上海這次3000萬方舊改，跟你們想象的根本不一樣。

上海這次3000萬方舊改，跟你們想象的根本不一樣。由于這次規模還要超過前一次的棚改，很多自媒體都說今年房價還不得起飛？那我們就系統性地說一下這個事。有點長，但聽完你一定會有一個自己的判斷。

這一輪舊改確實是一個歷史級別的托底，3000萬方這個數量非常驚人。但它是否能達到跟上一輪棚改一樣的效果呢？我們先看幾點不同。

首先，相比上一輪棚改以拆遷為絕對主力，這一次根據國務院批復的《上海市城市總體規劃》，增加了兩個方向、三個字：留、改、拆。

• 針對有歷史底蘊的建筑，這些房屋只修不拆，要求占比必須大于等于10%。
• 指的是舊房改造，即加裝電梯、廚衛獨用、結構加固等，這部分占比最高，要求必須達到70%以上。
• 就是直接拆掉，這次要求比例必須小于20%。

注意，以上這些明確的比例限制往年是沒有的。而“留、改、拆”對市場的影響也完全不一樣：“留”和“改”都不釋放購買力，也不新增土地供應，不過確實可以提升老房子品質，小幅提振對應小區價格。真正釋放出購買力的只有不到20%的“拆”。

但諸位也不要小瞧這個數字——3000萬方的20%，也就是600萬方，按照五年實施，相當于每年120萬方。如果沒啥概念，可以對比上一輪房價暴漲時期的2015–2017年：那三年棚改數據合計約315萬平，平均每年還達不到120萬。這么看來，這一輪的數字也不小哦。要知道2015–2017那會兒的拆遷量，可足足讓上海新房均價從2.7萬/平跳到4.1萬/平，漲幅約52%，不少核心區（如靜安、黃埔、徐匯）直接翻倍。

所以第一點：從數據上看，雖然有了種種限制，但實際拆遷量并不少，看起來有機會。

那我們再往下看。

第二，本輪政策的核心就是“房票”。

上一輪棚改給的是真金白銀，想在哪兒買就在哪兒買。但本次舊改拆遷部分給的是房票，沒有現金，并且這個房票被鎖死在拆遷本區——不能亂買、不能變現，只能買指定板塊的新房和次新房。

這就引發了兩個問題：

1. 本區域內購房的錢就無法流向全上海，只會局部托底。前面說的上漲機會也就局限在了部分板塊。
2. 現在的情況也跟往年不一樣：上海現在不缺房。相比2015年之前的庫存量，現在的新房供應是歷史高位，而且還有天量的二手房掛牌數量。現在被拆掉的老破小肯定面積不大，那就意味著拆遷戶要想一步到位，恐怕還要在房票基礎上再添一些錢。那么天量供應，再加上經濟現狀不太樂觀，這就導致通過拆遷釋放出來的購買力可能不如上一輪那么自由和積極。

還有更重要的就是市場上的貨幣總量。

上一輪央行通過國開行給棚改定向放水，低成本資金沒有上限，發出去的現金可以自由支配，可買房、可投資、可加杠桿。而本輪的舊改是房票閉環、定向購房、不能取現，資金只能在樓市內循環。所以最重要的區別出現了：之前可以算是大水定向漫灌，而本輪舊改根本沒有新增貨幣。

能聽到這里的朋友，我相信你心里會有個判斷。如果你得出來的結論只不過是給我貼個標簽——“看，又是一個唱衰樓市的”，那你就劃走吧。我們不是先有觀點再找論據，而是把每一項政策清清楚楚地剖析給你看，然后你自己得出判斷。

有人認為每一輪舊改都是政策的循環，但當我把這些不同點列出來后，希望你能看出政策的底色：前幾輪的底色是放水，而這一次你只能說它是給資金搬了個家——上限被卡死，總量一點沒變。你看，在這兩年全國房地產被“三條紅線”攪得焦頭爛額的時候，上面可沒閑著，執政水平和資金管理能力都愈加細致了。以上這些政策落地到具體實施中，還提出了“專戶管理+定向使用+不新增貨幣”，也就是只允許資金在房地產的存量市場內循環，堅決不讓它進入全市場（M2）。

好了，說到現在，我相信你對本次上海舊改對樓市價格的影響應該有所判斷了。如果后期沒有新的文件和政策出臺，那么通過以上分析可以得出：不是大漲，但也不是不漲。很有可能上海核心區會明顯更穩甚至小幅上漲，但是全面普漲，或者想外溢帶動全國市場，目前看還不具備條件。