問:如何認定農村房屋買賣合同效力

問:如何認定農村房屋買賣合同效力

在我國現行法律框架下，農村房屋買賣遵循“房地一體”原則，房屋處分必然涉及相應宅基地使用權的處置。宅基地兼具福利屬性與財產屬性，其使用權的取得與農村集體經濟組織成員身份緊密關聯。這一特點使得農村房屋買賣合同的效力認定，尤其在對本集體經濟組織以外主體出售的情形中，成為司法實踐中需審慎處理的問題。

一、相關法律依據

《第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀要》第19條明確指出，在非試點地區，農民將其宅基地上房屋出售給本集體經濟組織以外個人的，該房屋買賣合同應認定為無效。主要理由包括：其一，宅基地使用權具有身份專屬性。依據《土地管理法》相關規定，宅基地屬于農民集體所有，其分配與使用以集體經濟組織成員身份為前提，旨在保障農村居民基本居住權益，向非集體經濟組織成員轉讓違背該制度設立初衷及相關法律規定。其二，此類轉讓行為實質上違反了《土地管理法》等法律、行政法規關于宅基地管理的強制性規定，依據《民法典》第153條，應認定合同無效。

二、農村房屋買賣合同的主體類型辨析

司法實踐中，對合同效力的認定需首先辨析買賣雙方的主體身份，主要分為以下三種情形：

（一）同一集體經濟組織成員之間的買賣

此類合同一般認定為有效。雙方具有同一集體經濟組織成員身份，不涉及使用權向外流轉，未突破宅基地的福利保障性質。即便交易導致買方形式上不符合“一戶一宅”要求，法院通常認為該規定屬行政管理性規范，而非影響合同效力的強制性規定，故不因此否定合同效力。

（二）不同集體經濟組織成員之間的買賣

對此類合同的效力，各地裁判存在一定分歧。認定無效的觀點認為，宅基地使用權僅限于本集體經濟組織成員享有，非同一集體經濟組織成員間轉讓違反《土地管理法》第六十二條等相關規定。認定有效的觀點則側重認為，雙方均為農村居民，交易未改變土地集體所有權性質與相關用途，未損害集體利益或公共利益，且系當事人真實意思表示。

（三）城鎮居民與農村居民之間的買賣

此類合同的效力認定最為嚴格，原則上應認定為無效。國家政策與法律精神對此保持明確禁止立場，以防止農村土地資源流失、保障農村居民基本居住權益與農村社會穩定。認定無效的主要理由包括：違反法律、行政法規的強制性規定及國家政策；宅基地使用權具有身份專屬性和福利屬性，城鎮居民不具備取得資格；損害農村集體經濟組織成員利益及社會公共利益。

三、合同無效的例外情形

基于尊重現狀、維護交易安全及誠實信用原則，在符合特定條件時，司法實踐中亦存在認定合同有效的例外情形，主要包括：

1. 買賣行為發生于國家明確禁止性規定（如1999年《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》）出臺之前，且買受人已長期占有使用房屋，取得相應權屬證書，形成穩定社會關系的；

2. 買賣發生后，買受人已將戶口遷入房屋所在地，并依法取得相應集體經濟組織成員資格的；

3. 買受人本人雖非該集體經濟組織成員，但其配偶、子女等核心家庭成員具有該集體經濟組織成員身份，可視為代表家庭購買，認定合同有效；

4. 房屋經多次流轉，最終買受人具有本集體經濟組織成員身份，實現宅基地使用權的內部流轉；

5. 房屋所占宅基地在買賣后因征收等原因已轉為國有土地，宅基地的集體所有制基礎已不復存在；

6. 在1999年《土地管理法》修訂前，將房屋轉讓給回鄉落戶的干部、職工、退伍軍人及華僑、港澳臺同胞等特定歷史政策允許的情形。

綜上，人民法院對農村房屋買賣合同效力的認定，逐步形成了以“身份”為核心、以“禁止向外流轉”為原則的裁判思路。在堅持原則上認定城鎮居民和非試點地區非同一集體經濟組織成員購買農村房屋合同無效的同時，通過例外規則的創設，妥善處理歷史遺留問題，兼顧法律適用的統一性、個案處理的公正性以及社會關系的穩定性。