浙江
房價什么時候能見底？這個問題比較復雜，而且只適用于人口凈增長的大城市。人口就是購買力，人越來越少的城市，房價只會一路往下。
但對人口持續(xù)流入的大城市，我們可以從投資角度看一個核心指標：租金回報率 vs 銀行存款利率。
現在銀行存款利率基本在1%左右，很少超過2%。
目前深圳的租金回報率也大概在1%上下，好一點的1.5%，多數在1.2%～1.3%。
你也可以自己算一下你房子的租金回報率，用來判斷大致走勢。
房價和租金回報率是成反比的：房價繼續(xù)跌，租金回報率就會上升。
這個過程里會出現一個臨界點：
當租金回報率明顯超過銀行存款利率，比如達到2.5%左右，基本就可以判斷房價見底或接近底部了。
為什么租金回報率必須超過銀行利率？
因為房子是固定資產，流動性很差，必須有更高的收益作為補償和安全邊際，有錢人才會愿意持有房產，而不是把錢存銀行。
再加上空置期、裝修、打理時間成本，實際收益還會再打折扣。
如果你觀察市場就會發(fā)現：
現在租金回報率接近4%的房子，出手都非常快。
這也說明，現在的樓市，已經和過去炒房完全不是一回事了。
以前誰看幾個點的回報率？都想著一年漲一兩萬，完全是炒心態(tài)。
時代變了，思路也要跟著變。
真正從投資角度考慮，租金回報率是必須看的硬指標。
對我個人來說，現在的房子更像大件消費品，跟買車、換手機差不多，只是金額更大。
消費品就別指望大漲了，重點是能不能保值。
什么樣的房子相對保值？
還是回到人口：
? 人口凈流入 > 人口凈流出
? 大城市 > 小城市
? 一線 > 二線 > 三線，三線以下基本不用看
? 同一個城市里，核心地段 > 非核心
人口老齡化、出生率下降，人只會往市中心集中，這是國內外都一樣的客觀規(guī)律。巴黎、倫敦、紐約、東京，人口不多，但大都市核心區(qū)房價依然堅挺。
至于房子類型：
獨棟 > 聯(lián)排 > 矮樓 > 小高層 > 超高層，
簡單說就是：越稀缺、越難買的，越保值。
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