+縣城商品房+所在城市的住所。
這樣的配置，既滿足了城市的生活，又為父母盡了孝，還給自己留出了將來回家養老的居所，一舉三得。
婚戀+返鄉置業，這兩股純居住需求力量結合在一起，讓老家縣城的買房需求存在的踏踏實實。

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縣城房價的堅挺，不會是一個短期的現象。
因為上面描述的兩股力量長期存在。它們既決定了縣城房價上漲的上限，也決定了縣城房價下跌的下限。
并且未來還有一股力量值得重視，就是近兩年一直推動的農民進城。
真正的農民進城，進的是縣城。農民房產消費，托舉的也是縣城。
縣城才是農民進城的最大受益者。
縣城的房地產市場又不同于鄭州的房地產市場，它是非常純粹的居住需求，基本上沒有投資客，全是買房人基于家庭配置所做出決策。
而恰恰正是這種抽離出投資需求的房產消費，支撐了縣城房價的堅挺。
因為大家買房都是為了居住，那么掛出去售賣的房子就不多，二手房的供給量就不大。而需求又是恒定并且長期源源不斷產生的。
供給和需求一結合，價格就穩定住了。
這是老家縣城不同于傳統房產市場的邏輯，而這種邏輯更有可能出現在鄭州的房地產市場，或者說全國的房地產市場。
因為隨著房價近幾年的下跌，幾乎買房投資的需求快絕跡了。尤其是鄭州，現在你要說在鄭州買房為了漲價博溢價空間，所有人都跟看傻子一樣看著你。
鄭州的房地產市場，也越來越接近一個純粹的居住市場了。鄭州市場上絕大多數買房人買房是為了自己住。自住的買房市場，不同于含有投資的買房需求。
它更注重入住之后的體驗。房子的位置、周邊實打實的生活配套，小區的交付品質，物業服務好不好，這些才是核心。
而之前那些畫餅式的房子，對著一片空地講什么未來規劃，什么升值潛力的，統統都會被Pass掉。
居住為核心的房地產市場，要的是眼見為實。
來源：鄭州樓市（ID：zzlsplus）